Qu’est-ce qu’un mur porteur ?
Avant de voir les autorisations à proprement parler qu’il est obligatoire d’avoir en sa possession pour pouvoir faire tomber un mur porteur dans votre logement en copropriété, nous allons nous intéresser à ce qu’est réellement un mur porteur. Voici donc une brève description de ce dernier ainsi que les critères qui vous permettront de le reconnaître.
Il est important de bien définir un mur porteur et surtout de faire la différence avec un simple mur de cloison. Il en va de la pérennité de votre logement. En effet, un mur porteur est un élément essentiel au bon maintien de l’édifice. Pour le reconnaître, il est possible de se baser sur son épaisseur qui est généralement plus conséquente que celle d’une cloison. En effet, cette épaisseur est, en règle générale, de quelques centimètres (moins de 5 cm) pour une cloison contre 15 à 20 cm pour un mur porteur.
Toutefois, d’autres paramètres peuvent aussi être étudiés :
- l’emplacement du mur : il prend généralement place au centre ou bien en périphérie du bâtiment. De plus, il soutient souvent des poutres.
- la sonorité : quand on tape sur un mur porteur, le son qui en sort n’est généralement pas le même que celui qui est issu d’une simple cloison. Un mur porteur fait un bruit sourd, car il est plein, tandis qu’une cloison sonne le creux.
Si vous disposez des plans de votre logement, le plus simple reste encore de s’y reporter afin d’être certain de cette information.
Il est vraiment important de ne pas négliger cette étape, car faire tomber un mur porteur peut avoir de graves conséquences sur l’ensemble de la structure. En effet, il est ensuite possible d’observer un affaissement des planchers ou encore l’apparition de fissures et, dans les cas les plus importants, un éboulement du bâtiment.
Les démarches pour ouvrir un mur porteur en copropriété
Si vous envisagez de démolir un mur porteur en copropriété, sachez qu’il vous faudra réaliser certaines démarches au préalable. Nous vous expliquons ce qu’il faut mettre en place pour voir ces travaux aboutir.
Dans un premier temps, il faut savoir que l’accord des copropriétaires est obligatoire. Un vote lors d’une assemblée générale annuelle ou exceptionnelle sera alors indispensable.
Il faudra également se pencher sur le règlement de la copropriété afin de vérifier ce qu’il est possible de faire ou non à ce sujet puis se mettre en relation avec un bureau d’étude spécialisé. Afin de préparer cette réunion, un dossier complet devra être monté.
Voici plus en détail chacune de ces étapes par lesquelles il faudra passer.
Définir la faisabilité des travaux
Il est primordial de vérifier si les travaux sont réalisables et d’étayer la constitution du dossier de votre projet. Pour ce faire, il faudra se faire entourer de véritables professionnels. Ce sont ces derniers qui pourront déterminer si le projet peut être envisagé et mené à son terme ou pas.
Dans un premier temps, il faudra alors passer par un architecte. Le mieux, si cela est possible, est de faire appel au professionnel qui s’est chargé de la construction de la copropriété. Pour ce faire, le syndic pourra probablement vous renseigner et vous fournir ses coordonnées. L’architecte se chargera de réaliser un rapport de faisabilité ainsi que des plans.
Dans un second temps, il faudra se tourner vers un bureau d’études. Ce dernier se concentrera principalement sur l’aspect structurel du bâtiment. Il déterminera notamment comment démolir le mur. Un état des lieux contradictoire sera établi et un plan d’exécution sera réalisé.
Une fois ces étapes passées, il faudra déterminer une entreprise en mesure d’effectuer les travaux. Un devis devra au préalable être demandé, de même qu’une assurance décennale.
L’architecte peut se charger de se mettre en relation avec le bureau d’étude et un professionnel pour réaliser l’intégralité du projet.
La constitution du dossier
Pour faire une demande pour tomber un mur porteur en copropriété, il est alors indispensable de monter un dossier complet. Ce dernier devra comporter un certain nombre d’informations indispensables à son étude.
Les documents suivants devront alors figurer dans ce dossier :
- le rapport, l’étude de structure et de faisabilité et les plans d’exécution du bureau d’études
- le devis pour les travaux
- une attestation de garantie décennale de l’entreprise choisie pour réaliser les travaux
Le vote en assemblée générale
Pour ce qui est du vote en assemblée générale, deux solutions existent, à savoir un vote lors d’une assemblée générale ordinaire annuelle ou bien un vote en assemblée générale extraordinaire.
Dans le premier cas de figure, il faut attendre la tenue de la réunion annuelle d’assemblée générale et mettre le point à l’ordre du jour afin qu’il soit traité. Dans cette situation, l’intégralité du dossier devra être remise au syndic de copropriété dans les meilleurs délais. Il est recommandé de faire un envoi par lettre recommandée. Ces informations seront alors placées en pièce jointe à la convocation adressée à l’intégralité des membres de la copropriété.
Le seconde solution consiste à demander, à son initiative et à ses frais, la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, c’est-à-dire une réunion qui a lieu en supplément de la réunion annuelle.
Pour que les travaux puissent se réaliser, il est obligatoire que le vote se fasse selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité absolue de tous les copropriétaires présents, absents ou représentés.
Il se peut que cette majorité ne soit pas atteinte. Dans le cas où le vote a tout de même rassemblé un tiers des voix des copropriétaires, il est possible de mettre en place un deuxième vote. Lors de ce second tour qui peut être réalisé à la suite du premier, la majorité de l’article 24 de ladite loi devra être respectée. Il s’agit donc de la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés uniquement.
Si un tiers de voix n’est pas recueilli, une seconde assemblée générale peut se tenir dans les 3 mois qui suivent. Dans ce cas, le vote se fera à la majorité simple de l’article 24.
Dans le cas où le vote est favorable, l’assemblée est en droit de demander à ce qu’une assurance dommage-ouvrage soit souscrite afin que la copropriété soit couverte en cas de problème. De plus, elle est également en mesure de demander à ce qu’un architecte ou un technicien spécialisé soit mandaté par le syndic pour vérifier le bon déroulement des travaux.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les recours en cas de refus
Il est possible que la réponse de l’assemblée générale à la démolition de votre mur porteur soit négative. Lors, en cas de refus, il faut savoir que des recours sont tout de même possibles. Un délai maximal de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de la réunion devra alors être respecté pour pouvoir faire valoir ses droits.
Ainsi la première action qu’il est possible de mettre en œuvre est une action en nullité. Cela signifie que le copropriétaire souhaite annuler la décision prise par l’assemblée. Il est important que ce dernier précise bien son intention dès l’assignation, sans quoi sa demande ne pourra pas être reçue. Vous pourrez alors vous appuyer sur les règles légales et sur le formalisme imposé pour tenir ce genre de réunion. En cas de défaut ou de manquement impactant le vote, il devient possible de se retourner contre l’assemblée. Toutefois, si ces manquements n’affectent pas les votes, il n’y aura pas moyen de procéder à une action en nullité.
La seconde option qui s’offre au copropriétaire pour voir son projet aboutir est d’intenter une demande auprès du tribunal judiciaire dans le but de pouvoir tout de même réaliser ses travaux. Pour ce faire, il est indispensable qu’il s’agisse de travaux d’amélioration pour le logement en question et que ces derniers n’impactent pas les autres copropriétaires ni l’immeuble.
Dans le cas de figure où vous souhaitez tout de même réaliser vos travaux sans autorisation et malgré les échecs des différents recours, sachez que la copropriété est en mesure de faire appel au tribunal de grande instance. Ce dernier pourra alors statuer en la faveur du syndic et vous demander de remettre en place le ou les murs porteurs qui ont été démolis.
