Fissures murales ou au plafond : gestion et risque

Les différents types de fissures

Rares, voire inexistants, sont les bâtiments de copropriété qui ne souffrent pas de l’apparition de fissures. De la plus superficielle à l’évolutive, de l’inesthétique à la plus dangereuse, chaque fissure mérite que l’on s’en préoccupe de manière adaptée.

Les fissures intérieures superficielles

Ce type de fissure peut prendre son origine dans bien des circonstances.

Immeuble récent

S’il s’agit d’une construction récente, la fissure est le fruit de cloisonnement et de structures qui sont en train de se mettre en place. Il se peut, en effet, que les différents matériaux utilisés dans le cadre de la construction ne soient pas assez secs à l’heure des finitions (peinture). Une autre cause consiste en un certain manque de fixation ou de scellement au niveau des gaines techniques ou des portes par exemple.

Idéalement, il faudrait que les finitions soient réalisées après un temps de “mise en place” justement pour pallier à ces légers problèmes de fissures. Si certaines entreprises du bâtiment parviennent encore à observer ce temps d’attente, le mode de fonctionnement actuel en termes d’organisation et de délai sur les chantiers ne le permet généralement plus.

Ces petits aléas se révèlent dans la majeure partie des cas totalement bénins et sont pris en charge par la garantie décennale.

Immeuble ancien

Pour un immeuble ancien, par contre, ces fissures superficielles sont considérées comme courantes, voire normales, sauf si elles s’en prennent à une partie commune fraîchement rénovée. Une des meilleures solutions pour les oublier est de faire appel à un professionnel qui après réparation des fissures, placera une toile de verre avant la mise en peinture. Un bon moyen de supprimer toute trace de fissure et d’obtenir un résultat visuel impeccable.

Les fissures “à mémoire”

On parle de “fissures à mémoire” lorsque celles-ci sont amenées à réapparaître. Ce type de fissure est en lien direct avec les structures et se retrouve notamment lorsque des matériaux travaillant différemment se retrouvent l’un à côté de l’autre. C’est par exemple le cas avec le bois et le ciment ou le bois et le plâtre.

Dans les immeubles anciens, il n’est pas rare de trouver des plafonds en “baccula” (un système de petits bois reliés les uns aux autres via une fine armature et recouverts d’un enduit plâtre), très sujets à la fissuration. La toile de verre est, là aussi, une excellente solution.

Les fissures causées par des infiltrations d’eau

Mais les fissures dans la peinture ou le plafond d’une copropriété peuvent également provenir de problèmes liés à l’eau et à ses possibles infiltrations. En effet, entre les risques de fuites de canalisation (depuis un logement ou les parties communes), les infiltrations provenant des murs extérieurs ou encore de la toiture, les origines peuvent être multiples.

Dans ce cas précis, les fissures sont le résultat de la dégradation des plâtres, du gonflement du bois ou de la corrosion des parties métalliques. Ce phénomène provoque l’éclatement des matériaux environnants.

Pour y remédier, il faudra alors commencer par trouver l’origine de l’infiltration et la stopper avant de s’atteler à la réparation des fissures.

Cas des fuites de canalisations

Dans le cas plus précis des fuites de canalisations menant à des dégradations, plusieurs cas de figure peuvent être rencontrés :

• les fuites émanant des parties communes : il est alors assez simple de faire procéder à un diagnostic et de faire faire les réparations ;
• les fuites émanant de parties privatives : le cas est plus complexe puisque la copropriété peut astreindre le copropriétaire en cause, lorsqu’il est avéré que son lot est à l’origine des dégradations des parties communes, à réaliser les travaux. Si ce dernier ne répond pas aux sollicitations, le risque est alors de devoir se lancer dans des procédures fastidieuses. Tant que la cause n’est pas traitée, la copropriété restera alors dans l’impossibilité de réparer les fissures engendrées.

En outre, il faudra dans tous les cas observer un certain temps d’attente avant d’effectuer des travaux de remise en état des murs ou des plafonds endommagés. En effet, il est impératif de supprimer l’ensemble des matériaux abîmés par ce dégât des eaux et de laisser les éléments sécher, ce qui peut parfois prendre des mois.

Les fissures liées à des problèmes structurels

Lorsqu’elles trouvent leurs origines dans des problèmes de structure, les fissures peuvent apparaître à l’intérieur de la copropriété comme sur ses façades.

• Pour des bâtiments récents, des infiltrations, des dilatations différentielles et des fissures peuvent être constatées sur les zones de raccordement si elles sont mal traitées.
• Pour des bâtiments plus anciens, le gros oeuvre est généralement déjà stabilisé. Toutefois, certains types de construction peuvent subir des désordres de par la technique employée. C’est notamment le cas des façades à pans de bois qui sont ensuite recouvertes d’enduit plâtre (une technique souvent utilisée sur les immeubles haussmanniens). Alors, c’est le pourrissement des parties boisées qui peut être à l’origine des fissures.

Si certaines dégradations peuvent être le fruit d’une peau extérieure trop étanche et ne laissant pas respirer les murs, elles sont généralement exacerbées par une humidité émanant de l’intérieur même de la copropriété via les pièces humides qu’elle abrite (salles de bains et cuisines) si leur état laisse un peu à désirer.

Les fissures liées à des causes externes

Ce sont principalement les constructions anciennes qui peuvent souffrir des causes externes. En effet, elles ne bénéficient pas des nouvelles méthodes de construction (en béton par exemple) dont le comportement se veut monolithique. Les événements suivants peuvent ainsi devenir des sources de dégradation :

• vibrations dues à des fonçages de palplanches ;
• excavation en mitoyenneté lors d’une construction nouvelle ;
• tassements de galeries en pays miniers ;
• grande sécheresse impactant le terrain environnant ;
• percement d’un tunnel non loin des fondations ;
• etc.

Généralement bien appréhendé, ce problème fait l’objet d’une surveillance toute particulière lors de la réalisation de travaux considérés à risques. Afin d’éviter tout litige, il n’est pas rare que différentes prises de vues soient faites (murs, sols, plafonds, cloisons…), en amont des travaux.

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Comment reconnaître la dangerosité d’une fissure ?

Comme précisé précédemment, certaines fissures sont bénignes tandis que d’autres sont considérées comme dangereuses car elles peuvent affecter la solidité de la copropriété. C’est la raison pour laquelle il est souhaitable de savoir les différencier.

Les fissures les plus dangereuses

Bien entendu, le positionnement de la ou des fissures sur un mur ou un plafond peut vous en apprendre beaucoup sur sa dangerosité. Ainsi, les fissures les plus dangereuses pour une construction sont :

• Les grosses fissures horizontales ou en escalier : elles sont généralement le fruit de problèmes au niveau du sous-sol et, par conséquent, des fissures de fondation.
• Les longues fissures verticales lorsqu’elles se trouvent à l’angle de deux murs : elles peuvent être la cause d’une désolidarisation des pans de murs.
• Les fissures infiltrantes sont particulièrement dangereuses car les infiltrations et la succession de périodes de gel puis de dégel fragilisent encore plus le mur.

Au final, les fissures se révèlent plus ou moins dangereuses selon leur emplacement sur le ou les murs. Leurs caractéristiques annoncent les éventuels problèmes capables de remettre en cause la solidité de la structure du bâtiment.

Fissures dangereuses : que faire ?

Dans un premier temps, lorsqu’une fissure est remarquée, il est important de mettre une surveillance en place afin de suivre l’évolution sur plusieurs mois. Pour ce faire, différents moyens sont disponibles pour mesurer l’évolution : l’extensomètre et le déformètre, le fissuromètre (gradué ou électronique), le témoin en plâtre (qui sera placé à cheval sur les bords de la fissure) ou le témoin en verre (qui est inclus dans un manchon en plâtre). Les mesures ainsi relevées permettront ensuite d’estimer le degré de dangerosité des fissures.

Par ailleurs, il peut y avoir des circonstances aggravantes liées à l’apparition des fissures. Lors de son diagnostic, un professionnel se posera certaines questions telles que :

• Quand les fissures sont-elles apparues ?
• Dans quelles circonstances ?
• Y avait-il des circonstances aggravantes ?

Les signes alarmants

Parmi les signes alarmants qui doivent absolument déclencher une réaction rapide en présence d’un bâtiment affichant déjà des fissures, vous porterez une attention particulière :

• aux bruits de craquements ;
• à l’apparition de nouvelles fissures sur les murs extérieurs et/ou intérieurs ;
• à l’approfondissement et l’élargissement de fissures existantes ;
• aux infiltrations d’eau ;
• aux problèmes d’humidité importants ;
• à la dégradation de l’état du bâtiment (crépis qui tombe, carrelage ou dalle qui bougent, etc.).

Comment gérer les problèmes de fissures dans la copropriété ?

Bien entendu, lorsqu’elle est confrontée à des problèmes de fissures, la copropriété se doit de réagir de manière adaptée en fonction, notamment, de la gravité de la situation et de l’origine du problème.

L’assurance de la copropriété

En termes d’assurance, plusieurs situations sont envisageables. En effet, entre les assurances obligatoires lors d’un chantier de construction (décennale) et celles que doivent prendre les occupants et, éventuellement, le syndic de copropriété, différentes protections sont présentes en cas de problème, y compris pour venir couvrir des frais liés à l’apparition de fissures mettant en cause la responsabilité d’un copropriétaire ou d’un tiers.

La police d’assurance de l’immeuble

Contractée par le syndic, avec l’accord de l’ensemble des copropriétaires, cette assurance couvre généralement la totalité du bâtiment, c’est-à-dire à la fois les parties communes et les parties privatives. Elle englobe également la responsabilité civile des copropriétaires.

Souvent, ce type de garantie protège également les différents aménagements effectués par les copropriétaires au sein de leurs logements (papiers peints, placards, cloisons, électricité…).

Toutefois, il est à noter que cette assurance, bien que fortement recommandée, n’est pas obligatoire. Par ailleurs, selon les contrats, elle ne couvre pas systématiquement l’ensemble des éléments annoncés ci-avant et ne porte alors que sur les seules parties communes.

Si tel est le cas, c’est une assurance contractée par le copropriétaire qui devra être impérativement mise en place afin de bénéficier d’une protection pour le lot qui le concerne et sa responsabilité civile.

Idéalement, la solution du contrat global, pris par le syndic, est la plus adaptée. Elle permet, en outre, d’éviter certains litiges entre les copropriétaires lors d’un sinistre pour lequel les assurances n’adoptent pas la même définition des parties communes et privatives.

La garantie décennale

Si une construction ancienne peut souffrir de quelques fissures qui entreront légitimement dans les travaux d’entretien (sauf si la responsabilité d’un tiers est mise en cause comme vu juste avant), ce n’est pas le cas pour un bâtiment de copropriété récent. En effet, selon sa date de construction, il se peut également qu’il soit encore couvert par la garantie du constructeur. On parle alors de la garantie décennale.

Sur le plan des travaux de réparation

Aujourd’hui, les copropriétés ne souhaitent plus voir les fissures, même celles jugées “normales”, entacher l’esthétique ou, pire, mettre à mal la solidité de la structure.

Ainsi, en cas de fissures, sauf en cas d’urgence réelle et sérieuse, le syndic de copropriété portera à l’ordre du jour d’une assemblée générale ordinaire (ou extraordinaire si nécessaire) la question des travaux d’entretien ou de toute autre démarche à mettre en oeuvre pour éliminer à la fois la cause des fissures et les fissures elles-mêmes.

A cette occasion, des experts seront contactés pour effectuer un diagnostic afin de déterminer l’origine des fissures et leur degré de dangerosité. Sur base de cette analyse, des devis seront demandés concernant les travaux à réaliser.

Les copropriétaires voteront ensuite, selon une majorité définie par l’importance des travaux à effectuer, de manière à entériner les décisions à prendre pour pallier à ces problèmes de fissuration.