Pour débuter, un point sur un rappel de loi peut être nécessaire. Il est en effet intéressant de souligner que la contestation d’une décision prise en assemblée générale repose sur plusieurs textes de loi, notamment :
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l’article n°42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 37 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant sur les conditions de contestation ;
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l’article n°43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 38 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant sur le recours en cas de contestation ;
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l’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par l’article 20 du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 portant sur le délai de contestation d’une décision prise en assemblée générale.
Focus sur l’assemblée générale
Revenons également sur ce qu’est une assemblée générale. En copropriété, la gestion de cette dernière est généralement effectuée par un syndic de copropriété. Il a notamment pour rôle de réunir, une fois par an, voire plus, une assemblée générale.
Il s’agit d’une réunion au sein de laquelle sont débattues des questions sur le budget alloué à la copropriété, les travaux à planifier, l’entretien des locaux et autres… L’ensemble de ces sujets est alors soumis à un vote, qui peut alors être à la majorité simple ou absolue selon les thématiques abordées.
Les décisions qui sont alors prises lors de cette AG peuvent faire l'objet d'une contestation et peuvent même, dans certains cas, être annulées.
Quelles décisions prises en assemblée générale peuvent être contestées ?
La contestation d’une décision prise en assemblée générale peut se faire sous quelques conditions, mais tous les sujets débattus ne peuvent pas être remis en cause.
En effet, seules les questions qui ont été soumises à un vote peuvent être contestées. De ce fait, les avis qui ne font pas l’objet d’une consultation ne peuvent être révoqués. Voici quelques exemples de décisions pouvant donner lieu à contestation :
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décision de réalisation de travaux sans avoir joint de devis ;
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non respect de la majorité lors du vote ;
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prise de décision sur un point ne figurant pas à l’ordre du jour ;
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répartition non conforme des charges selon le règlement de la copropriété.
Il est aussi possible d’annuler directement une décision dans certains cas de figure :
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décision allant à l’encontre de l’intérêt collectif ;
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non respect des délais de convocation ;
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absence de désignation de président de séance ;
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mandat du syndic expiré ;
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oubli de convocation d’un ou de plusieurs copropriétaires à la réunion d’assemblée générale ;
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convocation irrégulière de copropriétaires.
Qui peut contester une décision prise en AG ?
Contester une décision prise en assemblée générale n’est possible que par certains copropriétaires.
Contestation : qui peut se manifester ?
La contestation d’une décision prise lors d’une assemblée générale n’est possible que par certains acteurs. En effet, seuls deux types de personnes sont en mesure de s’opposer à une décision :
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les copropriétaires défaillants, c’est-à-dire qui ont été absents et non représentés lors de l’AG en question ;
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les copropriétaires qui ont rendu un avis défavorable, soit directement eux-mêmes, ou bien par le biais de leur représentant.
Il faut noter que dans le cas où la décision rendue par l’assemblée consiste à rejeter un projet, l’opposant sera bien entendu le copropriétaire qui aura voté pour l’adoption dudit projet.
Aussi appelée action en nullité, cette dernière ne peut être effectuée par un copropriétaire abstentionniste car il n’est, de ce fait, pas considéré comme un opposant à la décision. De la même façon, un copropriétaire qui ne souhaite pas prendre part au vote ne peut, lui non plus, pas contester la décision qui sera prise.
Ainsi, seuls les copropriétaires, époux commun en bien, locataires accédant, usufruitiers ou mandataires issus d’une indivision sont en mesure d’exercer un recours contre la décision.
Les exceptions à la règle
Il faut souligner que certaines exceptions existent tout de même. En effet, voici quelques cas particuliers qui permettent de contester une décision prise lors d’une AG. C’est notamment le cas pour :
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un vote à la majorité absolue qui nécessite l’unanimité des voix et pour lequel un copropriétaire est abstentionniste. Dans ce cas, cette abstention est considérée comme une opposition, mais l’avis du copropriétaire reste indispensable pour adopter la proposition ;
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si un membre a voté en faveur de l’adoption du projet alors que ce dernier a fraudé ;
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lorsqu’un copropriétaire est représenté, ne prend pas part au vote et émet des réserves, notamment sur la périodicité de l’AG ;
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en cas de vote d’un point n’étant pas à l’ordre du jour.
Les délais à respecter pour contester la décision
Pour les copropriétaires qui sont en mesure de contester une décision prise lors d’une assemblée générale, un délai légal de 2 mois doit être respecté. Ce dernier court à partir de la réception du procès-verbal remis par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document est alors fourni par le syndic, qui dispose d’un mois maximum suite à la réunion pour le faire parvenir.
Il faut noter que si le document est remis par un simple courrier, le délai de recours contre la décision ne peut pas s’appliquer. Dans ce cas, le délai pour la contestation par un copropriétaire défaillant ou opposant peut être porté à 5 ans.
Dans la majeure partie des cas, le délai maximal est de 3 mois :
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1 mois pour que le syndic remette le procès-verbal de l’assemblée générale ;
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2 mois pour effectuer un recours.
Une fois le délai légal de 2 mois passé, les décisions seront alors définitives et il ne sera plus possible de s’y opposer d’une quelconque façon.
Les étapes pour contester une décision d’assemblée générale
Pour pouvoir contester une décision prise en assemblée générale, il faut suivre certaines étapes et se contraindre à certaines obligations.
Depuis la mise en place de la loi Elan, il devient obligatoire pour le syndic de copropriété d’envoyer le compte rendu de la réunion d’assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception. Il dispose alors d’un mois à compter de la date de tenue de la réunion pour fournir ledit document aux copropriétaires défaillants ou opposants.
De plus, afin de pouvoir contester une décision, il est indispensable que cette dernière ne soit pas encore exécutée et qu’elle ne soit pas publiée au RCS.
En cas de contestation, il n’est pas obligatoire de justifier la présence d’un préjudice. En effet, il sera simplement demandé de prouver que les conditions précédemment citées n’ont pas été respectées.
Pour faire une demande de contestation, il faudra, dans un premier temps, contacter le syndic qui peut, s’il le souhaite, convoquer à nouveau une assemblée générale.
Sinon, il est aussi possible de joindre le syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, cette action n’est pas suffisante et n’a pas de véritable valeur juridique. En effet, il sera alors nécessaire de saisir le tribunal. Pour ce faire, un dépôt d’assignation devra être remis au greffe du tribunal de grande instance auquel est rattaché la copropriété. Cette demande doit être réalisée à titre principal par un professionnel compétent, et doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quid du verdict ?
Une fois la contestation déposée auprès du tribunal compétent, il faudra attendre la décision de la justice. De ce fait, tout le temps que la nullité n’est pas prononcée, les décisions prises lors de l’assemblée générale sont maintenues.
Toutefois, une exception est à noter. Il s’agit en effet de celles des travaux. Ainsi, si des travaux non urgents sont programmés, ils seront suspendus durant l’intégralité du délai de contestation. Une fois ce délai écoulé, il sera possible de débuter leur mise en place.
Pour ce qui est du verdict rendu, plusieurs cas de figure sont possibles :
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le copropriétaire obtient gain de cause : la décision contestée est annulée. Dans certains cas de figure, des dommages et intérêts peuvent même lui être versés en contrepartie du préjudice qu’il aura subi ;
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la copropriété obtient la victoire : la décision peut alors être mise en application. De plus, s’il est jugé que la saisine effectuée par le copropriétaire est abusive, ce dernier pourra alors être condamné au versement de dommages et intérêts.
