Un bail commercial tous commerces : définition
Un bail commercial tous commerces est un acte engageant un bailleur et un locataire qui permet à ce dernier d’exploiter tous types de commerces dans le local loué. Contre tout apparence, c’est une destination de contrat que l’on retrouve assez fréquemment sur le marché de l’immobilier commercial car il est au profit du bailleur. Le bailleur est totalement libre dans la rédaction de son contrat de location pourvu qu’il respecte la LOI PINEL. Cette loi n’impose pas de destination mais codifie uniquement les règles primaires d’une location commerciale afin de protéger les deux contractants. De ce fait, un bail tous commerces est totalement légal pourvu qu’il respecte le règlement de copropriété du bâtiment. Cette destination de bail a pour but de faciliter la commercialisation du bien loué que ce soit du côté du bailleur mais également pour le locataire. En effet, bien que sa future exploitation va acquérir une valeur basée sur son chiffre d’affaire, il pourra également faire valoir, le potentiel de son contrat de location. A retenir qu’un emplacement d’exception même sans être exploité, peut facilement être vendu avec un bail tous commerces.
Le cadre juridique du bail commercial tous commerce
Il est important de rappeler que le bailleur a seulement le contrôle du choix de son locataire au démarrage de sa commercialisation. Par la suite, c’est la loi du marché qui va s’exercer avec une succession de locataires qui se fera au gré des ventes des commerces exploités. En effet, un bailleur ne pourra en aucun cas interférer dans la vente des fonds de commerce et par conséquent, subira la location de son local par l’acheteur de l’affaire en vente. Ce dernier pourra exploiter cette adresse loué sous n’importe quelle forme pourvu qu’elle ne soit pas interdite par le règlement de l’immeuble.
Historiquement, la plupart des baux tous commerces s’exercent en majorité en centre-ville. La raison est simple, c’est là où sont nées les premiers commerces en pieds d’immeubles. De ce fait, cela concerne en particulier des bâtiments anciens qui pour la plupart, subissent très peu de modifications dans leurs règlements de copropriété. Au contraire, les promotions neuves quant à elles, possèdent des règlements de copropriété beaucoup plus contraignants pour les commerces afin de pouvoir maitriser ces futurs locataires.
Les profils non appréciés par les copropriétés sont celles entrainant des nuisances sonores et olfactives. Elles sont souvent décrites dans les règlements de copropriété sous la forme de discothèques, de bars ou bien de restaurants. Ce type d’exploitation peut également engendrer des incivilités qui s’exercent en dehors même du local loué et surtout au détriment de la copropriété. En effet, en plus de de faire régner une ambiance désagréable au sein de l’immeuble, ces activités peuvent nuire à la vie de quartier. Par conséquent, la valeur immobilière du bâtiment peut très vite être dépréciée au détriment de tous les propriétaires en cas de revente. De plus, ces locataires sont extrêmement difficiles à déloger dès lors qu’ils respectent le cadre légal du bail mais aussi, s’ils s’acquittent correctement de leurs loyers.
Quelles sont les avantages pour une copropriété ?
Dans le cas d’un règlement de copropriété dénué d’interdictions en termes de commerces, il sera fréquent d’y retrouver le terme « sauf nuisances ». Cette mention sera systématiquement interprété à l’avantage d’une copropriété face à un juge. Cependant, il est important de rappeler qu’une procédure judiciaire est longue, couteuse et ne permet pas l’arrêt immédiat de l’exploitation du commerce. Il faudra s’armer de patience et respecter scrupuleusement les procédures pour enfin, voir ce commerce à l’arrêt.
Bien qu’il soit quasiment impossible d’interdire la vente d’un fonds de commerce que ce soit du côté du bailleur mais également du côté de la copropriété, il sera en revanche possible d’y établir des contraintes techniques. En effet, dans le cas d’une nouvelle enseigne, le locataire devra obligatoirement interroger et obtenir l’accord de la copropriété pour ses travaux touchant la structure et la façade. Ces demandes d’autorisations s’effectuent en général en cas de changement de vitrine ou bien pour des choses aussi futiles qu’un moteur de chambre froide ou un moteur de climatisation à positionner.
Dans le cas d’une installation sauvage, c’est-à-dire sans autorisation de la copropriété, ça sera le locataire mais également le propriétaire qui pourront être poursuivis en justice.
Quel sont les compromis juridiques disponibles ?
Pour éviter toutes poursuites judiciaires nuisibles au locataire mais également au propriétaire, il sera d’usage de signer un bail sous condition suspensive d’obtention d’un accord de la copropriété. Il est fortement recommandé de formaliser cette demande dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire. Cette réunion peut uniquement être provoqué par le propriétaire et donc, payé par ses soins. Bien sûr, commercialement, il pourra basculer cette dépense chez le futur locataire. Il suffira de rajouter cette dépense au droit au bail.
Le locataire à tout intérêt à participer à cette réunion afin de se présenter à ses futurs voisins. En effet, au-delà des règles de loi, c’est avant tout des règles de bons voisinages et peut être même de la sympathie qui peuvent s’instaurer lors de cette rencontre. Le propriétaire se doit également d’être présent physiquement et non de se faire représenter afin de faire valoir son choix de locataire mais également ses droits. En effet, un local commercial représente une part considérable de tantième au sein d’une copropriété. De ce fait, sa voix compte et doit être respecté par ses voisins sous peine d’une mauvaise entente qui peut être nuisible pour les futures prises de décisions communes.
Aussi, ces réunions de ce type peuvent mettre en lumière une mauvaise interprétation des travaux désirés. En effet, ce sont souvent des demandes de mises en conformité qui sont demandés. Par conséquent, ce type de modification est profitable pour tous et sur le long terme. Il est même apprécié de discuter de ces travaux à venir qui peuvent découler sur des solutions techniques moins couteuse et moins voyante.
En fin, un bail commercial possède une durée de 9ans, il sera donc apprécié de trouver des compromis avec ce locataire avec qui il faudra longtemps cohabiter. La majorité des arrangements souhaités par les copropriétaires peuvent notamment être une prise en charge de certains travaux de l’immeuble par le commerçant au profit de tous.
