Qu'est-ce qu'une partie commune et pourquoi la racheter ?
Les parties communes d’une copropriété sont définies par la loi du 10 juillet 1965 comme les espaces destinés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. On note entre autres :
- Les éléments structuraux du bâtiment : murs porteurs, fondations, toiture.
- Les espaces de circulation : couloirs, escaliers, ascenseurs.
- Les équipements collectifs : chaufferie, local poubelles, jardin, piscine.
Ces parties appartiennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires, qui en détiennent une quote-part proportionnelle à leur lot. Leur gestion, leur entretien et toutes décisions les concernant sont prises collectivement, via l’assemblée générale des copropriétaires.
En revanche, les parties privatives appartiennent exclusivement à un copropriétaire sont destinées à son usage personnel (ex : appartement, cave, garage privé). La distinction entre ces deux catégories est cruciale pour déterminer les droits et les obligations des copropriétaires. Un copropriétaire peut utiliser librement ses parties privatives, tandis que l’usage des parties communes est soumis à des règles collectives.
Certaines parties communes peuvent être affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire (ex : un jardin, une terrasse). Bien que ce copropriétaire en ait la jouissance exclusive, la partie reste une propriété commune. Les travaux ou modifications sur ces espaces doivent être validés en assemblée générale, et les charges d’entretien peuvent être partagées selon les règles de la copropriété.
Plusieurs raisons peuvent pousser un copropriétaire à vouloir acquérir en propre une partie commune :
- Amélioration du confort de vie (transformer un grenier en un espace de vie supplémentaire, ou un jardin en terrasse privative)
- Extension de son logement
- Investissement immobilier
- Création d'un local professionnel (attention toutefois aux règles d’affectation des lots)
Le rachat d’une partie commune, même à usage exclusif, nécessite une modification juridique de la copropriété. Cela implique l’accord de l’assemblée générale et une révision de l’état descriptif de division.
Les conditions préalables au rachat
Le rachat d'une partie commune dans une copropriété est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et par le règlement de copropriété. Les parties communes sont des espaces appartenant à l’ensemble des copropriétaires, et toute modification de leur statut nécessite une procédure collective.
La première condition pour un rachat est l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette décision doit être votée à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire à la majorité des deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents lors de l'assemblée. L’obtention de cette majorité peut être un défi, surtout dans les grandes copropriétés où les intérêts divergent. Il est parfois nécessaire de négocier avec les autres copropriétaires pour obtenir leur accord.
Par ailleurs, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division doivent être modifiés pour refléter le changement de propriété. Ces documents encadrent la répartition des droits de chaque copropriétaire et des charges.
Dans les petites copropriétés, les décisions peuvent être plus simples à obtenir. Dans les copropriétés de deux lots, par exemple, l'unanimité est souvent requise, ce qui peut simplifier ou, au contraire, compliquer le processus selon la nature des relations entre copropriétaires.
La procédure de rachat étape par étape
Le rachat d’une partie commune par un copropriétaire nécessite plusieurs étapes, à respecter scrupuleusement pour assurer la validité de l’opération.
- Formulation de la demande
Le copropriétaire intéressé doit d’abord soumettre une demande officielle auprès du syndic de copropriété. La première étape consiste donc à adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de copropriété. Cette lettre doit exprimer clairement votre souhait d'acquérir la partie commune en question.
Cette demande doit être bien argumentée et préciser l’usage envisagé de la partie commune à racheter. Le syndic inscrira ensuite cette demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Le dossier doit comprendre les éléments suivants :
- une description complète du projet de rachat
- la liste et l’évaluation des travaux nécessaires pour le rachat ou à la suite du rachat
- une liste des impacts pour les autres copropriétaires
- une estimation du prix de rachat réalisée par un expert immobilier
- un sondage peut être préalablement réalisé auprès des autres copropriétaires pour récolter leurs avis sur le projet
- l’avis d’un architecte en cas de modifications structurelles inhérentes au rachat
- Évaluation de la partie commune
Une fois la demande soumise, il est essentiel d’évaluer la valeur vénale de la partie commune concernée. Cette estimation peut être réalisée par un expert immobilier ou un notaire. La valeur est souvent déterminée en fonction de la superficie et de l’emplacement de la partie commune, ainsi que de l’impact de son rachat sur la copropriété dans son ensemble. Le copropriétaire souhaitant acheter devra alors proposer un prix au moins égal à la valeur vénale estimée par l’expert.
- Vote en assemblée générale
Lors de l’assemblée générale, la demande de rachat est soumise au vote des copropriétaires. Comme évoqué précédemment, la majorité des deux tiers (article 26) est nécessaire pour valider la vente. Une fois le vote favorable obtenu, les parties peuvent entamer les démarches administratives.
- Modification des documents de copropriété
Le rachat d'une partie commune implique une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Ces documents doivent être mis à jour pour refléter la nouvelle répartition des lots et des tantièmes. Cette modification est généralement effectuée par un notaire.
- Signature de l’acte de vente
Enfin, un acte notarié est rédigé pour officialiser le transfert de propriété. Le nouveau copropriétaire devient alors pleinement propriétaire de la partie commune rachetée.
Les aspects financiers et administratifs
Le rachat d'une partie commune par un copropriétaire n'implique pas seulement des démarches juridiques mais aussi des coûts financiers non négligeables. Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour bien préparer cette transaction.
La première dépense concerne le prix de la partie commune à racheter. Ce montant est déterminé en fonction de la valeur de marché de l’espace concerné, généralement par une expertise immobilière. Il peut varier selon la localisation de la copropriété, la surface à acquérir et son potentiel d’aménagement. Il est conseillé de faire appel à un expert indépendant ou à un notaire pour évaluer objectivement cette valeur. Une négociation avec les autres copropriétaires peut être nécessaire, notamment pour s'assurer de l'acceptation du projet lors de l’assemblée générale.
Vis-à-vis de la copropriété
Le rachat d’une partie commune entraîne une modification de la répartition des charges de la copropriété. En effet, la partie commune rachetée modifie la répartition des tantièmes, ces fractions de la copropriété qui déterminent la contribution de chaque copropriétaire aux charges communes (entretien, travaux, etc.). La modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété va donc également ajuster la répartition des charges entre les copropriétaires.
Il est important de préciser que le fruit de la vente de ladite partie commune sera reversé entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. C’est le syndic qui se voit verser dans un premier temps le montant versé par l’acheteur. Le syndic se charge ensuite de rétrocéder les sommes dûes à chaque copropriétaire.
Frais annexes et fiscalité
En plus du prix d’achat, plusieurs frais annexes sont à prévoir. Ces frais incluent notamment les honoraires du notaire, qui rédige l’acte de vente et effectue les modifications du règlement de copropriété, ainsi que les frais liés à l’enregistrement de cet acte auprès des services fiscaux.
Des frais supplémentaires peuvent être requis pour l’intervention d’un géomètre, qui délimitera précisément la partie commune cédée. La nécessité de faire intervenir un architecte aura également un coût.
Le rachat d’une partie commune entraîne également des formalités fiscales. Le nouvel acquéreur devra payer les droits de mutation, similaires à ceux exigés lors de l’achat d’un bien immobilier classique. Ces droits sont calculés en fonction du prix d'acquisition. Il est aussi nécessaire de faire enregistrer la modification de propriété auprès des services compétents, notamment le service de publicité foncière. Un nouveau calcul des impôts fonciers aura également lieu.
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Les avantages et les inconvénients du rachat
Le rachat d'une partie commune présente des avantages pour l'acquéreur et pour le syndicat des copropriétaires. Pour l'acquéreur, le principal bénéfice est l'agrandissement de son lot, ce qui peut accroître la valeur de son bien immobilier. En cas de revente, cette valorisation peut représenter un atout financier important. De plus, l'acquisition d'une partie commune entraîne une augmentation des tantièmes de copropriété, offrant ainsi plus de poids dans les décisions prises en assemblée générale. Cela permet au copropriétaire d’avoir un impact plus significatif sur la gestion de l’immeuble.
Du côté du syndicat des copropriétaires, la vente d’une partie commune procure une rentrée d’argent immédiate qui peut améliorer la trésorerie de la copropriété. Cette somme peut être réinvestie dans des travaux ou servir à réduire les charges générales. De plus, la partie commune cédée n’étant plus sous la responsabilité collective, les coûts d’entretien et de réparation liés à cet espace disparaissent, ce qui allège les dépenses de la copropriété.
Cependant, ce type de transaction comporte aussi des inconvénients. Pour l’acquéreur, l'augmentation des tantièmes implique également une hausse proportionnelle des charges de copropriété. Il est donc important d’évaluer soigneusement ce surcoût. Pour la copropriété, la perte d’un espace commun peut limiter l’usage collectif de certains aménagements et susciter des tensions entre copropriétaires, notamment si la partie commune avait une utilité partagée.
