Droit de surplomb : qu'est-ce que c'est ?
Trop souvent, pour les copropriétés installées en limite de propriété, des difficultés, voire des conflits, pouvaient se matérialiser dès lors qu’il s'agissait de réaliser une isolation thermique par l’extérieur des bâtiments constituant la copropriété.
C’est principalement pour cette raison, et pour limiter l’ampleur de ces discordes, que le droit de surplomb a été mis en place par la loi du 22 août 2021. Le décret n°2022-926 du 23 juin 2022 apporte un certain nombre d’éléments complémentaires, notamment sur les conditions d’obtention du droit de surplomb du fonds voisin et une servitude de tour d’échelle, soit un droit d’accès. Ce décret encadre également la procédure, décrit la composition de la notification à faire parvenir au propriétaire du fonds voisin, et fixe les règles pour le versement de l’indemnité en contrepartie du droit de surplomb et d’accès.
Comment bénéficier du droit de surplomb ?
Afin de pouvoir espérer bénéficier du droit de surplomb pour une isolation thermique par l’extérieur, des conditions indispensables doivent être respectées.
Ainsi, il faudra que la mise en place de l’ITE soit l’unique solution qui permet d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment. Il faudra alors démontrer qu’une autre technique d’isolation n'est pas en mesure d’égaler une ITE, ou bien que les prix de cette autre solution sont bien plus élevés.
Droit de surplomb et droit d’accès : les conditions d'obtention
Pour se voir accorder un droit de surplomb, il sera nécessaire que ce dernier ne dépasse pas les 35 cm légaux en termes de largeur. De plus, sauf accord contraire prévu entre les deux parties, l’ITE doit impérativement débuter à au moins 2 m du pied du mur ou du sol.
Afin de pouvoir réaliser correctement les travaux et sans encombre, un droit d’accès temporaire peut aussi être nécessaire. Il permet en effet de pouvoir installer le matériel nécessaire au déroulement des travaux. Il peut alors s’agir de la pose d’un échafaudage par exemple.
Contenu de la notification de travaux
Avant de pouvoir démarrer les travaux, une notification doit être élaborée par la copropriété souhaitant réaliser les travaux. Ce document doit ensuite être transmis au propriétaire du fonds voisin afin de le mettre au fait des travaux d’ITE en surplomb et de pouvoir obtenir ainsi le droit d’accès.
La notification doit alors être envoyée par recommandé avec accusé de réception ou bien via un acte d’huissier de justice.
Pour être conforme, la notification doit contenir plusieurs informations de différente nature. Pour ce qui est de la copropriété en elle-même, il sera indispensable de spécifier :
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l’identité du ou des propriétaires de l’immeuble
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leurs coordonnées téléphoniques, postales et électroniques
Toujours au sujet de la copropriété, des renseignements porteront plutôt sur le bâtiment à isoler. En effet, devront apparaître :
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une description du bâtiment
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un plan des façades de l’immeuble
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si l’ITE entraîne une modification de la toiture, un plan de la toiture initial et futur
Des informations et justificatifs d’ordre administratif :
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les justificatifs nécessaires prouvant que l’ITE est la seule forme d’isolation possible pour améliorer les performances énergétiques de la copropriété. Il peut alors s’agir de devis mettant en avant le fait qu’une autre méthode serait plus onéreuse ou bien une analyse expliquant la complexité d’une autre solution ;
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une proposition sur le montant de l’indemnité proposée ;
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les modalités d’application du droit de surplomb qui seront ensuite contractualisées dans un acte authentique et une convention ;
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la copie des conditions prévues à l’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Droit de surplomb pour une ITE, quelle indemnité ?
Il faut savoir qu’avant de débuter les travaux d’ITE, si le droit de surplomb est accordé et que la réponse à la notification est positive, il sera nécessaire que le détenteur dudit droit indemnise le propriétaire voisin lui ayant octroyé le droit de surplomb, notamment pour la gêne occasionnée durant les travaux et les installations provisoires nécessaires à leur bonne réalisation.
Un document officiel doit faire foi et attester cet échange. En effet, seul un acte authentique réalisé auprès d’un professionnel (ex. : un notaire), ou une décision de justice, peuvent rendre légales ces modalités. De plus, il sera également indispensable de réaliser une publication au fichier immobilier.
Afin de pouvoir réaliser ses travaux d’isolation, le propriétaire de la copropriété devra s’acquitter en amont de cette indemnité. Il devra également attendre que la convention et l’acte formel soient signés par les deux parties.
Dans cette convention, un certain nombre de renseignements devront obligatoirement apparaître. C’est notamment le cas de :
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la localisation des travaux ;
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la délimitation de l’accès ;
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la durée prévue pour l’accès au fonds ;
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si des installations provisoires sont nécessaires pour l’ITE ainsi que leur nature ;
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l’indemnité prévue ;
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les éventuelles mesures de remise en état du fonds voisin.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Opposition au droit de surplomb
Il est tout à fait possible de s’opposer au droit de surplomb. Pour ce faire, un délai de 6 mois court à partir de la réception de la notification de travaux. Délai durant lequel le propriétaire du fonds voisin notamment, est en mesure de faire savoir son opposition.
Opposition du propriétaire du fonds voisin
Le propriétaire du fonds voisin est totalement en droit de s’opposer à la réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur en surplomb et peut également s’opposer au droit d’accès.
Pour ce faire, il devra respecter le délai de 6 mois à compter de la notification de travaux. Néanmoins, pour que cette opposition soit prise au sérieux, il est indispensable qu’elle soit fondée sur une réelle motivation. En effet, il devra attester que les travaux envisagés affectent l’utilisation actuelle ou future de son bien et que les installations provisoires entraînent une affectation de la jouissance du fonds notamment.
Opposition du syndicat des copropriétaires
Il faut aussi savoir que si le fonds à surplomber est une copropriété, le syndicat des copropriétaires est alors en mesure de s’opposer au droit de surplomb ainsi qu’au droit d’accès. Il faudra bien évidemment que son motif soit justifié.
Il sera ainsi nécessaire que le sujet soit indiqué à l’ordre du jour d’une réunion d’assemblée générale. La question sur le montant des indemnités à recevoir devra également être inscrite à cet ordre du jour. Tous les documents fournis par la copropriété qui souhaite réaliser les travaux d’ITE en surplomb devront également être transmis avec les convocations. La décision devra être rendue dans les délais impartis de six mois.
