Qu’est-ce que le taux d’usure et quel est son fonctionnement ?
Avant de pouvoir déterminer l’impact du taux d’usure sur les prêts immobiliers, il peut être intéressant de se pencher sur la notion en elle-même, ce qu’elle signifie et quel est son mode de fonctionnement.
Ainsi, le taux d’usure correspond au taux au-delà duquel aucun établissement bancaire ne peut accorder de crédit. Il s’agit donc du seuil maximal de taux d’intérêt. Ce dernier est fixé par la Banque de France. Il n’est donc pas possible de contracter un emprunt immobilier à un taux trop important. Le taux d’usure n’est pas unique. En effet, il existe plusieurs taux d’usure en fonction du type de crédit notamment mais aussi de la durée d’emprunt. Ces divers taux d’usure actuels vous seront détaillés plus bas dans l’article.
Pour ce qui est du mode de fonctionnement du taux d’usure, il faut savoir qu’il correspond en réalité au TAEG, c’est-à-dire au Taux Annuel Effectif Global Maximal.
Ce TAEG est un indicateur qui est rendu obligatoire et qui a vocation à pouvoir comparer les différentes offres de prêt entre elles.
Le TAEG est constitué de plusieurs paramètres que sont :
- le taux nominal
- les frais d’assurance et de garantie
- les frais de dossier
Pourquoi le taux d’usure est-il important ?
Il faut savoir qu’il est important de disposer d’un taux d’usure, que ce soit sur les crédits immobiliers comme sur les crédits à la consommation. En effet, c’est un moyen qui offre une certaine protection aux emprunteurs. Ainsi, les établissements prêteurs ne peuvent donc pas pratiquer de taux excessifs. Les organismes ont donc la possibilité d’appliquer le taux qu’ils souhaitent dès l’instant où il ne dépasse pas le seuil du taux d’usure.
De manière générale, le taux d’usure a un rôle primordial au sein de l’économie, à savoir celui de régulateur. L’intérêt est double, à savoir ne pas positionner l’emprunteur dans une situation délicate, c'est-à-dire dans une situation financière trop lourde. De plus, il a également pour vocation d’instaurer un certain équilibre au niveau de l’économie de manière générale.
Dans le cas de figure où un établissement bancaire ne respecte pas ce taux d’usure et applique un TAEG supérieur au seuil, le prêt est dit “usuaire”. Lors, l’établissement peut être passible d’une amende de 300 000 € et/ou d’un emprisonnement pouvant aller jusqu’à 2 ans.
Comment est calculé le taux d’usure ?
Pour ce qui est du calcul du taux d’usure, il est réalisé directement par la Banque de France. Il est révisé de manière trimestrielle. Pour ce faire, cet établissement prend en considération un paramètre important, à savoir le taux effectif moyen pratiqué par les établissements financiers. Plus concrètement, il s’agit d’une moyenne des taux appliqués par lesdits établissements qui est réalisée à partir des informations issues du trimestre passé. Une fois cet indicateur obtenu, il suffit d’y ajouter un tiers.
Traduit sous forme mathématique, voici la formule de calcul qui est employée :
- Taux d’usure = Taux effectif moyen + (⅓ x Taux effectif moyen)
Dès qu’il est calculé à chaque début de trimestre, le taux d’usure est obligatoirement publié au Journal Officiel. Néanmoins, au vu de la situation actuelle, ce taux d’usure est, depuis le 1er février 2023 et jusqu’au 1er juillet 2023, revu de manière mensuelle. Toutefois, la formule de calcul reste, quant à elle, inchangée.
Il est important de noter que, désormais, les crédits accordés aux syndicats de copropriétaires sont assimilés à des crédits consommateurs traditionnels et sont donc soumis au taux d’usure réglementaire.
Les différents taux d’usure en 2023
Pour les prêts immobiliers et travaux dont le capital emprunté est supérieur à 75 000 €, voici les taux d’usure qu’il est possible d’observer en 2023, selon la Banque de France :
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Taux d’usure moyen des 3 mois précédant le 1er juin 2023 |
Taux d’usure en vigueur au 1er juin 2023 |
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crédit immobilier à taux fixe de moins de 10 ans |
2.99 |
3.99 |
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crédit immobilier à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans |
3.34 |
4.45 |
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crédit immobilier à taux fixe de 20 ans et plus |
3.51 |
4.68 |
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crédit immobilier à taux variable |
3.35 |
4.47 |
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prêt relais |
3.5 |
4.67 |
A travers ce tableau, il est possible de constater que plus la durée du prêt est importante et plus le taux d’usure l’est également. Ces deux facteurs sont donc proportionnels.
Quels sont les impacts du taux d’usure sur les emprunteurs ?
Dans certains cas de figure, il se peut que le taux d’usure soit un frein pour les emprunteurs. Plus concrètement, le taux d’usure impacte de manière directe les crédits immobiliers. Il est vrai que nombre de demandes sont refusées car le taux d’usure est dépassé. Le nombre d’emprunts est donc en chute libre. Ceci s’explique notamment par la tendance actuelle, c'est-à-dire par les taux d’inflation qui ne cessent de croître. Étant donné que les taux d’intérêt sont fixés sur la base de l’inflation, lorsque les taux d’inflation augmentent plus vite, de nombreux projets immobiliers se voient alors à l’arrêt. La méthode de calcul utilisée pour déterminer le taux d’usure n’est plus en adéquation avec la situation et avec les taux actuels du marché.
La Banque de France a tout de même mis une mesure provisoire en place afin de réduire ce phénomène. En effet, en calculant le taux d’usure de manière mensuelle, cela permettrait de faciliter l’accès à la propriété pour un plus grand nombre de ménages. Néanmoins, les taux d’intérêts sont plus élevés. Les crédits reviendront donc plus chers et le pouvoir d’achat immobilier se verra, lui aussi, réduit.
L’effet ciseau, ainsi appelé par les spécialistes, est donc le principal impact du taux d’usure sur les emprunteurs. Il se caractérise par le fait que les emprunteurs se trouvent bloqués entre un taux d’usure basé sur les taux des mois précédents qui ne sont plus du tout à l’image de la situation économique actuelle et les taux appliqués au moment de leur demande de crédit immobilier. Le rôle majeur du taux d’usure qui est la protection du consommateur n’est alors plus pleinement rempli et expose donc les emprunteurs à des risques plus élevés en contractant des emprunts à des taux plus conséquents.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Conseils de pro pour éviter le taux d’usure
Afin de ne pas dépasser le taux d’usure et de ne pas être dérangé par ce dernier, il faut savoir qu’il existe des solutions pour obtenir tout de même son emprunt immobilier.
En effet, voici quelques conseils de professionnel à appliquer si vous voulez voir votre projet immobilier aboutir :
- avoir le meilleur taux nominal : il s’agit du premier facteur sur lequel il est possible de jouer pour ne pas dépasser le taux d’endettement et se voir accorder son crédit plus facilement. Pour ce faire, il ne faudra pas hésiter à négocier ce point, notamment en comparant les différentes offres réalisées auprès de différents établissements et en faisant jouer la concurrence.
- réduire la durée d’emprunt : comme il est possible de l’observer dans le tableau précédent, les taux d’intérêt sont moins élevés lorsque les durées d’emprunt sont plus courtes. Selon le capital emprunté mais aussi en fonction de vos capacités de remboursement, il peut être judicieux d’opter pour la durée d’emprunt la moins longue. Ainsi, les intérêts déboursés pour votre emprunt immobilier seront donc moins conséquents.
- diminuer l’assurance de prêt : c’est un autre composant sur lequel il est possible d’agir. En effet, en réduisant le plus possible cette assurance, cela permet alors de diminuer le TAEG et donc, de ne pas dépasser le taux d’usure.
- se renseigner sur les prêts aidés : selon la situation personnelle de l’emprunteur, il se peut qu’il soit éligible à certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou encore le prêt action logement pour n’en citer que quelques-uns.
- faire appel à un courtier : il est vrai que passer par les services d’un tel professionnel vous permettra d’obtenir un crédit immobilier avec les meilleures conditions possibles. En effet, c’est le rôle même du courtier que de négocier auprès des établissements prêteurs les meilleures conditions mais ce dernier vous aidera aussi à monter un solide dossier.
