- Une loi qui apporte des changements au niveau des rapports locatifs
Les principales mesures amenées par la la loi Alur à cet égard sont :
- la liste de documents que les bailleurs sont autorisés à demander
- la création de modèles type de contrat
- l’élaboration d’une liste de meubles obligatoires pour les locations meublées
- l’encadrement à la relocation
- le plafonnement des loyers
- des modifications quant à l’indexation des loyers
- la création du statut de colocation
- la mise en place du dispositif Visale
- Une loi qui concerne les intermédiaires immobiliers et l’urbanisme
La loi ALUR a créé :
- Un plafonnement des honoraires d’agence
- Une loi qui s’adresse aussi aux copropriétés.
La loi ALUR a apporté un certain nombre de changements dans le mode de fonctionnement des copropriétés, au niveau de leur gestion et vis à vis de l’information des copropriétaires tout en cherchant à favoriser la réalisation de travaux pour assurer leur bonne conservation.
Au niveau de la gestion de la copropriété
La loi ALUR a mis en place un certain nombre de mesures à la charge du syndic pour davantage de transparence, parmi lesquelles :
- La mise en concurrence du syndic et la mise en place d’un contrat type
Tous les trois ans, une mise en concurrence doit avoir lieu avant de renouveler le contrat du syndic en place ou pour en désigner un autre. C’est le conseil syndical qui a la charge de collecter plusieurs projets de contrat et de demander à ce qu’ils soient annexés à la convocation à l’assemblée générale qui va procéder au vote du renouvellement ou du changement de prestataire.
Pour faciliter cette démarche, la loi ALUR a mis en place un contrat type pour tous les syndics qui doit comprendre un forfait de base incluant les opérations de gestion courante, et une facturation spécifique pour toutes les prestations supplémentaires.
- L’obligation d’un compte bancaire séparé
Qu’elle soit administrée par un syndic bénévole ou professionnel, la copropriété doit pouvoir bénéficier d’un compte bancaire ouvert à son nom et séparé de celui du syndic. Le compte est ouvert dans un établissement bancaire choisi par la copropriété.
Dans les copropriétés de moins de 15 lots, il est possible de déroger à cette règle par une décision de l’assemblée des copropriétaires prise à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
- La concertation avec le conseil syndical
La loi ALUR crée pour le syndic de copropriété l’obligation d'établir un budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.
Prévention de la dégradation des copropriétés
Plusieurs mesures de la loi Alur ont pour but de faciliter les travaux de conservation des immuables, notamment en matière de rénovation énergétique. Les principales sont :
- L’assouplissement des règles de majorité selon les travaux concernés
De nombreux travaux peuvent désormais être décidés à la simple majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs les travaux de transformation ou amélioration qui relevaient de la double majorité de l’article 26 ne requièrent plus que la majorité absolue de l’article 25.
- La création d’un fond de travaux
La loi ALUR a créé l’obligation de mettre en place un fonds de travaux afin de permettre de faire face aux dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble. Ce fond est alimenté par les cotisations annuelles des copropriétaires. Cette disposition a une date différée d’entrée en vigueur au 1er janvier 2017.
- L’obligation de souscription d’une assurance responsabilité civile
La loi ALUR la rend obligatoire pour chaque copropriétaire comme pour la copropriété.
- L’obligation d’un Diagnostic technique global
Entrant en vigueur le 1er janvier 2017, le DTG a pour but de favoriser les travaux de rénovation énergétique. Il prend la forme d’un DPE ou d’un audit énergétique selon l’année de construction de l’immeuble et le nombre de lots dont est composée la copropriété.
L’information des copropriétaires/ des acquéreurs
La loi ALUR vient renforcer l’information des copropriétaires mais aussi celles des acquéreurs par un grand nombre de mesures. Les principales sont :
- Au niveau des copropriétaires :
- Le syndic doit informer tous les occupants de la copropriété, y compris les locataires de toutes les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires ;
- Le syndic doit depuis le 1er janvier 2015 mettre les documents relatifs à la gestion de la copropriété sur un extranet accessible aux copropriétaires. Il peut toutefois être dérogé à cette mesure par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue de l’article 25 ;
- Le syndic doit mettre le carnet d'entretien de l'immeuble à la disposition des copropriétaires ;
- le syndic doit établir chaque année une fiche synthétique recensant les données financières et techniques relatives à l’immeuble et à son bâti. Mise à disposition des copropriétaires, cette fiche devra obligatoirement être annexée à toute promesse de vente pour informer les acquéreurs de tout ou partie de l’immeuble. Sa mise en place est progressive : 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ; 31 décembre 2017 pour celles de plus de 50 lots ; 31 décembre 2018 pour celles jusqu’à 50 lots.
- Au niveau des acquéreurs :
- La loi ALUR a créé un registre national d’immatriculation des copropriétés, géré par un établissement public dédié.
Toutes les copropriétés doivent ou devront obligatoirement y être immatriculées : au 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ; au 31 décembre 2017 pour celles de plus de 50 lots ; au 31 décembre 2018 pour celles jusqu’à 50 lots.
Les nouvelles copropriétés y sont automatiquement enregistrées à partir du 1er janvier 2017, dès la publication de leur règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au fichier immobilier.
- Les annonces immobilières doivent désormais mentionner si le bien en vente fait partie d’une copropriété. Seront précisés le nombre de lots, le montant annuel des charges et si le syndicat des copropriétaires fait l’objet d’une procédure lié « aux copropriétés en difficulté ».
- Lors de la vente d’un lot de copropriété, doivent être joints à l’acte de vente, des documents informant l’acquéreur de l'organisation de l'immeuble : règlement de copropriété, état descriptif de division, trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale du syndicat de copropriété, mais aussi les documents concernant l’état de l’immeuble, sa situation financière, une attestation faisant mention de la partie habitable et de la partie privative de la copropriété, la notice d’information des droits et obligations des copropriétaires ainsi que la fiche synthétique réalisée annuellement par le syndic.
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Copropriétés en difficulté
La loi ALUR prend différentes dispositions pour faciliter la gestion des copropriétés en difficulté, notamment en renforçant leur prise en charge et en expérimentant divers dispositifs.
