Financer les travaux en immeuble

Les travaux à la charge des copropriétaires

La loi du 10 juillet 1965 relative aux règles en copropriété indique que les travaux des parties communes sont en effet à la charge des copropriétaires. La loi les protège toutefois contre des décisions abusives du syndic de copropriété et les travaux les plus importants doivent obtenir l'approbation de l'assemblée générale.

Sont ainsi concernés les travaux en extérieur et les travaux en intérieur suivants :

• le ravalement de façade de l'immeuble ;
• l’ensemble des accès à l’immeuble ;
• les équipements collectifs situés dans les parties communes intérieures et extérieures ;
• l'isolation thermique du bâtiment ;
• le chauffage collectif ;
• les terrasses ;
• les parkings et les différents accès à la copropriété ;
• l'entretien des ascenseurs ;
• les équipements de loisirs, etc.

Financer le ravalement de façade de l'immeuble

Le ravalement de façade de l’immeuble d’une copropriété doit être réalisé en moyenne tous les 10 ans afin de prodiguer au bâtiment un bon entretien. Bien que les charges de tels travaux soient réparties entre l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts au sein de la copropriété, ce sont des travaux dont le financement est lourd.

La façade de l’immeuble est exposée aux conditions climatiques de la région dans laquelle est bâti l’immeuble, mais également à la pollution particulièrement présente en ville. Le phénomène de pollution a tendance à noircir les murs, alors que les intempéries abîment la peinture avec le temps en la rendant moins propre. Le ravalement de la façade de l’immeuble n’implique pas uniquement une rénovation de la peinture : enduits et joints sont également contrôlés et remplacés par les professionnels lors de leur intervention. L’étanchéité du bâtiment est également revue lors de cette intervention.

Le ravalement d’une façade est indispensable pour la plus-value des logements de l’immeuble. Lors d’une mise en location ou d’une mise en vente d’un bien immobilier au sein de la copropriété, ce sont des travaux qui permettent d’attirer les futurs acquéreurs et les futurs locataires.

Nous invitons le syndic de copropriété à consulter le service urbanisme de la municipalité dont dépend l’immeuble. En effet, certaines communes imposent la périodicité de la réalisation des ravalements de façade, notamment dans les centres-villes, ou à proximité des monuments historiques. Ainsi, lorsque le ravalement de façade est obligatoire, il est imposé tous les 10 ans.

Financer le système de chauffage collectif

L’installation d’un système de chauffage collectif, comme l’entretien d’un tel équipement est à la charge de l’ensemble des copropriétaires. Toutefois, en choisissant un système de chauffage plus économique, plus écologique et plus respectueux de la planète, les copropriétaires pourront bénéficier d’aides au financement pour individualiser les frais de chauffage ou tout simplement pour changer d’énergie.

Financer des travaux d’isolation thermique

Dans un ancien immeuble, il est extrêmement fréquent que les travaux de rénovation de l’isolation thermique du bâtiment soient éligibles à des aides financières et à des subventions. En effet, les anciens bâtiments sont très mal isolés et sont la source de déperditions énergétiques très importantes.

Remplacer les fenêtres simple vitrage de l’ensemble de l’immeuble par des fenêtres double vitrage, isoler l’ensemble de l’extérieur du bâtiment par l’extérieur lors du ravalement de façade, réviser l’isolation de la toiture de l’immeuble, etc., sont autant de travaux potentiellement éligibles à des subventions de l’Etat et divers organismes.

Optimiser les performances thermiques du bâtiment permet un réel confort de vie pour les résidents. Les pièces à vivre sont plus saines et les logements gagnent en plus-value. Lorsqu’un immeuble possède de bonnes performances thermiques ;

• il fait plus chaud à l’intérieur en hiver ;
• il fait plus frais à l’intérieur en été.

En effet, les ponts thermiques d’une mauvaise isolation laissent s’échapper l’air chaud en hiver et laisse entrer l’air chaud en été. Dans tous les cas les travaux d’isolation thermique d’un immeuble sont un investissement intéressant puisqu’ils permettent aux copropriétaires de diminuer de manière importante la consommation énergétique propre au chauffage.

Financer l’installation et l’entretien des ascenseurs

Le financement des frais des travaux concernant les ascenseurs n’est pas à la charge de l’ensemble des copropriétaires. En effet, les résidents du rez-de-chaussée sont exempts des frais d’installation, de rénovation et d’entretien des ascenseurs puisqu’ils n’en ont pas l’usage au quotidien.

Ce sont toutefois des frais importants pour lesquels il est rare de bénéficier d’aides financières, sauf pour les personnes à mobilité réduite. La sécurité des ascenseurs est primordiale et il est important en cas de problème que le syndic de copropriété indique de manière claire que l’ascenseur est en panne et ne doit pas être utilisé.

Pour en savoir plus sur la mise aux normes des ascenseurs de votre copropriété ou sur la périodicité des opérations d’entretien du système installé, nous vous conseillons de consulter notre guide sur le sujet : Mises aux normes d’un ascenseur : les réglementations.

Financer les travaux d’accès à la copropriété

Les intempéries et conditions climatiques de votre région peuvent fragiliser les voies d’accès piétonnes et véhiculées à l’immeuble. Ce sont des travaux à la charge des copropriétaires, qu’il s’agisse de la rénovation :

• d’un parking souterrain ou extérieur ;
• d’une voie d’accès aux garages privatifs de chaque résident ;
• d’un passage piéton ou d’une allée piétonne ;
• de l’éclairage de tous ces espaces, etc.

Financer les équipements de loisirs

Parmi les travaux de l’immeuble que les copropriétaires doivent financer, il ne faut pas oublier les équipements de loisirs pouvant notamment être installés à l’extérieur. Il peut s’agit d’un jardin sur le toit terrasse de l’immeuble comme d’un véritable parc privé à l’extérieur du bâtiment. Les équipements de loisirs peuvent également être à l’usage des enfants comme un parc à jeux avec des balançoires et autres.

Certaines copropriétés sont également équipées d’une piscine collective qui nécessite un véritable entretien tout au long de l’année. Toutes ces installations sont considérées comme des équipements de confort et les copropriétaires ne pourront bénéficier d’aucune aide financière à la mise en place de ces équipements de loisirs. Ils devront donc trouver le moyen de s’acquitter eux-mêmes de tels frais si la majorité l’emporte lors de l’assemblée générale.

Financer les terrasses

Certains espaces comme les balcons et les terrasses ont une position fort délicate au sein d’une copropriété car il n’est jamais simple de savoir s’il s’agit d’une partie commune ou d’une partie privative.

En effet, de par leur emplacement sur la façade extérieure de l’immeuble, les balcons et les terrasses sont techniquement considérés comme des parties communes et la répartition des frais de leur entretien se fait en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire. Comme pour les ascenseurs, un copropriétaire ne bénéficiant ni d’un balcon ni d’une terrasse sera exempt des frais qui seront alors répartis entre les autres copropriétaires.

Toutefois, le revêtement des balcons et des terrasses est considéré comme partie privative et ce sera donc à chaque résident d’entretenir le revêtement de sol de son balcon ou de sa terrasse.

L’entretien des balcons et des terrasses en copropriété se fait au moins aussi régulièrement que le ravalement de façade et dépend également de l’orientation de l’immeuble puisque certains murs seront forcément plus exposés que d’autres aux intempéries.

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La répartition des frais en copropriété

La répartition des frais en copropriété se fait notamment en fonction des quotes-parts de chaque copropriétaire au sein de l’immeuble. Cela représente la taille du lot des uns par rapport aux autres. Ainsi, un copropriétaire disposant de 5 lots de 50 m² paiera davantage que le copropriétaire disposant d’un seul lot de 50 m² au sein de l’immeuble afin que la répartition soit équitable.

En réalité, le calcul est plus complexe puisqu’il est rare que les appartements soient tous de la même taille, mais voici le principe de fonctionnement de la répartition des charges pour la plupart des gros travaux en copropriété.

En effet, tous les travaux ne sont pas financés de cette façon-là, puisque les frais nécessaires à l’installation, l’entretien, la rénovation, voire la transformation des ascenseurs, par exemple, ne sont répartis qu’entre les copropriétaires vivant à l’étage. Les copropriétaires sont exclus des charges de ce type de travaux, puisqu’ils n’utilisent techniquement jamais l’ascenseur.

Mise au vote lors d’une assemblée générale

Pour tous les travaux de copropriété, dès lors qu’ils concernent les parties communes de l’immeuble, une assemblée générale doit être organisée. Au cours de celle-ci, le syndic de copropriété doit prévoir différents points à l’ordre du jour afin de traiter, notamment, de sujets comme les travaux nécessaires à l’entretien (voire l’amélioration) de l’immeuble.

Le syndic de copropriété doit convoquer l’ensemble du syndicat des copropriétaires aux assemblées générales. Livre à eux, ensuite, de s’y présenter ou non. Tout copropriétaire absent à la possibilité de mandater un autre copropriétaire pour le mandater lors de l’assemblée générale. La personne mandatée votera en son nom afin que son avis puisse être représenté même si le copropriétaire n’a pas pu assister à l’AG.

Lors de l’assemblée générale, les travaux sont mis au vote. Le syndic de copropriété se charge généralement au préalable de prévoir tous les documents nécessaires pour informer les copropriétaires sur la réalisation des travaux, sur les prix à prévoir grâce à plusieurs devis auprès de différentes entreprises, etc.

A la suite de la mise au vote, si les travaux sont approuvés, le syndic de copropriété devra lancer un appel de fonds afin de permettre le financement de ces travaux. Si la provision est réalisée avec le budget prévisionnel pour les travaux généraux de faible ampleur, un ravalement de façade est un projet dont le financement est plus important.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement, l’organisation et la mise en place des appels de fonds par le syndic de copropriété pour le financement des travaux en immeuble, consulter notre guide : Comment financer les travaux de copropriété ?

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Les solutions d’aide au financement des travaux en copropriété

Afin de pouvoir débloquer les fonds rapidement pour la réalisation de gros travaux en copropriété, il n’est pas rare que certains copropriétaires doivent contracter un prêt individuel. Dans certains cas, l’ensemble des copropriétaires souscrivent d’ailleurs à un prêt collectif afin d’obtenir les fonds rapidement.

Le syndic de copropriété a parfois du mal à obtenir la part de certaines copropriétaires qui refusent de payer. Il doit alors réclamer plusieurs fois l’argent par courrier recommandé avec accusé de réception, pour commencer.

Toutefois, les prêts ne sont pas les seules solutions de financement des gros travaux en copropriété, puisque selon la nature des travaux, il sera possible à la copropriété de bénéficier des différentes aides suivantes :

• les certificats d'économies d'énergie ;
• les subventions de l'Anah ;
• l'éco-prêt à taux zéro ;
• le prêt collectif ;
• le crédit d'impôt pour la transition énergétique, etc.

Les certificats d'économies d'énergie

Les copropriétés peuvent également bénéficier des certificats d’économies d’énergie (CEE) pour financer une partie des travaux de l’immeuble. Ces certificats concernent uniquement les travaux d’amélioration thermiques du bâtiment comme :

• les travaux d’isolation ;
• la mise en place d’un système de chauffage plus performant ;
• la mise en place d’équipements utilisant des énergies renouvelables, etc.

Les certificats d’économie d’énergie peuvent être obtenus pour des travaux permettant de diminuer de manière intéressante la consommation énergétique des résidents. La copropriété, en obtenant ce type de certificat, dispose d’une valeur marchande qui intéresse les obligés. Les obligés sont notamment les fournisseurs d’énergie (pétrole, gaz, électricité, etc.) à qui l’Etat impose un quota de réalisation de travaux d’économie d’énergie.

Ainsi, afin de remplir ces quotas, les obligés offrent des primes aux particuliers et aux copropriétés en échange des travaux d’économies d’énergie. La Prime peut représenter une compensation financière à partager entre les copropriétaires, il peut également s’agir d’une réduction sur les factures d’énergie à venir.

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Les subventions de l'Anah

Certains travaux sont éligibles à des aides proposées par l’Anah (Agence nationale de l'habitat). Il s’agit de ceux :

• permettant d'améliorer l'efficacité énergétique de l'immeuble ;
• mais aussi des travaux d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite ;
• et des travaux touchant la structure du bâtiment.

Cet organisme propose différents types d’aides. Avec la prime Habiter Mieux, le plafond de financement de l’Anah est de 5 250 € par logement. Tant que ce plafond n’est pas atteint, l’Anah finance généralement 50 % du montant global des travaux (prix HT). Attention toutefois, des conditions d'éligibilité concernant les revenus annuels des demandeurs peuvent être à prévoir pour certaines de ces aides.

En effet, il s’agit d’un organisme qui aide en priorité les copropriétés en difficulté. A ce titre, seront notamment éligibles les immeubles faisant l’objet :

• d'une opération d'amélioration de l'habitat (OPAH) pour copropriétés dégradées ;
• d’une procédure d’insalubrité ;
• d’un arrêté lié à des risques de saturnisme ;
• à un arrêté prononcé pour bâtiment fragile.

Attention, il est possible que la copropriété ne soit pas éligible aux aides de l’Anah mais que certains copropriétaires le soient.

Le prêt individuel

Le prêt individuel, ou crédit travaux, permet aux copropriétaires de disposer d’une solution simple pour répondre rapidement à l’appel de fonds effectués par le syndic de copropriété. Ils peuvent ensuite rembourser à leur rythme les frais nécessaires à la réalisation des travaux effectués sur les parties communes de la copropriété.

Le prêt collectif

Dans le même ordre d’idée, les copropriétés peuvent souscrire à un prêt collectif. Comme pour le prêt individuel, le prêt collectif permet de débloquer l’argent nécessaire au financement des travaux le plus rapidement possible afin que les travaux puissent commencer dans les plus brefs délais.

C’est la loi Warsmann qui offre la possibilité au syndicat des copropriétaires de souscrire à un emprunt collectif à la suite d’un vote à la majorité lors d’une assemblée générale. Ce type d’emprunt collectif permet généralement d’obtenir un taux et des conditions intéressants. Ensuite, chaque copropriétaire est libre d’y adhérer ou non de manière individuelle et volontaire.

Les copropriétés peuvent bénéficier de ce type d’emprunt :

• pour tous les travaux concernant les parties communes ;
• pour certains travaux concernant les parties privatives, dès lors qu’elles ont un intérêt collectif.

Le remboursement d’un prêt collectif se fait lors des échéances prévues auprès du syndic. Il est important de signer pour une caution de désolidarisation des copropriétaires entre eux, sans quoi les copropriétaires devront rembourser les parts non remboursées pas un copropriétaire défaillant.

L'éco-prêt à taux zéro

Outre le prêt individuel classique ou le prêt collectif, certains travaux donnent droits aux copropriétaires à l’éco-prêt à taux zéro (également appelé éco-PTZ). Ce type d’emprunt collectif permet aux copropriétaires de n’avoir aucun intérêt à rembourser sur l’argent prêté.

Attention toutefois, un minimum de 75 % des quotes-parts de l’immeuble doivent correspondre à des lots à usage d’habitation servant de résidence principale aux copropriétaires afin que le syndicat des copropriétaires puisse souscrire à un tel emprunt.

Lorsque la copropriété n’est pas éligible à la souscription d’un éco-PTZ, les copropriétaires, à titre individuel, peuvent y souscrire. Dans les deux cas, seuls les travaux d’amélioration énergétique de l’immeuble sont éligibles dès lors qu’il s’agit :

• des parties communes ;
• des équipements communs
• de parties privatives à usage commun.

Les fenêtres des appartements d’un immeuble sont, par exemple, considérées comme des parties privatives à usage commun, puisqu’elles sont aussi bien visibles depuis l’intérieur des logements que depuis l’extérieur de l’immeuble.

Le plafond de l’éco-PTZ est de 30 000 € pour un copropriétaire. Il dispose alors de 15 ans pour rembourser cette somme, sans intérêt en sus.

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique

Certains travaux peuvent faire bénéficier aux copropriétaires d’une réduction fiscale au titre du CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique). Les travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble peuvent faire l'objet de cette réduction fiscale à la demande de chaque copropriétaire. Un montant de 30 % du montant global de la facture (hors frais de main d’oeuvre) sera attribué à chacun d’entre eux, au prorata de la somme due en fonction de leurs tantièmes au sein de la copropriété.

Si certains copropriétaires sont non imposables, ils bénéficieront d’un apport financier à hauteur de la déduction fiscale dont ils auraient pu bénéficier. Idem si la somme à déduire est plus importante que le montant d’impôt que vous payez.

*Sachez que ce plafond est calculé sur 5 ans. Ainsi, vous pouvez bénéficier plusieurs fois du crédit d’impôt lors d’une période de 5 ans tant que vous n’atteignez pas le plafond.

Les critères d'éligibilité sont les suivants :

• l’appartement doit être le logement principal du copropriétaire faisant la demande du crédit d’impôt ;
• lorsque le propriétaire loue son logement, il pourra, sous certaines conditions, bénéficier de cet avantage fiscal.

Voici la liste complète des travaux éligibles au crédit d’impôt pour la transition énergétique :

Dans certaines copropriétés, certains copropriétaires passent à côté de ce type d’aides financières qui sont pourtant un réel atout pour faire diminuer les coûts d’investissement de certains gros travaux en copropriété.

Les aides locales

D’autres aides financières sont proposées par des organismes locaux. La plupart d’entre elles sont cumulatives, mais elles ne concernent généralement pas les mêmes types de travaux.

Comme pour de nombreuses aides financières, se sont principalement les travaux concernant la transition énergétique qui sont soutenus. Afin d’encourager les copropriétés à faire des économies énergétiques, ces aides sont proposés par les collectivités locales suivantes :

• la commune ;
• le département ;
• la région.

Ces acteurs locaux interviennent principalement :

• pour les bâtiments insalubres ;
• pour des logements en situation de précarité énergétique ;
• pour des habitats dégradés.

Lorsqu’un immeuble en copropriété est dans un tel état, il fait généralement l’objet d’une opération spécifique comme :

• une Opération programmé d’amélioration de l’habitat (Opah) ;
• une Opération programmée d’amélioration thermique des bâtiments (OPATB), etc.

Sans cela, il est rare que les copropriétés soient éligibles aux aides locales. Toutefois, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de votre mairie, de votre département et de votre région afin de vous en assurer.

Sachez également que le cumul des aides ne peut se faire que dans une certaine mesure. Ainsi pour des travaux éligibles aux aides locales, mais aussi aux aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), les subventions peuvent se cumuler jusqu’à atteindre un maximum de 80 % par rapport au montant global de la facture.

Choisir un professionnel certifié RGE

Afin de bénéficier d’un bon nombre de ces aides au financement, subventions et autres réductions fiscales, l’un des critères d'éligibilité commun à tous ces avantages requiert une réalisation des travaux effectuée par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) dans le cadre d’un artisan à son compte, ou d’une entreprise disposant du label RGE si la copropriété fait appel à une plus grosse entité.

Le label RGE permet d’identifier la qualité des artisans et des entreprises dans le secteur du bâtiment. C’est la garantie pour les copropriétaires de confier les travaux à un professionnel répondant à des critères fixés au niveau national concernant les travaux d’économie d’énergie notamment :

• isolation de la toiture ;
• isolation des murs,
• usage des énergies renouvelables, etc..

Ce label est reconnu par l’Etat.