Qu’est-ce que la surélévation en copropriété ?
Une surélévation consiste à créer un, voire des étages supplémentaires. C’est une solution qui permet de disposer d’une surface habitable plus importante et donc, de bénéficier de nouveaux lots qu’il sera alors possible de vendre.
Attention, il faut ici distinguer surélévation et aménagement des combles. La surélévation nécessite obligatoirement un rehaussement de l’immeuble, et plus particulièrement du faîtage de ce dernier, le faîtage étant la ligne la plus haute de la toiture, c'est-à-dire l'arête qui regroupe tous les pans constituant le toit.
Cette idée de surélévation peut provenir de l’un des copropriétaires, ou bien du syndicat des copropriétaires.
En créant des mètres carrés supplémentaires, et donc de nouveaux lots susceptibles d'être vendus, la surélévation peut alors permettre de financer des travaux dans l’immeuble.
Les avantages de la surélévation
Une surélévation de la copropriété engendre un certain nombre d’avantages qu’il est important de connaître, et pouvant vous aider à vous décider en faveur de cette opération.
Sachez donc, dans un premier temps, que la surélévation est un moyen pour la copropriété de faire des économies sur le plan financier. Les nouveaux lots créés le seront dans le respect des nouvelles normes environnementales en vigueur. De ce fait, une amélioration des performances énergétiques du bâtiment seront à noter. De plus, la charge foncière se verra diminuée.
Le fait d’augmenter le nombre de lots au sein de l’immeuble permet également de faire diminuer les charges pour tous les copropriétaires, celles-ci étant réparties entre un nombre de tantièmes plus important.
Réaliser une surélévation permet aussi une diminution des déperditions d'énergie pouvant avoir lieu au niveau de la toiture. En effet, un toit en mauvais état peut être responsable de près de 30 % des déperditions thermiques. Ainsi, une bonne isolation avec une nouvelle couverture permet alors d'augmenter les performances énergétiques de cette partie de la copropriété.
Les travaux de surélévation seront également effectués dans le respect de l’environnement. En effet, en faisant ce type de travaux, des solutions plus respectueuses de la planète pourront alors être pensées et mises en place. Ce peut notamment être le cas en mettant en place :
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des installations solaires ;
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des systèmes de récupération des eaux pluviales ;
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des solutions pour capter la lumière naturelle ;
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d’une toiture végétalisée.
Enfin, surélever son immeuble permettra d'augmenter la valeur patrimoniale de la copropriété. Cela passe notamment par la rénovation d'une partie du bâtiment engendrée par la surélévation, mais aussi par son amélioration esthétique.
Les inconvénients de la surélévation
Malgré tous les points forts liés à la surélévation, il faut tout de même savoir que ces travaux comportent quelques inconvénients notables. En effet, il s’agit d’une opération lourde, entraînant des travaux complexes pouvant s’étaler sur plusieurs mois. Il faut alors prendre en considération les diverses nuisances qu’ils entraîneront comme les nuisances sonores en premier lieu, mais également les nuisances visuelles, car des échafaudages seront nécessaires pour la réalisation desdits travaux.
L’inconvénient majeur à ne pas négliger reste toutefois celui du coût de ces travaux. En effet, réaliser une surélévation est un projet onéreux pour lequel il faudra prévoir une enveloppe budgétaire comprise entre 2.500 et 5.000 € le m² dans la capitale. Ce prix est revu à la baisse dans les villes de plus petite taille, en fonction du prix de l’immobilier qui y est pratiqué. Il tourne généralement aux alentours des 2.000 € le m².
Étapes pour procéder à une surélévation
Afin de pouvoir lancer la mise en œuvre de travaux de surélévation, il est indispensable de procéder à une étude de faisabilité du projet. Cela a pour objectif de déterminer si le projet ne va pas à l'encontre du PLU, s'il est techniquement réalisable en effectuant une analyse des sols et des fondations notamment, ou encore de soulever des problématiques de sécurité ou architecturales par exemple. Pour ce faire, il est possible de se tourner vers Planète Surélévation, une association qui réalise un bilan initial de surélévation (BIS) pour déterminer la viabilité du projet.
Une fois cette étude réalisée, il est nécessaire que la question soit mise à l’ordre du jour d’une réunion d’assemblée générale des copropriétaires. Lors de cette dernière, il sera indispensable de voter le point. Pour le vote en question, deux cas de figure sont observables et sont prévus par la loi du 10 juillet 1695 :
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la ville est soumise au droit de préemption urbain : la majorité absolue de l’article 25 est requise ;
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la ville n’est pas soumise au droit de préemption urbain : la majorité des copropriétaires, c’est-à-dire les deux tiers des voies sont nécessaires. Il s’agit ici de répondre à l’article 26.
Si le projet est adopté, il sera nécessaire d’attendre la fin des 2 mois correspondant au délai légal de contestation avant de pouvoir lancer les travaux.
Concernant le droit à construire, il faut savoir que deux solutions sont possibles, à savoir la gestion du projet par le syndicat de copropriété en question, ou bien de céder son droit à un tiers, un promoteur par exemple en échange d’une rémunération.
Dans le premier cas de figure, il sera indispensable de présenter un devis lors de la réunion. Dans la seconde situation, si le droit à construire est cédé à un promoteur, il faudra proposer un prix lors de l’AG.
A noter que si la copropriété opte pour faire les travaux elle-même, elle devra s’occuper de la gestion du projet du début à la fin des travaux. Elle se chargera alors de trouver les artisans, de faire les démarches administratives, notamment de déposer une demande de permis de construire auprès du service urbanisme de la mairie, de trouver un architecte, un bureau d’études ou encore un géomètre. En bref, elle assure le rôle du maître d'œuvre sur le chantier. Il faut aussi souligner que dans ce cas, c’est sa responsabilité juridique qui est engagée.
Dans le cas où la copropriété choisit de passer par un promoteur, c’est ce dernier qui se chargera de tout ce qui a été précédemment cité. De plus, il peut aussi s’occuper de la vente des lots nouvellement créés.
Une fois seulement ces différentes phases passées, il sera possible de débuter le projet à proprement parler, c’est-à-dire de passer à l’étape de la construction.
Simplification de la loi ALUR à propos de la surélévation en copropriété
Il faut savoir qu’au sein de la copropriété, la surélévation est régie par une loi principale, la loi ALUR. Adoptée en 2014, elle modifie notamment l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 afin de rendre plus facile l’accessibilité des copropriétés à la surélévation.
Cela passe donc par une simplification du vote en AG car l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires n’est plus utile.
De plus, elle supprime également le droit de véto détenu par les copropriétaires résidant au dernier étage afin de le transposer en simple droit de priorité. Ce dernier peut notamment servir à être avantagé en cas de cession du droit de construction. En effet, les copropriétaires se situant au dernier étage auront la priorité pour acheter les nouveaux lots créés et ce, que le droit à construire soit céder à un tiers ou utilisé par le syndicat de copropriété en question.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Comment obtenir les fonds pour financer les travaux de sa copropriété via une surélévation ?
Il est vrai que le principe de surélévation représente des travaux lourds et onéreux que la copropriété doit pouvoir assumer. Malgré tout, la surélévation est un bon moyen pour pouvoir financer des travaux au sein de la copropriété, notamment les travaux de rénovation énergétique.
Une des premières façons de financer des travaux en copropriété en optant pour la surélévation est de vendre les futurs logements. Ceci peut se faire selon différents procédés :
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la cession des logements : dans ce cas, c’est le syndicat de copropriétaires qui se charge de réaliser les travaux et de vendre ensuite les logements nouvellement créés. Les fonds récoltés par ces ventes permettent de financer les travaux ;
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la cession des droits à construire : dans ce cas, la copropriété ne souhaite pas prendre en charge le projet et préfère le déléguer à un promoteur immobilier par exemple, en contrepartie de quoi, la copropriété empoche une rémunération qui sert alors à financer tout ou partie des travaux.
Il s’agit d’une opération particulièrement intéressante dans les secteurs géographiques où les prix de l’immobilier sont élevés. C’est notamment le cas dans les grandes villes par exemple.
