Cohabitation de logements et d’un restaurant en copropriété
De nombreuses copropriétés, notamment dans les centres-villes, doivent s’assurer de la coexistence pacifique d’un restaurant au rez-de-chaussée et de logements dans les étages. Pour cela, un lot à destination commerciale doit respecter le règlement de copropriété qui est lui-même régi par la loi du 10 juillet 1965.
Le règlement de copropriété
Conçu lors de la division des lots pour la mise en copropriété de l’immeuble, le règlement de copropriété précise la destination des différents lots privatifs du bâtiment. A ce titre, une clause exclusive d’habitation bourgeoise peut notamment être prévue. Dans ce cas, toutes les activités professionnelles seront strictement interdites dans l’ensemble du bâtiment : cela inclut aussi bien un restaurant au rez-de-chaussée, qu’un dentiste ou un médecin généraliste au même niveau ou dans les étages.
S’il s’agit d’un usage simplement bourgeois, une activité commerciale comme un restaurant ne pourra pas non plus être ouverte, contrairement au cabinet d’une profession libérale. Dans ces deux situations, la seule alternative serait la réunion d’une assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires voteraient de manière unanime de lever cette interdiction, ce qui est quasiment impossible au vu de l’absentéisme élevé lors de telles assemblées.
Troisième cas de figure, les activités commerciales sont autorisées sans restriction par le règlement de copropriété. Cette clause permet l’ouverture d’un restaurant au rez-de-chaussée de la copropriété. Ainsi, tout commerce peut ouvrir dans le respect d’éventuelles restrictions comme la localisation qui peut être limitée au rez-de-chaussée, d’interdictions concernant certaines activités (une liste peut en effet énumérer certaines activités non autorisées), etc.
Une formulation moins précise peut également être présente dans le règlement de copropriété, elle fait toutefois plus fréquemment l’objet de litiges. Il s’agit généralement de l’interdiction de l’installation d’un commerce bruyant, insalubre, dangereux ou malodorant, ou encore d’une activité qui ne permettrait pas de maintenir la bonne tenue de l’immeuble.
Le changement d’affectation du lot
Causant de possibles troubles de voisinage, le professionnel installant un restaurant au rez-de-chaussée d’une copropriété, doit se méfier quant au changement d’affectation du lot. En effet, un copropriétaire ne peut pas décider par lui-même d’ouvrir un restaurant du jour au lendemain dans son lot privatif en copropriété. Qu’il s’en charge lui-même ou qu’il loue son lot, le règlement de copropriété doit être respecté.
Un changement d’affectation non autorisé peut résulter en une saisie du tribunal par le syndic de copropriété ou par un copropriétaire. Il en va de même quant aux travaux concernant le lot et encore plus pour ceux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et les parties communes. Un restaurant a en effet besoin d’une devanture qui nécessite une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Obtenir une autorisation de travaux
Une fois l’autorisation de la copropriété assurée, des travaux importants devront être réalisés avant l’ouverture du restaurant. La devanture de ce dernier et l’installation d’une enseigne, mais également la mise en place d’un conduit d’évacuation des fumées, par exemple, auront un impact sur l’aspect extérieur de la copropriété et sur les parties communes. A ce titre, il sera impératif d’obtenir l’accord des copropriétaires sur ce point. La majorité de l’article 25 est applicable dans ce cas, c’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires. Le dossier à présenter lors de cette assemblée générale doit être complet puisque les copropriétaires sont relativement exigeants concernant ce type de projet.
Répartition des charges communes
Pour tous les travaux concernant l’ensemble de l’immeuble, comme un ravalement de façade par exemple, les charges feront l’objet pour le restaurant d’une participation au prorata des tantièmes du lot, tout comme les autres propriétaires. Cependant, l’entretien de la devanture du restaurant incombe entièrement au propriétaire du restaurant bien qu’il s’agisse de la “façade” du bâtiment.
Les charges relatives aux équipements communs qui ne présentent aucune utilité au lot du rez-de-chaussée, comme un ascenseur par exemple seront excluent de la part de charge du restaurant. Toutefois, si le restaurant se situe à l’étage, sa part de charge concernant l’ascenseur sera majorée puisque son utilisation sera plus importante. Il en va de même pour le chauffage collectif si le restaurant n’y est pas relié.
Une clause de non-concurrence
Le règlement de copropriété ne peut pas prévoir une clause de non-concurrence de manière viable. Il s’agirait en effet d’interdire la possibilité de mettre en place un commerce similaire ou identique dans le même immeuble. Il s’agit là d’intérêts particuliers qui empiètent sur le droit des autres copropriétaires. Ceci n’est donc pas possible.
Ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires
Quoi qu’il arrive, le restaurant installé ne peut en aucun cas porter atteinte aux droits des autres occupants du bâtiment vis-à-vis de la jouissance de leur lot. Ainsi, tout trouble de voisinage sera sanctionné et dans les cas les plus graves, le restaurateur peut être astreint à cesser son activité et/ou au versement de dommages et intérêts.
Les baux commerciaux
En cas de location du lot, il ne s’agira pas du même bail que pour une habitation. Ainsi, l’ouverture d’un restaurant fera l’objet d’un bail commercial correspondant à un local où un commerçant est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, notamment. C’est ensuite le règlement de copropriété qui fixe les conditions d’usage des locaux.
Si le bail rappelle l'obligation de respecter le règlement de copropriété, en cas de location, c’est toutefois le copropriétaire du lot qui est le responsable et le garant du respect de cette obligation.
Si des travaux doivent être effectués avant l’ouverture du restaurant, ce sera au locataire du bien d’en prendre la charge à ses frais, avec accord du copropriétaire, en plus de celui de l’assemblée générale, concernant la réalisation de ces travaux.
Avant de signer un bail commercial, le règlement de copropriété doit être consulté.
L’installation d’une enseigne
Une fois que l’installation d’un restaurant a été approuvée par les copropriétaires lors d’une assemblée générale, le futur restaurateur ne pourra pas se voir refuser l’installation d’une enseigne, même si cela est mentionné dans le règlement de copropriété. En effet, l’interdiction de disposer d’une enseigne est incompatible avec une autorisation concernant l’exercice de l’activité et devient donc, à ce titre, une clause sans effet.
Ce qui n’est toutefois pas le cas des conditions de pose de cette enseigne. Ainsi, les dimensions de la plaque ainsi que les formes autorisées peuvent tout à fait être mentionnées dans le règlement de copropriété et devront être respectées.
Alors, pour l’installation d’une enseigne de restaurant en copropriété, l’aval de l’assemblée générale est vivement recommandé afin d’éviter toute forme de litige.
Le cantonnement des nuisances
L’importance des nuisances provenant d’un restaurant dans une copropriété occupée de logements dans les étages est souvent source de troubles de voisinage importants. Le souci provient notamment d’un problème d'insonorisation auquel il est possible de remédier par un cantonnement des nuisances qu’il est parfois nécessaire d’obtenir par voie judiciaire.
Ce cantonnement des nuisances oblige ainsi le propriétaire du restaurant à effectuer les travaux nécessaires pour le bien être des résidents de la copropriété. A ce titre, la Cour d’Appel de Paris a exprimé dans un jugement en date du 16 janvier 2013 qu’une activité, conforme à la destination de l’immeuble, ne devait pas être radicalement interdite et qu’il convenait plutôt de respecter les droits et intérêts de tous les copropriétaires et locataires d’un immeuble en copropriété. Raison pour laquelle, il convient davantage de procéder au cantonnement de cette activité pour mettre fin aux troubles de voisinage. Les heures d’ouverture de l’établissement en question avaient été, dans ce cas-là, limitées à des heures moins tardives jusqu’à ce que les travaux d’insonorisation soient réalisés. La cuisine du restaurant, quant à elle, faisait l’objet de restrictions plus sévères jusqu’à ce qu’elle soit mise aux normes.
Autre information : l’encombrement des parties communes de la copropriété est interdit, ainsi le restaurateur n’a pas le droit d’encombrer le couloir en y entreposant ses livraisons.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Empêcher l’installation d’un restaurant
Voici quelques-uns des avantages et inconvénients d’avoir un restaurant au sein d’une copropriété.
|
Les avantages |
Les inconvénients |
|
|
Pour se protéger des nuisances et s’assurer que l’installation d’un restaurant n’aura jamais lieu au rez-de-chaussée de votre copropriété, il est possible :
- de procéder à une modification du règlement de copropriété en remaniant la clause relative à l’usage du ou des lots du rez-de-chaussée. Toutefois, ce genre de clause doit obligatoirement faire l’objet de l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, ce qui est très difficile à obtenir. Cela est toutefois possible lorsque le copropriétaire actuel n’a aucune ambition d’installer un restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble, ce qui pourrait ne pas être le cas d’un futur acheteur.
- de refuser de donner une autorisation de travaux concernant ceux qui doivent être réalisés pour l’installation du commerce. En effet, le futur restaurateur fait voter les travaux concernant l’aspect extérieur de l’immeuble et des autres parties communes touchées. Si les travaux de mise aux normes ne sont pas validés, le restaurateur ne pourra pas venir à bout de son projet. Toutefois, ce genre de refus peut être jugé comme abusif s’il n’est pas suffisamment motivé.
- de refuser le projet car il ne correspond pas à la destination de l’immeuble, dû à son emplacement, son caractère propre, son aspect extérieur et intérieur, le nombre de lots, son standing, etc.
