Les charges : généralités
La répartition des charges entre propriétaire et locataire dans le cadre de la copropriété constitue un aspect fondamental de la gestion immobilière.
Cet équilibre financier repose sur les charges locatives, qui englobent un vaste éventail de dépenses indispensables au bon fonctionnement et à l'entretien des biens immobiliers. Comprendre en détail le mécanisme de répartition de ces charges est essentiel pour les propriétaires et les locataires afin d'éviter les malentendus et les litiges.
Les charges locatives, complémentaires au loyer, comprennent divers frais associés à la jouissance et à la maintenance des lieux. Elles couvrent notamment les taxes, les dépenses d'entretien courant, les consommations d'eau, ainsi que les réparations des parties communes. Ces frais sont initialement supportés par le propriétaire, puis remboursés par le locataire, généralement sous la forme de provisions sur charges.
Notez que ces charges doivent être dissociées du loyer dans une demande d’aide au logement (APL).
Les locataires versent périodiquement, généralement mensuellement ou trimestriellement, des provisions sur charges, dont le montant est déterminé en fonction des dépenses cumulées de l'année précédente ou du budget prévisionnel établi pour les copropriétés.
Une fois par an, le propriétaire fournit au locataire un décompte précis des charges réelles afin d'effectuer une régularisation. Cette opération permet de réajuster les provisions en fonction des dépenses réelles et de rembourser les éventuels excédents perçus ou de demander un complément si nécessaire.
La transparence dans la gestion des charges locatives est essentielle pour entretenir des relations harmonieuses entre propriétaires et locataires. La communication régulière et la fourniture de justificatifs détaillés contribuent à renforcer la confiance et à prévenir les conflits.
La loi encadre strictement la répartition des charges entre propriétaire et locataire. Les dispositions légales, telles que celles établies dans la loi Alur de 2014, fixent les modalités de régularisation et limitent la possibilité pour le propriétaire de réclamer le remboursement des charges sur une période dépassant trois ans.
Les charges du locataire
Les charges supportées par le locataire dans le cadre de son bail de location sont multiples et peuvent parfois être sources de confusion.
Il est donc essentiel de les examiner en détail pour comprendre pleinement les responsabilités financières du locataire.
Dans un immeuble, les charges du locataire permettent de couvrir les charges de copropriété réglées par le copropriétaire.
Charges de copropriété
Les charges de copropriété représentent une part importante des dépenses locatives et sont généralement prélevées par le propriétaire auprès du locataire.
Elles couvrent les coûts liés à l'entretien des parties communes de l'immeuble et à la gestion de la copropriété dans son ensemble.
Dépenses incluses dans les charges de copropriété :
- Nettoyage et entretien des parties communes (escaliers, couloirs, halls d'entrée).
- Frais de gardiennage et de sécurité.
- Maintenance d’équipements tels que l’ascenseur.
Il est important de noter qu’un locataire peut payer via ses charges, jusqu’à 75 % du salaire d’un concierge employé par la copropriété si ce dernier a à sa charge l’entretien des parties communes ainsi que la gestion des encombrants. S’il ne s’occupe que d’une de ces tâches, le locataire ne peut couvrir que 40 % du montant des frais inhérents à cet employé.
Taxes et assurances
En plus des charges de copropriété, le locataire peut également être tenu de payer certaines taxes et assurances liées à l'occupation du logement.
Principales taxes et assurances à la charge du locataire :
- Taxe d'habitation.
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- Redevance assainissement.
- Assurance permettant de couvrir les risques locatifs (impayés, dégradations).
Consommations d'eau et d'énergie
Le locataire est également responsable du paiement de sa consommation d'eau et d'énergie, sauf disposition contraire prévue dans le contrat de location. Si certains baux prévoient que le locataire est responsable de l’ouverture des contrats d’eau et d’énergie à son nom, d’autres incluent ces prestations directement dans les clauses. Ainsi, la consommation est facturée au locataire sous la forme de provisions de charges régularisées en fin d’année.
Dépenses relatives à l'eau et à l'énergie :
- Consommation d'eau chaude et froide.
- Consommation d'électricité, de gaz.
- Chauffage collectif si présence dans l’immeuble. Dans ce cas, la surface à chauffer permet de calculer le montant des charges.
Entretien et réparations du logement
Le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant de son logement, ainsi que les réparations résultant de l'usure normale ou de sa négligence. Cela inclut des aspects tels que le maintien en bon état des sols, des murs, des cloisons, et des ouvrants (comme les poignées de portes et les fenêtres). Il est également responsable de veiller à ce que les équipements fonctionnent correctement et de signaler tout problème dès qu'il se présente.
Exemples de dépenses à la charge du locataire :
- Réparation des robinetteries défectueuses.
- Remplacement des ampoules.
- Réfection des peintures en mauvais état (hors usure normale).
- Entretien des équipements électroménagers fournis par le propriétaire.
Il ne s’agit pas de charges récurrentes mais de frais prélevés lors du départ du logement. Ces charges peuvent être déduites de la caution versée à la signature du bail.
Autres dépenses éventuelles
En fonction des dispositions du contrat de location et des spécificités de la copropriété, le locataire peut également être amené à assumer d'autres charges ou dépenses, telles que les frais de stationnement, les charges relatives à des équipements spécifiques (piscine), ou encore les frais liés à des services optionnels (accès à une salle de sport ou une laverie par exemple).
Les charges du propriétaire
Même s’il n’occupe pas les lieux, le propriétaire doit nécessairement payer des charges sur son bien en copropriété. Dès lors, il est important de connaître les modalités de répartition des charges entre le propriétaire et le locataire.
Les charges pouvant être refacturées au locataire sont les charges récupérables. D’autres sont dites non récupérables et donc payées exclusivement par le propriétaire.
Travaux de gros entretien et de réparation
Le propriétaire est responsable de la réalisation des travaux de gros entretien et de réparation nécessaires au bon état et au bon fonctionnement de l'immeuble.
Ces travaux incluent des interventions majeures sur la structure du bâtiment, les équipements communs, et les parties privatives lorsque celles-ci sont affectées par des défauts de construction ou de vétusté. Ce sont des charges qui sont dues à la copropriété afin de maintenir l’état de l’immeuble.
Exemples de travaux à la charge du propriétaire :
- Remplacement de la toiture.
- Réfection des façades.
- Réparation des éléments de structure (fondations, charpentes).
- Remplacement des équipements collectifs (chaudières, ascenseurs).
Généralement, ces dépenses sont réglées grâce à la provision faite dans le fonds travaux.
Travaux d'amélioration de l'immeuble
Outre les travaux de réparation, le propriétaire peut être amené à entreprendre des travaux d'amélioration visant à moderniser ou à valoriser l'immeuble. Ces travaux peuvent inclure des interventions esthétiques, énergétiques, ou fonctionnelles destinées à améliorer le confort et la qualité de vie des occupants.
Exemples de travaux d'amélioration :
- Installation de panneaux solaires.
- Aménagement de parties communes (création d'espaces verts, rénovation des halls d'entrée).
- Mise en conformité avec les normes d'accessibilité.
Frais de gestion et honoraires des syndics
Le propriétaire est responsable du paiement des frais de gestion liés à la copropriété, ainsi que des honoraires des syndics chargés de l'administration et de la gestion courante de l'immeuble.
Ces frais comprennent les dépenses liées à la tenue des assemblées générales, à la comptabilité, à l'assurance de la copropriété, ainsi qu'à la rémunération des services du syndic.
Autres charges et dépenses spécifiques
En plus des charges mentionnées précédemment, le propriétaire peut être amené à supporter d'autres dépenses spécifiques en fonction des caractéristiques de l'immeuble et des besoins de la copropriété.
Ces dépenses peuvent inclure des frais de réparation ou d'entretien ponctuels, des coûts liés à des services optionnels (conciergerie, sécurité), ou encore des frais de mise en conformité réglementaire.
Enfin, les taxes sur les revenus locatifs ou bien l’impôt sur la fortune immobilière sont des charges non récupérables. Il est interdit de facturer ces dépenses au locataire.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Zoom sur le paiement des charges
Le paiement des charges en copropriété repose sur des provisions régulières, assorties d'une régularisation annuelle. Ce mécanisme vise à assurer une gestion transparente et équitable des dépenses entre propriétaires et locataires.
Provisions et justificatifs
Les charges sont payées par le locataire sous forme de provisions mensuelles, dont le montant est fixé par le propriétaire en se basant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs de régularisation.
Ces provisions sont régulièrement ajustées pour refléter au mieux les dépenses réelles de la copropriété.
Dans le cadre de dispositifs d'individualisation des frais, le propriétaire est tenu de fournir au locataire des informations détaillées sur sa consommation d'eau, de chauffage ou de refroidissement.
Régularisation annuelle et justificatifs
Au moins une fois par an, les charges sont régularisées en comparant le total des provisions perçues avec les dépenses réelles engagées par le propriétaire.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire. En revanche, si les provisions sont insuffisantes, le propriétaire peut demander un complément.
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit fournir au locataire un décompte détaillé des charges par nature, ainsi que des informations sur le mode de répartition des charges entre les logements.
Cas de la régularisation tardive
Le propriétaire peut réclamer le paiement des charges jusqu'à trois ans après leur exigibilité, même après le départ du locataire. De même, si le locataire a payé un excédent de charges, il peut demander un remboursement dans le même délai.
La régularisation tardive est possible quelle qu'en soit la cause, mais le juge peut refuser un rappel de charges s'il estime qu'il résulte d'une faute du propriétaire.
Dans le cas où la régularisation n'a pas été effectuée avant la fin de l'année civile, le locataire peut demander un paiement échelonné sur 12 mois pour régler les charges dues.
