Le rôle du syndic dans la copropriété
Ce sont les copropriétaires qui se chargent de voter en faveur du syndic de copropriété qu’ils vont désigner. Dans la plupart du temps, il s’agit d’un professionnel auquel est confié la gestion des finances et de l’administration générale de la copropriété. Chaque année, le contrat du syndic est reconductible dans la mesure où les copropriétaires sont satisfaits. Toutefois, s’ils sont mécontents de ses tarifs ou de ses prestations, ils peuvent tout à fait en changer.
Dans certains cas, il peut s’agir d’un syndic “bénévole” lorsqu’un des copropriétaires endosse le rôle.
Mise en concurrence des syndics
La loi Macron simplifie la contrainte de mise en concurrence des syndics de copropriété. Si la loi Alur du 24 mars 2014 imposait le lancement d’un appel d’offres tous les ans aux conseils syndicaux, celui-ci pourra désormais être effectué tous les 3 ans. Cet appel d’offre sert à la mise en concurrence des syndics lors d’une nouvelle désignation. Cette mise en concurrence a été imposée par la loi Alur à cause du mécontentement très élevé chez les copropriétaires envers leur syndic.
Rotation des syndics dans une copropriété
La moyenne de rotation des syndics a largement diminué ces dernières années, puisque dans les années 2000 elle s’effectuait, en moyenne, tous les 15 ans. Les copropriétaires, connaissant mieux le fonctionnement des syndics, ont aujourd’hui tendance à effectuer des rotations plus rapide estimées à 8 ans.
Vers quel syndic se tourner ?
Le mécontentement des copropriétaires, c’est une chose. Mais trouver le candidat idéal n’est pas simple. Il existe deux types de syndics de copropriété :
- les syndics employés par de grands groupes avec des exigences sur le court terme concernant la rentabilité, notamment parce que ces grands groupes sont souvent cotés en bourse ;
- les syndics indépendants, quant à eux, ne connaissent pas la pression de ces grands groupes et favorisent généralement la vision patrimoniale du bien.
Le courtier en syndic ne s’occupe que de cette deuxième catégorie et ne vous proposera donc que des syndics indépendants.
Désigner un syndic de copropriété, est-ce obligatoire ?
Dans les plus petites copropriétés, c’est vrai que la question pourrait se poser sur la nécessité de désigner un syndic. Toutefois, cela est indispensable. En effet, dans le cas d’absence de syndic, le président du tribunal de grande instance peut être saisi par l’un des copropriétaires ou le syndic dont le mandat vient de se terminer. Il nomme alors un administrateur provisoire le temps que la situation soit régularisée en établissant une ordonnance sur requête, puisqu’une copropriété ne peut pas demeurer sans syndic.
Cet administrateur temporaire aura ainsi le pouvoir d’organiser une assemblée générale ayant pour objet la désignation d’un nouveau syndic.
A quoi sert un courtier en syndic ?
Moins connu que le courtier en assurance ou le courtier en crédits immobiliers, le courtier en syndic a une profession qui lui permet de rendre service aux copropriétaires quand ceux-ci ont besoin de désigner un nouveau syndic. Il joue en effet le rôle d’intermédiaire entre les deux.
Le conseil syndical de la copropriété peut donc faire appel à lui pour accéder à son réseau de syndics indépendants.
La mise en place d’un appel d’offres
Bien renseigné dans le domaine, le courtier en syndic met l’ensemble de ses contacts en concurrence en mettant en place des appels d’offres qui lui permettent de connaître clairement leurs honoraires, notamment, mais également s’ils ont fait l’objet de contentieux par le passé, et surtout s’ils répondent aux critères souhaités.
C’est donc le courtier qui se charge de trouver le syndic idéal pour la copropriété tout en conseillant les copropriétaires en répondant à leurs questions.
Trouver un nouveau syndic : une tâche trop complexe pour les copropriétaires
Bien que le mécontentement soit élevé chez les copropriétaires, la complexité de la recherche d’un nouveau syndic de copropriété les empêche généralement de passer à l’action. C’est là que le courtier en syndic entre en jeu pour leur permettre de trouver un syndic qui soit plus efficace et compétent que le précédent, voire même très souvent : moins cher.
Le courtier, très bien informé sur le déroulement de la procédure et sur les professionnels indépendants existants est donc plus à même de s’en occuper.
En prenant en charge toutes les formalités à la place des copropriétaires, il allège de beaucoup le temps et les démarches de ceux souhaitant changer de syndic.
Passer par un courtier en syndic, comment cela fonctionne-t-il ?
La réponse à cette question est généralement compliquée pour les copropriétaires mécontents de leur syndic et qui voudraient rapidement en changer mais ne savent pas comment procéder. C’est là que le courtier en syndic peut vous venir en aide pour simplifier votre recherche.
Le courtier en syndic adopte une procédure efficace et pragmatique avec une base de critères très complexe qui permet de mieux désigner le prochain syndic.
Définir des critères
Une fois le courtier en syndic contacté, il vous accompagnera dans la définition de vos critères de sélection. C’est une étape qui permet notamment de mettre tous les copropriétaires d’accord.
Puisque les copropriétaires viennent généralement consulter un courtier en syndic par insatisfaction de leur syndic actuel, cette étape est essentielle pour définir les besoins réels de la copropriété. Cela servira ensuite au courtier pour mettre un appel d’offres en place.
Ainsi, lorsque ce qui est reproché au syndic actuel est un manque de communication, des problèmes de compatibilité ou encore le délaissement de certaines missions, cela permet d’orienter l’appel d’offres dans ce sens.
Les copropriétaires peuvent également fixer la proximité géographique du syndic, définir les horaires d’accueil téléphonique, etc.
Suite à l’appel d’offres
Le courtier se charge lui-même de sélectionner plusieurs syndics correspondants aux critères de recherche exposés parmi tous ceux qui ont répondu à son appel d’offres pour laisser le choix final aux copropriétaires. Ceux-ci comparent les 3 ou 4 syndics sélectionnés et procèdent à une mise au vote lors d’une assemblée générale.
A ce stade-là, le courtier vient généralement en aide aux copropriétaires pour les démarches de révocation du syndic.
Suivi
Après que les copropriétaires aient fait leur choix, le rôle du courtier ne s’arrête pas là. En effet, il propose généralement d’effectuer un suivi du travail de syndic afin d’en informer les copropriétaires. Cela permet d’asseoir la confiance des copropriétaires dans le syndic qui leur est proposé mais aussi de perfectionner l’image des syndics indépendants auprès des clients, puisqu’un système de notation de la réputation des syndics est parfois mis en place par le courtier.
Dans certains-cas, le courtier peut s’engager pendant une certaine durée à proposer un nouveau syndic si les copropriétaires étaient de nouveau mécontents.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Le prix d’un courtier en syndic
Passer par un courtier en syndic pour trouver son nouveau syndic de copropriété à un coût. Toutefois l’audit est généralement gratuit, ce qui n’engage pas les copropriétaires immédiatement dans la procédure. Ainsi, il est payé au forfait, en fonction du nombre d’heures qu’il passe sur le dossier. Ce forfait se paie en deux parties :
- la part à payer par les copropriétaires est généralement de 20 %, le plafond est fixé à 900 €, dans certains cas, cette somme est prise en charge par le syndic ;
- les 80 % restant sont pris en charge par le syndic indépendant qui a été choisi par la copropriété, dans certains cas, il paie les 100 % du forfait du courtier.
Le coût en lui-même varie en fonction de la complexité de la demande et de la taille de la copropriété.
