Pourquoi les charges sont en hausse en copropriété ?
La première raison de l’augmentation des charges d’une copropriété est que cette dernière est liée à des fournisseurs et prestataires de services par le biais de contrats. Or, certains de ces contrats embarquent une clause permettant d’en augmenter le coût. Dans ce cas, ces augmentations sont indexées sur les indices en lien avec le secteur du bâtiment. Ce sont précisément ces indices qui, depuis un certain temps, tendent à augmenter, notamment en raison de la hausse des prix sur les matières premières. Dans ce cadre, il semble intéressant de préciser que cet indice a connu + 6.59 % en 2021 et + 8.3 % en 2022.
Bien évidemment, un autre paramètre à prendre en considération est celui de l’augmentation du prix de l’énergie, notamment l’électricité et le gaz.
Les différents postes concernés par une hausse de charge
En copropriété, une des plus grosses dépenses est souvent celle en lien avec le chauffage, et particulièrement dans le cas d’un système de chauffage collectif. Ainsi, fin 2021, une hausse de l’ordre de 15 % avait été constatée en fin d’année 2021 par rapport à fin 2020.
Sur la même période, le second poste de dépense d’une copropriété, à savoir celui de l’électricité dans les parties communes, subissait une augmentation d’environ 10 % qui correspondait à une hausse du prix de cette énergie (autour de + 4 %), mais aussi des frais d’abonnement. Toutefois, en 2021, les hausses étaient atténuées, pour l’électricité, mais également pour le gaz, par le dispositif mis en place par le Gouvernement, à savoir le bouclier tarifaire. Un bouclier qui a disparu en janvier 2023. Toutefois, les tarifs réglementés de ces énergies ne devraient, normalement, d’après les annonces faites par les pouvoirs publics, pas dépasser les 15 % de hausse.
Bien évidemment, la fourniture d’eau n’échappe pas à l’inflation avec des annonces d’augmentation pouvant aller au-delà de + 18 % selon les communes.
D’autres charges de la copropriété peuvent être mentionnées. En effet, celles disposant d’un ascenseur peuvent voir leurs charges augmenter, non seulement parce que ce type d’équipement consomme de l'électricité, mais aussi et surtout parce que les contrats d’entretien ont vu leurs prix révisés à la hausse afin de faire face aux frais de déplacement plus importants et à la hausse des charges salariales. Pour 2021, cette augmentation était ainsi de l’ordre de 9 %.
Les honoraires perçus par le syndic de copropriété sont aussi une dépense en augmentation. Entre 2020 et 2021, cette charge a été réévaluée à la hausse, à hauteur de 3 % environ en province et de près de 9 % sur la région parisienne.
Il faut en outre s’attendre à des hausses d’appel de charges pour divers contrats liés à la copropriété tels que celui pour l’entretien des parties communes (la prestation de ménage) et des extérieurs (entretien des espaces verts), mais aussi des contrats assurances multirisques sur lesquels une hausse de l’ordre de 10 % est à prévoir.
Par ailleurs, selon les copropriétés, en raison des très fortes attentes de l’Etat vis-à-vis de la transition énergétique et de sa chasse aux passoires énergétiques, d’importants travaux de rénovation peuvent être à prévoir. Cependant, les charges peuvent être quelque peu allégées par le biais des dispositifs d’aides financières existantes. De plus, les copropriétés qui auront bénéficié de tels travaux pourront ensuite voir certaines charges baisser, notamment celles en lien avec les énergies.
Charges impayées : quels recours pour les copropriétés ?
Gestionnaire de la copropriété, le syndic a, entre autres, pour mission de récupérer les sommes dues par les différents copropriétaires des lieux sous la forme de charges de copropriété. Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires ne répondent pas à leurs obligations en la matière, laissant ainsi leurs charges impayées, le syndic dispose de plusieurs niveaux d’action afin de recouvrer ces sommes.
La première action consiste à émettre un courrier de mise en demeure. Ce dernier permet de signifier au copropriétaire défaillant qu’il doit régulariser la situation, sous trente jours, par acte du commissaire de justice ou par le biais d’un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception. Il est à noter que, dès la réception de la mise en demeure, le copropriétaire s’expose à des intérêts de retard en plus des frais engagés pour la mise en demeure. Il est également possible de trouver un accord amiable entre le syndic et le copropriétaire en défaut afin, par exemple, d’étaler le paiement de la dette. Par contre, si, dans les trente jours suivant la mise en demeure, aucun règlement n’est effectué, le syndic est alors en droit d’exiger non seulement le paiement de l’appel de charge visé par le courrier, mais aussi les futurs appels provisionnels.
La deuxième action consiste à transmettre une lettre de relance. En effet, si l’impayé n’est pas régularisé dans les délais impartis, le syndic peut rappeler le copropriétaire défaillant à l’ordre et l’informer que, faute de régularisation rapide, une action en recouvrement pourra être mise en œuvre, à son encontre, devant le tribunal.
Enfin, si les deux actions précédentes n’ont pas permis de récupérer les sommes dues, il faudra alors en passer par une action devant les tribunaux. Cette action devra être lancée dans un délai de cinq années maximum. Dans le cas de la saisie d’un tribunal, le rôle de ce dernier est de commencer par contrôler que les charges appelées sont effectivement exigibles (à savoir des charges qui ont bien été réclamées et qui n’ont pas été payées). Si tel est le cas, le tribunal peut ordonner au copropriétaire le paiement immédiat des sommes qui suivent : les charges restant dues pour les exercices précédents, les charges dues au titre du budget prévisionnel, les charges dues pour des travaux non intégrés au budget prévisionnel ou encore les cotisations du fonds de travaux.
Une autre option est envisageable en cas de d’impayé d’un copropriétaire. En effet, le syndic est tout à fait en droit, en cas de créance sur un copropriétaire, de faire inscrire une hypothèque légale sur le lot détenu par le défaillant. Pour ce faire, le syndic n’a en aucun cas besoin de passer par une validation en assemblée générale. De la même manière, si le copropriétaire réagit en proposant une solution de paiement par étalement ou règle intégralement sa dette, le syndic peut alors, sans validation de l’assemblée générale, effectuer une mainlevée ou une annulation de l’hypothèque.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Comment réduire les charges de copropriété ?
Pour faire face à toutes ces augmentations, de plus en plus d’assemblées générales de copropriétaires sont mises en place afin de réfléchir à des solutions pour limiter l’impact au maximum.
Différentes pistes peuvent ainsi être étudiées. En voici un certain nombre qui pourraient vous être utiles :
- Faire jouer la concurrence : Une copropriété, comme nous l’avons précédemment évoqué, est liée à différents prestataires et fournisseurs par le biais de contrats. Il est alors possible de tenter de renégocier ces contrats ou de se tourner vers la concurrence afin de trouver des offres plus intéressantes. Cela peut ainsi porter sur le contrat de fourniture d’énergie, celui des services de nettoyage ou de gardiennage, mais également sur le contrat du syndic.
- Opter pour de l’investissement : Investir dans des travaux de rénovation énergétique peut permettre, ensuite, de faire de belles économies. Que ce soit avec une meilleure isolation, la mise en place de panneaux solaires ou d’un système de chauffage plus performant, il peut être intéressant de se pencher sur la question.
