Avant la loi de 1965
Une première définition de la copropriété est apparue dans le Code civil en 1804 à l’article 664, qui envisageait les situations des immeubles dont les étages appartenaient à différents propriétaires et prévoyait le mode de répartition des charges liées au gros œuvre et au toit. Mais ce texte comportait des lacunes, parmi lesquelles l’absence de règles de gestion et de fonctionnement de l’immeuble, ce qui amenait souvent les notaires à faire rédiger un règlement de copropriété. Par ailleurs, les dispositions de l’article 664 n’étaient pas obligatoires, ce qui en limitait la portée.
La loi du 28 juin 1938 permet par la suite de poser un cadre juridique en s’inspirant de la pratique notariale. Les notions de syndic, de syndicat des copropriétaires et d’assemblée générale émergent à cette occasion. Mais cette loi repose sur des prises de décisions à l’unanimité, entrainant un manque de flexibilité dans le fonctionnement. La loi du 10 juillet 1965 vient alors pallier à ces inconvénients. L’article 664 du code civil et la loi de 1938 sont ainsi abrogés.
Pourquoi une telle loi ?
La loi de 1965 intervient dans un contexte de forte augmentation du nombre de copropriétés. Elle a pour objectif de concilier le droit individuel de propriété avec une vie collective, c’est à dire de garantir les intérêts individuels de chaque copropriétaire tout en préservant l’intérêt collectif.
Elle définit ainsi un cadre juridique précis applicable aux immeubles soumis au statut de copropriété, dont les dispositions sont d’ordre public, c’est à dire qu’elles s’imposent à tous.
Par rapport à la loi de 1938, celle de 1965 apporte de la souplesse dans le fonctionnement en réservant l’unanimité à quelques décisions et en soumettant les autres à différentes majorités en fonction de leur nature : majorité simple de l’article 24, majorité absolue de l’article 25, double majorité de l’article 26.
De nombreuses modifications
La loi du 19 juillet 1965 a été complétée par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui est venu en préciser certains détails. Par la suite, la loi comme les dispositions du décret ont été modifiées à de nombreuses reprises, notamment par :
- la loi Carrez du 18 décembre 1996,
- la loi du 8 juin 1999 sur la protection des copropriétaires d’immeubles contre les termites,
- la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement,
- le décret du 30 mai 2001 concernant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble,
- la loi ALUR du 24 mars 2014.
La loi du 10 juillet 1965 s’adapte ainsi en permanence aux contextes sociaux, économiques et environnementaux pour proposer un modèle en adéquation avec les nouveaux modes de vie.
Ce que contient la loi
La loi du 10 juillet 1965 est composée de 6 chapitres comportant un nombre variable d’articles, certains ayant été abrogés, d’autres nouvellement créés par les différentes lois précitées.
Chapitre 1 : Définition et organisation de la copropriété
La première partie de la loi définit ce qu’est la copropriété et la façon dont elle est organisée.
Elle comprend les articles 1 à 16-2.
Ainsi l’article 1 précise : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »
L’article 2 définit les parties privatives, l’article 3 les parties communes. Les articles 4 à 16-2 précisent la répartition des parties communes et des charges, leur modification, le rôle du règlement de copropriété, ce qu’il contient, les droits et devoirs de copropriétaires, le rôle du syndicat des copropriétaires, l’existence d’un budget prévisionnel.
Chapitre 2 : Administration de la copropriété
Le chapitre 2 comprend les articles 17 à 29-15. Il est consacré au fonctionnement de la copropriété et à son administration. Le rôle du syndicat des copropriétaires et celui du syndic y sont décrits ainsi que les différentes majorités requises pour les votes en assemblée générale en fonction des décisions à prendre
Les articles 29-1 A à 29-14 sont consacrés à la gestion des copropriétés en difficulté et les mesures de sauvegarde qui peuvent leur être appliquées.
Chapitre 3 : Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation.
Le chapitre 3 concerne les travaux entraînant une modification de la structure de la copropriété.
Chapitre 4 : Reconstruction.
Ce chapitre ne comprend que 4 articles et évoque la situation dans laquelle la copropriété est détruite.
Chapitre 4 bis : Les résidences-services
Comprenant 7 articles, de 41-1 à 41-7, ce chapitre traite du cas particulier des résidences-services.
Chapitre 5 : Dispositions d'ordre général.
Enfin, ce dernier chapitre traite de dispositions juridiques générales diverses telles que le délai de prescription des actions personnelles des copropriétaires, la possibilité de réaliser les notifications par voie électronique ou encore les différentes spécificités pour la Nouvelle Calédonie ou Mayotte.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les limites de la loi de 1965
Si elle arbitre habilement les intérêts particuliers avec les intérêts collectifs la loi de 1965 possède quelques lacunes et faiblesses :
- l’usage des parties communes reste encore trop souvent la source de conflits et d’une jurisprudence abondante ;
- la répartition des dépenses d’entretien reste un récurrent objet de litige ;
- les règles de majorité, bien qu’assouplies, entrainent parfois des situations de blocage.
