Prix d'une toiture : entretien, isolation, décision en Assemblée Générale

Entretien de la toiture : une nécessité pour préserver la durabilité

L'entretien régulier de la toiture constitue la première ligne de défense contre les dommages potentiels et permet de préserver la durabilité de tout le bâtiment.

Une inspection régulière de la toiture est la première étape d’un entretien efficace. Il est recommandé d'effectuer une inspection au moins une fois par an, idéalement avant les saisons pluvieuses ou hivernales, pour identifier et corriger rapidement tout problème émergeant avant de faire face à des problèmes de fuites éventuelles.

Lors de l'inspection, plusieurs points clés sont à considérer :

• l'état des tuiles, ardoises, ou matériaux de couverture,
• la présence de mousses ou de lichens,
• l'intégrité des gouttières,
• l’état de l’étanchéité de toiture,
• l'état des éventuelles cheminées ou fenêtres de toit.

Une attention particulière doit être portée aux signes d'usure prématurée, tels que des tuiles fissurées, des joints défectueux, ou des problèmes d'étanchéité.

Le nettoyage et le démoussage pour prévenir les dégâts

Le nettoyage régulier de la toiture est une étape essentielle pour éviter l'accumulation de débris, de feuilles mortes et de mousses.

Ces éléments peuvent non seulement altérer l'apparence esthétique de la toiture, mais aussi causer des dommages structurels en retenant l'humidité et en favorisant la croissance de micro-organismes dégradant les matériaux.

Le démoussage, souvent réalisé à l'aide de produits adaptés par des professionnels spécialisés, permet de prévenir l'apparition de mousses et de lichens, contribuant ainsi à prolonger la durée de vie de la toiture. Il s’agit donc d’une approche proactive indispensable.

Le prix d’un entretien

L’entretien de la toiture d’un immeuble en copropriété est donc indispensable. De ce fait, il est possible de souscrire des contrats d’entretien avec des couvreurs qualifiés. Ils se chargeront des visites régulières sur le toit afin de détecter tous les signes avant-coureurs d’une dégradation de la toiture.

Les prix fluctuent selon les professionnels mais aussi selon la zone géographique. Le prix dépend aussi du type de toiture et de son accessibilité.

Elle comprend le contrôle de :

• la charpente
• la couverture
• l’isolation

Généralement, le tarif d’un diagnostic de toiture est compris entre 700 et 1 300 €.

Concernant le traitement préventif contre les mousses et les lichens, la copropriété doit prévoir :

• 7 à 15 €/m² pour un démoussage sans application de traitement
• 15 à 25 €/m² pour un démoussage utilisant un produit spécifique.

D’autres traitements peuvent être appliqués comme les produits fongicides ou les traitements hydrofuges. Il faudra compter entre 20 et 30 €/m² pour chacun de ces traitements.

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La rénovation de la toiture

Il est parfois nécessaire de procéder à une rénovation partielle voire complète de la toiture. Cette dernière est à effectuer lorsque la couverture est usée notamment. Les travaux peuvent également concerner la charpente qui, avec le temps, peut bouger et mettre en péril l’ouvrage entier.

Le tableau qui suit présente une vue d’ensemble des tarifs appliqués pour les travaux de rénovation de toiture :

Les prix dépendent du matériau choisi, de l’artisan sélectionné et de la complexité du chantier.

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Isolation de la toiture : une nécessité écologique et financière

L'isolation de la toiture joue un rôle fondamental dans la préservation de la chaleur à l'intérieur du bâtiment en hiver et de la fraîcheur en été. Une toiture bien isolée limite les pertes énergétiques, réduisant ainsi la dépendance aux systèmes de chauffage et de climatisation. L’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) estime les déperditions de chaleur par le toit entre 25 et 30 %, ce qui en fait la source numéro une sur un bâtiment.

L’isolation contribue non seulement à créer un environnement intérieur plus confortable pour les occupants mais s'inscrit également dans une démarche écologique en réduisant l'empreinte carbone du bâtiment.

De plus, une bonne isolation contribue à atténuer les nuisances sonores extérieures, améliorant ainsi la qualité de vie des occupants.

Outre le confort thermique, une isolation adéquate permet également de maintenir une température stable, réduisant ainsi l'usure des systèmes de chauffage et de climatisation, ce qui se traduit par des économies substantielles à long terme.

Les différents types d'isolants

Le choix de l'isolant est une étape importante dans le processus d'isolation.

Les matériaux classiques, tels que la laine de verre, la laine de roche, ou le polystyrène expansé, offrent des performances thermiques prouvées.

Cependant, de plus en plus de propriétaires se tournent vers des matériaux écologiques et biosourcés, tels que la ouate de cellulose, la fibre de bois, ou la laine de mouton, en raison de leur impact environnemental réduit et de leurs qualités d'isolation.

Le choix entre ces deux catégories de matériaux dépend de critères tels que l'efficacité énergétique recherchée, les considérations environnementales et le budget disponible. En effet, un matériau respectueux de l’environnement reste généralement plus coûteux que les isolants traditionnels.

La structure de la toiture influence également le choix de l'isolant.

Pour les combles perdus, par exemple, l'utilisation de rouleaux ou de panneaux d'isolant souple peut être privilégiée, tout comme les isolants soufflés.

En revanche, pour les toits plats, l'isolant en panneaux rigides peut être plus approprié. Pour les combles aménagés, il faudra généralement recourir à une isolation par l’extérieur du toit appelée sarking.

Une analyse approfondie de la structure du toit et des besoins énergétiques du bâtiment orientera la sélection du type d'isolant le plus adapté.

Coûts liés à l'isolation

L’isolation du toit représente un coût important. Toutefois, une isolation bien réalisée permet de réduire les coûts de fonctionnement de l’immeuble et donc les factures de chauffage. Il s’agit ainsi d’un investissement sur le long terme.

Voici quelques tarifs indicatifs concernant l’isolation d’une toiture :

Il est important de noter que des aides financières sont disponibles pour encourager l'isolation des toitures. Ces subventions, comme MaPrimeRénov’ Copropriété, peuvent significativement alléger le coût global des travaux.

La prise de décision en Assemblée Générale concernant la toiture

La décision en assemblée générale est indispensable pour engager tous travaux d’entretien comme de rénovation de toiture en copropriété.

La décision requiert une majorité simple pour les petits travaux comme le démoussage du toit ou les ⅔ des voix selon la nature des travaux.

Pour des travaux d'amélioration, notamment d'isolation, l'obtention de ⅔ des voix est nécessaire, et en cas d'emprunt, l'unanimité est requise. Ce processus démocratique assure une représentation équitable des intérêts de chaque copropriétaire.

Dans le cas urgent d'une réfection de toiture (fuite avérée présentant un risque structurel par exemple), la convocation d'une assemblée extraordinaire s'impose. Toutefois, l'accord des copropriétaires peut être obtenu après le lancement des travaux, soulignant l'urgence de la situation.

Comparativement, dans le contexte de la construction, la responsabilité de définir le type de toiture revient généralement au promoteur immobilier. Cependant, une fois le bâtiment en copropriété, les décisions concernant l'entretien, l'isolation, et autres travaux sur la toiture nécessitent une approbation collective, renforçant ainsi le caractère démocratique et participatif de la gestion commune de la propriété.

Qui finance les travaux de toiture ?

La toiture est une partie commune de la copropriété. Ainsi, l’ensemble des travaux engagés sur l’ouvrage sont payés par l’ensemble des copropriétaires selon les quotes-parts qu’ils détiennent dans l’immeuble selon leurs tantièmes.

Tout le monde se voit alors facturé sa part des travaux même les habitants du rez-de-chaussée qui sont éloignés de la toiture. Il est question de l’intégrité structurelle de l’immeuble et de la conservation de la valeur des biens.

En cas de situation urgente, le fonds travaux mis en place dans la copropriété peut être sollicité pour éviter aux copropriétaires de s’acquitter de gros montants imprévus. Ce fonds est alimenté par des charges courantes.

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Une décision collective

Pour conserver la salubrité du bâtiment ainsi que l’étanchéité de celui-ci, le bon état d’une toiture est indispensable. Lorsque les travaux concernant la toiture sont considérés comme des travaux d’entretien - c’est le cas en rénovation - pour que le projet puisse commencer, un vote devra être organisé lors d’une assemblée générale. Le projet devra obtenir la majorité simple pour être validé.

Il faudra toutefois obtenir les ⅔ des voix pour des travaux d’amélioration de la toiture. Dans le cas où un emprunt sera nécessaire, il faudra obtenir l’unanimité des voix.

Enfin, dans le cas d’une réfection de toiture, l’urgence des travaux nécessite qu’une assemblée extraordinaire soit réunie. Toutefois, l’accord des copropriétaires sera alors obtenu a posteriori du lancement des travaux.

Dans le cas d’une construction, c’est généralement au promoteur immobilier de définir le type de toiture qu’il souhaite.        

Les différents types de toiture

Pour établir un devis pour le prix des travaux concernant la toiture, un couvreur ou tout autre professionnel du BTP intervenant prend plusieurs points en compte, dont, notamment la forme de la toiture. Ainsi, les autres critères incluent : la surface du toit, le type de charpente souhaitée, les besoins en isolation, le nombre de fenêtres de toit, le type d’isolation, l’inclinaison du toit, la mise en place d’une sous-toiture, le système d'évacuation des eaux pluviales, etc.

La toiture en pente

Si les toitures plates commencent à se faire de plus en plus nombreuses parmi les maisons neuves, la toiture en pente reste globalement le style le plus présent en France. Elle est particulièrement bien adaptée à la bonne évacuation de la pluie et de la neige, raison pour laquelle, la pente du toit est davantage inclinée dans les régions fortement exposées.

Un professionnel pourra vous conseiller sur la pente adaptée à la situation de votre immeuble et à son environnement.

Si elle reste le type de toiture le moins cher sur le marché, la configuration de l’immeuble peut induire un nombre de pans qui augmente le prix de la facture.

La toiture-terrasse

Le toit plat, ou la toiture-terrasse, est le type de toit le plat le plus présent pour les immeubles de copropriété verticale, il commence toutefois à être utilisé pour des maisons individuelles, qu’il s’agisse de copropriété horizontale ou de particuliers. Accessible ou inaccessible, elle peut avoir plusieurs fonctions, puisqu’elle peut notamment être équipée de panneaux photovoltaïques, d’un jardin, ou d’une surface végétalisée.

Contrairement aux autres types de toitures, un toit plat est exempt de charpente. Celle-ci est remplacée par une structure porteuse qui peut être conçue en béton, en bois ou en métal.

Une toiture végétalisée apporte un confort thermique appréciable en été comme en hiver.

La toiture arrondie

Afin de limiter les déperditions énergétiques, la toiture arrondie est une bonne solution. Les combles de l’immeuble peuvent être aménagés et accueillir un logement supplémentaire, ce qui peut éventuellement permettre de créer un nouveau lot selon la configuration actuelle de la copropriété. Solution écologique et esthétique, la toiture arrondie est assez souple en termes de possibilité de forme : dôme, cône, etc.

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L’entretien d’une toiture

L’entretien de la toiture comprend un certain nombre de traitements qu’il convient de passer afin d’en conserver les performances et l’esthétique, mais également de limiter les besoins en rénovation. La toiture protège l’ensemble du bâtiment et est exposée aux intempéries au quotidien. Pour cela, il convient de procéder à :

• un traitement anti-mousse ;
• un traitement fongicide (contre les bactéries) ;
• un traitement hydrofuge (contre les infiltrations) ;
• un traitement algicide (contre les algues unicellulaires).

Prix d’un diagnostic de toiture

Pour connaître l’état d’une toiture, en cas de vente ou tout simplement si vous projetez de faire réaliser des travaux, faire réaliser un diagnostic de toiture vous permettra d’identifier les faiblesses du toit de l’immeuble collectif. Comptez entre 700 et 1 300 € pour la réalisation d’un diagnostic de toiture. En copropriété, il est conseillé que cette intervention soit réalisée une fois par an ou tous les deux ans.

Grâce à la technique infrarouge, il est possible de déterminer les défauts présents dans l’isolation de la toiture.

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Prix de l'installation d’une toiture

Selon le type d’installation, avec ou sans charpente, mais aussi le type de revêtement, voici le budget à prévoir pour l’installation d’une toiture en copropriété.

Avec charpente

Lors de la création ou de la rénovation d’une toiture, la mise en place d’une charpente est nécessaire dans la plupart des cas (cf. paragraphe sur la toiture-terrasse). Ce sera le rôle du charpentier que de l’installer.

Si vous incluez la mise en place de la couverture, de l’isolation et du revêtement, dans le cadre d’une création de toiture, vous pouvez compter un prix de fourniture et pose compris entre 200 et 250 € par m² en moyenne.

Sans charpente

Dans ce contexte-là, l’installation de la toiture se compose de la mise en place de la sous-toiture, des systèmes de ventilation, de la couverture, de l’isolation et de l’évacuation des eaux. Comptez 50 € par m² en moyenne.

Prix du revêtement de la toiture

Selon la région où la copropriété est située, un type de matériau particulier peut être imposé, pour prendre connaissance de la réglementation dans votre commune, il vous faudra contacter votre mairie. Le couvreur auquel le syndicat des copropriétaires fera appel devrait également être en mesure de vous répondre sur le sujet.

En cas de modification de la toiture, des formalités devront être réalisées par le syndic de la copropriété. Il devra se charger de la déclaration préalable à remettre à la mairie. Si les travaux impliquent de refaire la toiture à l’identique, il ne sera pas nécessaire de passer par cette étape.

Lorsque le type de couverture de toiture change, le poids de ce revêtement peut également différer, ce qui peut enjoindre la nécessité de procéder au soutènement du toit. Dans ce cas-là, un renforcement de la toiture de l’immeuble pourra s’avérer nécessaire. Selon la surface à modifier et l’état actuel de la charpente, comptez entre 4 000 et 20 000 €.

Prix des travaux d’isolation du toit

L’isolation du toit permet non seulement de garantir l’étanchéité du toit mais permet également de réduire les déperditions énergétiques. Ces deux critères permettent d’assurer un meilleur confort dans les logements de l’immeuble tout au long de l’année. L’isolation se place au niveau des combles dans le cas de combles perdus. Dans le cas où les combles sont aménagés en un ou plusieurs logements, l’isolation se fera sous rampants.

Les déperditions énergétiques

Selon les statistiques fournies par l’ADEME, un toit mal isolé est la source de 25 à 30 % des déperditions énergétiques. Il s’agit donc d’une réelle solution d’économie financière pour les copropriétaires, avec une rentabilisation effective au bout de quelques années seulement.

L’écran de sous-toiture

L’écran de sous-toiture protège la charpente lorsque la couverture est composée de tuiles. La sous-toiture permet également de participer à l’isolation thermique du toit et à renforcer l’insonorisation de celui-ci.

Des écrans bitumineux, des écrans réfléchissants ou des écrans synthétiques peuvent être installés. Comptez entre 1 et 20 € par m².

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Prix de dépose d’une toiture

Dans le cas d’un remplacement complet de l’ancienne toiture de la copropriété, il faudra ajouter le prix de la dépose de la toiture au devis de rénovation de la toiture. Comptez entre 20 et 25 € par m².

Si la sous-toiture doit également être déposée, comptez entre 24 et 30 € par m² pour la dépose de la sous-toiture et de la toiture.

Prix des frais de déplacement du couvreur

Les frais de déplacement du ou des prestataires pour se rendre sur le chantier sont également à prévoir dans le devis prix toiture. Les professionnels du BTP procèdent de deux manières : soit ils déterminent un forfait qui ne change pas d’un chantier à l’autre, soit ils appliquent un barème kilométrique. Comptez alors environ 0,50 € par km parcouru.

Si le rayon d’intervention est trop important, il est également possible que des frais de livraison des matériaux soient ajoutés à leur prix propre. Toutefois, les copropriétés sont majoritairement situées dans les villes et sont généralement exempts de ces frais de livraison que les professionnels réservent pour les zones reculées et rurales. Le coût peut alors s’élever à plusieurs centaines d’euros.

Aides et subventions

Les travaux de rénovation et de réfection d’une toiture peuvent bénéficier de différentes aides, comme les subventions de l’Anah par exemple, ou encore, la prime rénovation énergétique. Il existe également des aides régionales, départementales et locales qui dépendent du lieu où est située votre copropriété. A vous de vous rapprocher de ces organismes pour connaître les possibilités d’aides.

Si des travaux d’isolation sont inclus parmi les travaux concernant la toiture, il sera également possible à la copropriété de disposer d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique.