Pourquoi créer une copropriété ?
Il existe des situations pour lesquelles la mise en copropriété devient indispensable. C’est par exemple le cas lorsqu’on décide de vendre un immeuble et qu’il faut pour cela le découper en lots :
- Soit parce qu’il ne trouve pas preneur vendu tel quel et que la mise en lots facilite alors la transaction ;
- Soit pour augmenter le gain réalisé car la somme des différents lots est généralement supérieure à celle de l’immeuble entier.
La mise en copropriété peut également être réalisée dès la construction d’un immeuble neuf, par le promoteur en vue de la vente des appartements en lot.
Quelle condition ?
La principale condition pour pouvoir procéder à la mise en copropriété d’un immeuble est son bon état général. En effet, Le bien immobilier destiné à être mis en copropriété ne doit pas être frappé d’une interdiction d’habiter, d’une déclaration d’insalubrité ou d’un arrêté de péril.
Par ailleurs, les lots créés doivent bénéficier d’une surface et d’un volume habitables suffisants ainsi que d’un niveau minimum de confort : eau potable, accès à l’électricité et système d’évacuation des eaux usées.
Faire réaliser l’état descriptif par un géomètre
L’état descriptif de division permet d’individualiser les lots de l’immeuble et de les identifier en délimitant avec précision les parties privatives telles que appartements, balcons, loggias, et par ailleurs les parties communes telles qu’escaliers, couloirs, locaux à vélo ou à poubelles, etc. Les parkings, terrasses, garage et jardins peuvent selon les cas être considérés comme des parties privatives ou des parties communes, soit encore être des parties communes à jouissance exclusives d’un ou plusieurs copropriétaires.
Le géomètre expert est le professionnel le mieux qualifié pour établir l’état descriptif de division. Il vérifie l’assiette foncière de l’immeuble auprès des services du cadastre et le mesure avec précision. La superficie de chaque lot doit par ailleurs être calculée en tenant compte des exigences et spécificités fixées par la loi Carrez.
Ainsi chaque lot est décrit précisément dans cet état avec les indications sur sa position dans l’immeuble, son étage, sa superficie, sa destination : bureau, commerce ou habitation, mais aussi les éventuelles parties communes dont le copropriétaire aura la jouissance exclusive.
Enfin, chaque lot est affecté d’une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes. C’est cette quote-part qui permet de déterminer la répartition des charges communes entre les différents copropriétaires, répartition mentionnée dans le règlement de copropriété.
Etablir le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur ou au moment de sa division en lots par le propriétaire. La rédaction du règlement de copropriété est une opération importante car ce document sera difficile à modifier par la suite puisque toute modification nécessite une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité. Il convient de personnaliser la rédaction du règlement de copropriété de façon à ce qu’il corresponde exactement aux besoins de celle-ci.
Le notaire est la personne la mieux placée pour réaliser la rédaction de ce document qui détermine les règles de vie de la copropriété et s’impose à tous les copropriétaires dès lors qu’ils acquièrent un des lots.
Le règlement de copropriété reprend les informations de l’état descriptif en déterminant :
- la destination de l’immeuble,
- les parties privatives,
- les parties communes,
- les règles relatives à la gestion des parties communes,
- la répartition des charges entre les copropriétaires.
Le notaire procède par la suite à la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété aux services de la publicité foncière afin de rendre ces actes opposables aux tiers.
Faire réaliser les diagnostics techniques
Si l’immeuble mis en copropriété a plus de 15 ans, il est obligatoire de faire réaliser un diagnostic technique global, obligation mentionnée à l’article L111-6-2 du code de la construction et de l’habitation.
Ce diagnostic permet d’apprécier l’état apparent de l’immeuble et de ses équipements et de lister les travaux à prévoir dans les dix prochaines années avec une estimation de leur coût.
Par ailleurs, comme pour la vente de tout bien immobilier, différents diagnostics immobiliers doivent être réalisés :
- diagnostic amiante pour les immeubles construits avant juillet 1997 ;
- diagnostic plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
- diagnostic termites pour les immeubles localisés dans une zone infestée faisant l’objet d’un arrêté préfectoral.
Quelles autorisations administratives ?
La mise en copropriété nécessite des autorisations administratives, notamment vis à vis de l’obligation de création de places de stationnement si de nouveaux logements sont créés. En effet, le vendeur doit être en mesure de montrer que l’immeuble dispose des places de stationnement à l’intérieur ou à l’extérieur de l’enceinte de la copropriété, faute de quoi l’autorisation de mise en copropriété peut lui être refusée.
Par ailleurs, depuis mars 2014, une autorisation préalable de la collectivité territoriale compétente peut être nécessaire pour la création de locaux à usage d’habitation dans les zones pour lesquelles existe une proportion importante d’habitat dégradé ou susceptible de le devenir.
La désignation d’un syndic
S’ils sont indispensables, l’état descriptif et le règlement de copropriété ne marquent pas le début de la copropriété car le propriétaire est toujours unique. Celle-ci prend réellement naissance dès lors que la première vente d’un lot a lieu, c’est à dire dès lors que plusieurs propriétaires possèdent des lots différents d’un même immeuble.
L’existence de la copropriété implique la création d’un syndicat des copropriétaires sans besoin de formalités. Il est alors nécessaire de choisir un syndic. Il peut s’agir :
- d’un syndic provisoire désigné par le règlement de copropriété,
- d’un syndic provisoire choisi à l’amiable par les futurs copropriétaires.
Le syndic provisoire convoque la première assemblée générale au cours de laquelle il est confirmé dans ses fonctions ou un autre syndic est désigné.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quelle réversibilité de la mise en copropriété ?
En théorie, le processus de mise en copropriété est réversible. Toutefois dans la pratique, la décision nécessitant l’unanimité des copropriétaires, elle est rarement prise.
