Destination de l’immeuble et règlement de copropriété
La destination de l’immeuble, c’est à dire l’usage auquel il est dédié, permet de déterminer si un médecin peut s’installer dans l’immeuble ou non. Définie par le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble peut en effet être exclusivement à finalité d’habitation, à finalité commerciale ou bien mixte, ou encore à usage simplement bourgeois, excluant alors les activités commerciales mais acceptant les professions libérales.
Tout en admettant une destination mixte, le règlement de copropriété peut toutefois limiter cette possibilité à certaines activités et en exclure d’autres. Il peut par exemple accepter l’installation d’un médecin mais pas celle d’un cabinet de plusieurs médecins, afin d’éviter une augmentation trop importante de la fréquentation de l’immeuble et les nuisances qui pourraient en découler pour les autres copropriétaires.
Le règlement de copropriété peut être modifié mais nécessite pour cela par vote à l’unanimité de l’assemblée générale des copropriétaires.
Quelle répartition des charges ?
Le médecin ou cabinet médical est un copropriétaire comme les autres. A ce titre, il participe à l’entretien de l’immeuble en payant des charges en fonction du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale. Parmi les charges auxquelles il contribue, il convient toutefois de distinguer les charges générales et les charges spéciales.
>> Les charges générales concernent l’entretien, la conservation et l’administration de l’immeuble, notamment tout ce qui a trait au gros œuvre : façade, toiture, escaliers etc. Le médecin copropriétaire participe à ces charges en fonction des tantièmes qu’il détient, ce que précise l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ».
>> Les charges spéciales concernent les équipements de l’immeuble et les services, tels que l’entretien de l’ascenseur, le ménage des parties communes etc. Les charges spéciales sont réparties selon le critère de l’utilité et non au prorata des tantièmes pratiqué pour les charges générales, ce qu’énonce l’article 10 de la loi de 1965:
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
L‘utilité représente l’avantage que chaque copropriétaire retire ou pourrait retirer de l’équipement, par exemple l’ascenseur, et ce même s’il ne l’utilise pas. Le critère d’utilité amène à pondérer les charges par un coefficient qui prend en compte différents facteurs. Pour les frais d’ascenseur, les charges pourront en effet être pondérées :
- D’un coefficient d’étage ou de progressivité qui augmente avec le niveau auquel se trouve le cabinet médical ;
- D’un coefficient d’usage, qui sera pour un médecin plus important que pour un particulier en raison de sa patientèle, mais moindre que pour des activités de bureaux ;
- Et/ou d’un coefficient en fonction du nombre de personnes susceptibles d’utiliser l’équipement, qui correspond le plus souvent à la surface du lot ou aux tantièmes.
Concernant l’ascenseur, le critère d’utilité s’applique aussi bien aux frais d’installation et de mise aux normes de l’équipement qu’à son entretien.
Les charges d’électricité des parties communes peuvent elles aussi être pondérées en fonction de l’activité, un médecin recevant de nombreux patients chaque jour, qui utilisent tous l’électricité.
En revanche, les charges de rénovation de l’escalier sont considérées comme des charges générales et seront réparties selon les tantièmes, quel que soit l’étage auquel se trouve le médecin.
Modification de la répartition des charges
Seules les charges spéciales peuvent faire l’objet d’une nouvelle répartition, mais seulement à certaines conditions.
En effet pour pallier à l’augmentation des frais d’électricité, ménage, chauffage, entretien de l’interphone, etc. engendrées par l’usage intensif des parties communes liées à l’installation d‘un médecin, le syndic peut proposer une nouvelle répartition des charges selon une grille avec coefficients de pondération.
Le syndicat des copropriétaires peut voter cette modification à la seule condition que l’installation du médecin corresponde à un changement d’usage du lot, c’est à dire que le lot ait été utilisé comme local d’habitation auparavant. Cela revient donc à dire que dès lors que le lot était déjà utilisé pour un usage commercial ou libéral, la modification de la répartition des charges n’est pas possible.
Quelles autorisations pour aménager le cabinet ?
L’aménagement du cabinet médical peut engendrer la réalisation de travaux. Selon leur nature, ils peut être nécessaire d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce sera le cas si les travaux empiètent sur les parties communes ou s’ils entrainent une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils ne doivent par ailleurs pas créés de nuisance aux autres copropriétaires et être réalisés aux horaires autorisés.
Parmi les aménagements qui peuvent générer des conflits se trouve la plaque professionnelle. Comme pour toute profession libérale, l’exercice de la médecine en cabinet nécessite en effet la pose d’une plaque. Or cette plaque doit être placée sur la façade de l’immeuble, modifiant ainsi son apparence extérieure. Une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est alors nécessaire et doit être votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs le règlement de copropriété peut imposer ses dimensions, sa forme et sa couleur afin de préserver l’harmonie générale de la copropriété.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Ouverture de l’entrée de l’immeuble
Afin de préserver la sécurité de l’immeuble et éviter les intrusions, les copropriétés sont de plus en plus nombreuses à choisir la solution des halls d’immeubles complètement fermés. Les interphones et les systèmes à digicode ayant montré leurs limites, la solution d’ouverture avec badge Vigik gagne du terrain. Toutefois, en l’absence de système d’ouverture de porte à distance, la fermeture du hall d’accueil rend les consultations chez le médecin impossibles, seuls les occupants de l’immeuble disposant d’un badge d’accès pour circuler librement.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale de copropriétaires décide des modalités d’ouverture des portes d’accès à la double majorité. Il prévoit par ailleurs qu’« en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante ».
