L’installation électrique d’un immeuble : loi, règle et fonctionnement

L’installation électrique d’un immeuble

Pour des raisons de sécurité et de respect des règlementations en vigueur, l’ensemble des installations électriques d’un immeuble doivent être équipées d’un disjoncteur. Celui-ci doit être placé au niveau de chaque logement. De plus, une prise de terre doit être prévue afin que les éventuelles fuites de courant puissent être évacuées par le sol.

L’installation électrique d’un immeuble doit également se composer :

• d’un tableau de répartition disposant :

○        de disjoncteurs divisionnaires ;

○        ou de coupe-circuits.

• de gaines protégeant les raccordements électriques ;
• d’un délesteur ou d’un contacteur ;
• d’un compteur électrique ;
• de conducteurs fiables et en bon état ;
• d’un tableau électrique.

De plus, les pièces humides comme la salle de bains et la cuisine doivent faire l’objet d’une attention toute particulière en termes de sécurisation de l’installation afin d’éviter tout risque d'électrocution pour les résidents.

Des normes sont également à respecter pour la pose de prises électriques dans les parties privatives et les parties communes de l’immeuble. De plus, les règlementations en vigueur prévoient également une norme concernant le nombre de prises électriques qu’il est possible d’installer par pièce.

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Les normes électriques des parties communes

Pour une question de sécurité évidente, il est indispensable de respecter les normes applicables aux installations électriques d’un immeuble. Les normes électriques pour les parties communes d’un immeuble visent en effet à réduire le nombre d’accidents causés par des installations défectueuses.

Les réglementations évoluent régulièrement et plus le bâtiment est ancien plus il est fréquent que les normes actuelles ne correspondent plus à l'installation présente dans les parties communes de l’immeuble. Dans les infrastructures d’habitat collectif on différencie :

• l’installation électrique des parties privatives ;
• l’installation électrique des parties communes.

La norme NF C 15-100 regroupe l’ensemble des réglementations relatives aux installations électriques à basse tension des bâtiments à destination d’habitation. Ce texte se base sur :

• les principales normes internationales ;
• les normes de la Commission Electrotechnique Internationale ;
• et la norme HD 384 du Comité Européen de Normalisation en électronique et en électrotechnique.

Cette norme française est applicable depuis début 2010. Elle définit de nouveaux standards pour les nouvelles constructions de copropriété mais également pour les infrastructures plus anciennes, à rénover. Cette norme fixe également des règles préalables à la vente ou à la location d’un bien présent en habitat collectif.

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Vente et location d’un logement en copropriété

La norme XP C16-600 complète la norme NF C 15-100 pour la location ou la vente d’un bien en copropriété. Ainsi, il sera obligatoire de procéder au contrôle des installations électriques par un expert afin que soit évaluer et analyser l’état des installations électriques de l’immeuble. Il s’agit d’une procédure obligatoire pour tout bâtiment dont la construction s’est achevée au moins 15 ans auparavant.

Le diagnostic électrique imposé par la norme XP C16-600 devra être incorporé au dossier à présenter en cas de location ou de vente d’un bien au sein de la copropriété.

Certificat de conformité

Le Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité, dit Consuel, est l’organisme qui délivre les certificats de conformité des installations électriques en France. Pour obtenir ce certificat, l’ensemble des normes présentées ci-dessus doit être respecté

Certaines entreprises sont en droit de demander ce certificat de conformité avant d’intervenir sur les installations électriques de l’immeuble, notamment. Ce sera notamment le cas de EDF.

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Les risques causés par une installation défectueuse

Une installation électrique défectueuse alimente l’augmentation des risques d’incendies au sein de la copropriété, mais également des risques d’électrocution. 25 % des départs de feu en France ont pour source un système électrique défaillant. Dans la plupart des cas, le départ de feu est causé par un court-circuit du système. Ce court-circuit provient généralement :

• d’une pose mal effectuée ;
• d’un équipement électrique trop ancien.

La non-conformité de l’installation électrique d’un immeuble concerne généralement :

• une absence du système d’isolation de l’installation ;
• un mauvais dimensionnement des colonnes ;
• une absence de système de mise en terre.

Rénover l’installation électrique des parties communes

La rénovation de l’installation électrique des parties communes se compose principalement des colonnes montantes de l’immeuble. De tels travaux sont coûteux et peuvent dans certains cas, être à la charge des copropriétaires. Les colonnes montantes permettent le branchement collectif de l’immeuble. Elles se composent de câbles et de canalisations qui transportent l’électricité depuis le réseau public accessible depuis la voirie jusqu’à chaque logement composant la copropriété.

Les colonnes montantes se compose :

• d’un coffret coupe-circuit (il est placé en bas des colonnes) ;
• de gaines contenant les canalisations électriques ;
• de distributeurs d’électricité installés à chaque étage de l’immeuble.

Lorsque de nouveaux compteurs électriques sont installés dans la copropriété, le gestionnaire de réseau de distribution sera en droit d’exiger la mise aux normes des colonnes montantes de la copropriété. Ce sera également le cas suite à un incident technique survenu au sein de la copropriété ou encore suite à la demande d’augmentation de la puissance en électricité nécessaire (installation d’ascenseurs, agrandissement de la copropriété et du nombre de résidents, etc.)

Lorsque la copropriété souhaite rénover l’installation électrique des parties communes elle doit d’abord vérifier jusqu’où s’étendent les équipements qui lui appartiennent de ceux étant la propriété du fournisseur d’énergie. Cette question concerne le câblage des colonnes montantes. En effet, cela permet de déterminer qui des copropriétaires ou du fournisseur d’énergie doit payer les travaux.

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Remise aux normes aux frais de la copropriété

L’arrêt de Toulouse du 30 mars 2009 rappelle le cadre dans lequel s’inscrit l’installation électrique des parties communes d’un immeuble : « Considérant qu’en vertu de l’article 15 du cahier des charges de la convention de concession avec la Ville de Toulouse, à caractère réglementaire, les colonnes montantes existantes appartiennent aux propriétaires de l’immeuble et sont entretenues et renouvelées par ces derniers, ce que ne contredit pas le fait qu’elles doivent répondre à certaines normes et être réceptionnées par le concessionnaire du réseau de distribution, ni le fait qu’elles présenteraient concomitamment un caractère d’ouvrages publics. »

Ainsi, dans la plupart des cas, les frais d’entretien et de remplacement de l’installation électrique des parties communes de l’immeuble sont à assumer par les copropriétaires à hauteur de leurs tantièmes au sein de l’immeuble.

Remise aux normes aux frais du fournisseur d’énergie

Dans le cadre de l’arrêt de Toulouse du 30 mars 2009 la Cour a « condamné la société ERDF à procéder aux travaux d’entretien et de renouvellement des colonnes montantes des immeubles de la résidence concernée ». En effet, selon l’appartenance des colonnes montantes électriques du bâtiment, les copropriétaires ne sont pas forcément tenus d’assumer les frais de rénovation de celles-ci.

Ainsi, les colonnes montantes électriques sont la propriété :

• des copropriétaires du bâtiment ;
• ou de la concession du distributeur d’électricité.

Pour savoir dans quel cas de figure se trouve votre copropriété, il convient de consulter le cahier des charges signé entre la municipalité et le distributeur d’électricité. Pour cela, le syndic de copropriété doit se renseigner auprès de la mairie.

Lorsque que le distributeur d’électricité fait l’objet d’une concession, les travaux de remise aux normes de l’installation électrique de l’immeuble, et plus particulièrement des parties communes, sont à assumer financièrement par le fournisseur d’énergie de la ville.

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Définir l’appartenance des colonnes montantes

Les réglementations en vigueur prévoir que seules les colonnes montantes mise en place dans les parties communes d’une copropriété après 1992 font automatiquement l’objet d’une concession au fournisseur d’énergie. Pour ces copropriétés-là, ERDF doit prendre en charge :

• les travaux de mise en sécurité des colonnes montantes ;
• l’entretien des installations électriques ;
• la rénovation de ces équipements.

Les colonnes montantes mises en place dans les parties communes d’une copropriété avant 1992 ne sont toutefois pas automatiquement prises en charge par ERDF. Dans la plupart des cas, les colonnes montantes sont la propriété de l’immeuble. Toutefois, le décret du 8 novembre 1946 permet aux copropriétés, depuis sa publication, d’abandonner leurs droits concernant ces installations à ERDF.

Toutefois, avant que cette concession ne soit rendue possible, le syndicat des copropriétaires doit prendre en charge la remise en état des colonnes montantes. En 2015, la jurisprudence a cependant décrété que la copropriété n’a pas besoin de répondre à cette condition pour pouvoir abandonner ses droits à ERDF (TGI de Limoges, du 27.8.15, n° 14/00380).

Voici un récapitulatif concernant l’appartenance des colonnes montantes :

Les décisions de la jurisprudence varient d’un cas à l’autre et la copropriété ne sera pas toujours autorisée à abandonner ses droits de propriété au fournisseur d’énergie ou au gestionnaire de réseau. Les démarches à suivre pour l’abandon de tels droits se constituent :

• d’un vote du point par les copropriétaires par l’assemblée générale ;
• de l’envoi d’un courrier au fournisseur d’énergie ou au gestionnaire de réseau par le syndic de copropriété mandaté par les copropriétaires.

Contacter un médiateur national de l’énergie

En cas de complication ou si la copropriété ne sait pas à qui incombe la mise aux normes de l’installation électrique de l’immeuble, il est possible de contacter un médiateur national de l’énergie. Son rôle est notamment de régler les litiges relatifs à la rénovation des colonnes montantes des parties communes des copropriétés. Ainsi, si le syndic de copropriété ne parvient pas à obtenir des réponses satisfaisantes de la part du réseau de distribution qui alimente l’immeuble, il peut se tourner vers un médiateur national de l’énergie.

Il est possible de contacter un médiateur national de l’énergie pour des litiges concernant tout type d’énergie, parmi lesquels :

• l’électricité ;
• le gaz pétrole liquéfié ;
• le gaz naturel ;
• le bois ;
• le fioul, etc.

Le syndic de copropriété devra adresser un dossier au médiateur national de l’énergie afin qu’il puisse rapidement analyser la recevabilité du dossier. Il faut généralement compter 48 heures. Lorsque le dossier est recevable l’instruction en médiation commence. C’est une solution qui doit permettre d’aboutir à un accord amiable qui permet ainsi d’éviter les frais de justice.

Si aucun accord amiable n’est trouvé, le médiateur national de l’énergie émettra une recommandation de solution. Il s’agit d’un simple conseil sans obligation pour l’un ou l’autre des parties.