Types de terrasse en copropriété
Pour aménager un espace extérieur en milieu urbain, plusieurs possibilités de terrasses s’offrent aux copropriétaires selon l’architecture de l’immeuble. Un élément qu’il est plus simple de penser dès la construction, mais qu’il n’est pas impossible d’ajouter plus tard.
Une terrasse au rez-de-chaussée : la solution classique
Une terrasse au rez-de-chaussée peut avoir plusieurs usages. Partie commune dont la jouissance exclusive est réservée aux habitants du rez-de-chaussée ou permettant un accès collectif, la terrasse de plain-pied peut aussi appartenir à un commerce présent sous les habitations, ce sera notamment le cas s’il s’agit d’un café ou d’un restaurant. La jouissance de la terrasse sera alors exclusivement réservée à la clientèle, le copropriétaire peut même avoir racheté la partie commune concernée comme nous en parlerons plus loin dans cet article.
Reconvertir un balcon en terrasse
Un balcon est généralement petit, mais il peut dans certains cas être reconverti ou agrandi en véritable terrasse. La dalle en béton ou en résine du balcon peut ainsi être transformée en sol de terrasse pour créer un espace nature. Lames ou caillebotis en bois peuvent ensuite servir de revêtement de sol.
La terrasse surélevée : une extension du logement
Si aucun balcon n’était jusqu’à maintenant présent, il est possible de créer la terrasse de toute pièce. On parle alors de terrasse surélevée. La terrasse ex nihilo est alors aménagée à mi-hauteur de l’habitation. Il pourra s’agir d’une extension en bois qui prendra appui sur un mur porteur en béton ou en briques. La stabilité du chantier oblige l’intervention d’un professionnel pour la réalisation de ce type de travaux.
Du moment que l’extension communique avec l'intérieur du logement et qu’elle ne gêne pas les voisins, la réglementation a été simplifiée et, depuis le 1er janvier 2012, les logements urbains peuvent désormais augmenter leur emprise au sol de 40 m² en ne posant en mairie qu’une déclaration préalable de travaux.
Le toit-terrasse pour une construction neuve
Une terrasse peut être créée sur le toit plat de l’immeuble lui-même mais également au-dessus du parking de la copropriété. Dans ce deuxième cas, si un espace jardin est installé, l’épaisseur de terre devra être calculée afin que la charge ne soit pas trop importante à supporter. Ensuite, pour maintenir l’étanchéité, il faut choisir les bons végétaux.
Le toit-terrasse se construit sur une toiture accessible ; sa création étant complexe a posteriori, il est judicieux d’y songer dès la phase de construction du bâtiment, pour que l’architecture de celui-ci soit cohérente. Des normes strictes s’appliquent aux toits plats en termes d’isolation, d’étanchéité, d’aération ainsi que pour les puits de lumière.
Règles d’aménagements d’une terrasse en copropriété
Concernant les espaces ayant un impact sur l’aspect extérieur du bâtiment, un règlement strict est généralement imposé en copropriété. Si votre projet ne rentre pas dans les normes, il est toujours possible de porter le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et obtenir l’autorisation des autres copropriétaires.
Fleurir sa terrasse
Le règlement de copropriété n’interdit généralement pas les plantations sur une terrasse en copropriété. Toutefois, quelques points sont impérativement à prendre en compte. Les pots et jardinières doivent obligatoirement être accrochés à la rambarde du côté intérieur de la terrasse.
Cette réglementation vise à sécuriser l’espace en dessous des terrasses-balcons, mais correspond aussi à la conformité de l'apparence de l’aspect extérieur de l’immeuble. Pour éviter que des infiltrations atteignent le logement du voisin inférieur, il est fortement conseillé de disposer de soucoupes sous les ports et de roule-bacs sous les jardinières.
Concernant le types de fleurs ou de plantes, choisissez des fleurs sans odeurs pour éviter d’éventuelles troubles de voisinage. Les plantes envahissantes et toxiques sont à proscrire. Ces dernières pouvant être dangereuses pour les enfants et les animaux de la copropriété.
Le règlement de copropriété n’interdit généralement pas les plantes grimpantes, mais préconise parfois l’utilisation d’un treillage qui permet d’empêcher la fragilisation des murs de l’immeuble. La plante doit alors être correctement entretenue pour ne pas empiéter chez les voisins.
Revêtement de sol
L’harmonie de l’aspect de la façade extérieure doit être respectée lorsque vous choisissez le revêtement de sol de votre terrasse. Il est aussi possible d’installer des caillebotis sur des plots : l’eau s’écoulera mieux, l’entretien est simple.
Le gazon synthétique est une autre solution. Attention toutefois, certains règlements de copropriété l’interdisent.
Barbecue
Pour installer un barbecue sur une terrasse en copropriété, le règlement de copropriété doit être consulté. S’il ne fait pas mention des barbecues, c’est alors le règlement de la municipalité qu’il faudra examiner. S’il ne s’y oppose pas, préférez tout de même une plancha ou un barbecue électrique, ils seront plus adaptés à une copropriété que ceux au charbon, très odorants, et incluant, de plus, une possibilité de risques incendie.
Brise-vue et brise-vent
Si vous souhaitez installer un brise-vue (canisse, treillage, etc.) ou un brise-vent pour bénéficier de tranquillité et d’intimité, soyez vigilants selon l’aménagement extérieur de votre immeuble. En effet, ils ne doivent pas être trop hauts puisque la privation de vue et la privation d’ensoleillement est un trouble de voisinage en copropriété.
Vous pourrez également installer de grandes toiles opaques, des voiles d’ombrage ou des stores bannes. Il est aussi parfois possible de mettre en place une pergola.
Couvrir la terrasse par une véranda
Pour installer une véranda sur une terrasse en copropriété, qu'elle soit au niveau du sol, à l’étage ou sur le toit, il faut tout d’abord obtenir l’accord des copropriétaires à la majorité correspondante. Une fois l’autorisation obtenue, il vous faudra faire une déclaration préalable de travaux (pour une véranda de moins de 20m²) ou une demande de permis de construire (pour une véranda supérieure à 20 m²) auprès du service urbanisme de la mairie. Dans la plupart des zones urbaines, ce nombre est désormais porté à 40, consultez le PLU de votre ville ou votre mairie pour en savoir davantage.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Le règlement de copropriété
L’aménagement des terrasses d’immeuble, dans le prolongement d’un appartement ou sur un toit est encadré par le règlement de copropriété. S’il s’agit de travaux qui valoriseront le ou les logements concernés, les étapes de construction peuvent causer des problèmes aux autres copropriétaires et à la copropriété.
Cession du droit de jouissance ou vente de la partie commune
Une terrasse constituée dans le prolongement d’un logement est considérée comme partie commune à jouissance exclusive par le règlement de copropriété. Le droit d’usage peut être attaché au lot ou à une personne. Le règlement de copropriété interdit parfois l’installation de plantes. D’autres règlements sont plus tolérants, jusqu’à la possibilité de construire un spa ou une véranda sur une terrasse. La raison étant également que pour des travaux de cette envergure, l’autorisation de l’assemblée générale est indispensable, comme pour tous autre travaux affectant l’aspect extérieur du bâtiment et les parties communes.
Ce pour quoi l’assemblée générale donne son accord, c’est la cession du droit de jouissance, puisque les parties communes englobent les terrasses dans la majorité des cas. Parfois, un copropriétaire peut faire l’acquisition de cette partie commune à titre privatif, cela permet notamment qu’il soit le seul à payer les travaux. Dans ce cas-là, le syndicat des copropriétaires détermine une valeur de convenance pour le prix d’achat, qui est généralement utilisé pour le budget annuel de fonctionnement. Cette compensation financière doit être mentionnée dans le procès-verbal de l'assemblée générale.
Dans les deux cas (cession du droit de jouissance ou vente de la partie commune), le copropriétaire verra ses tantièmes augmenter quant à sa part de charges communes générales à payer.
Toit-terrasse : technique ou d’agrément
Lorsqu’il n’est pas aménagé, le toit-terrasse est uniquement accessible pendant les opérations de maintenance de la toiture comme le ramonage de certains conduits ou la réparation d’une antenne télévision. Il peut aussi accueillir la machinerie de l’ascenseur ou encore un ventilateur de climatisation, etc. C’est notamment le cas des immeubles datant des années 1960-70.
Ce type de toit n’est alors pas aux normes pour l’aménagement d’une terrasse d’agrément en termes de sécurité, d'accessibilité et de revêtement de sol. Il s’agit donc d’un véritable projet de transformation du toit qui accueille une terrasse technique. Dans un premier temps, un diagnostic de l’existant sera réalisé par un bureau d’études qui sera en mesure de définir si le poids des aménagements sera supporté par le bâtiment. A l’occasion, l’étanchéité et l’isolation thermique sont généralement revus, puisqu’il s’agit tout de même, dans un premier temps, de la couverture du bâtiment. D’autant plus si le projet inclut l’installation d’une véranda ou d’un spa.
Le bureau d’études est financé par le bénéficiaire : un copropriétaire seul, plusieurs copropriétaires ou l’ensemble d’entre eux en fonction du ou des porteurs du projet.
La pérennité de l’ouvrage sera garanti par un contrôle d’entretien annuel obligatoire, au cours duquel l’étanchéité, en particulier, est contrôlée.
Autorisations nécessaires
L’approbation de l'assemblée générale est indispensable. Il est important de proposer le projet au conseil syndical pour obtenir un accord de principe lors d’une AG. La demande définitive se fait ensuite un an plus tard lors d’une nouvelle assemblée générale. Le projet devra alors être suffisamment détaillé pour que les copropriétaires puissent voter sans qu’il n’y ait de conflits ultérieurs. Seront nécessaires au dossier :
- l'engagement du copropriétaire à prendre en charge la totalité des frais relatifs à l’architecte et au bureau de contrôle ;
- le projet de modification du règlement de copropriété quant à la répartition des charges ;
- une attestation d’assurance des prestataires travaillant sur cet ouvrage ;
- une offre de compensation financière concernant l’achat de la partie commune ;
- etc.
Lors de ladite assemblée, le copropriétaire s’engage également à obtenir toutes les autres autorisations nécessaires situées ci-dessous. Cela devra être mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale.
Auprès des services de l’urbanisme : pour une surface d’emprise au sol comprise entre 0 et 40 m², l’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme prévoit le dépôt d’une déclaration préalable de travaux. Cela est également le cas s’il s’agit d’une structure démontable et sans fondation.
Si le minimum n’est pas fixé à 5 m², c’est parce que dans une copropriété toute modification de l’aspect extérieur du bâtiment doit faire l’objet d’une déclaration préalable, cela est donc valable pour un simple changement de garde-corps ou pour l’installation d’un store banne sur votre balcon ou terrasse.
Pour une surface d’emprise au sol supérieure à 40 m², il faudra un permis de construire. Toutefois les dimensions ne devront pas dépasser celles données par le coefficient d’occupation des sols (COS), à une exception près : si des travaux d’amélioration phonique ou thermique sont réalisés sur l’existant simultanément, il est possible de dépasser cette limite.
Les règles de mitoyenneté doivent également être respectées.
Tout comme les prescriptions du plan local d’urbanisme (PLU) et du plan d’occupation des sols (POS) de la commune. Sont notamment définis : l’espace nécessaire entre deux constructions, l’emplacement des ouvertures, les distances de voisinage, etc. Attention, si la copropriété se trouve dans le périmètre d’un monument historique ou d’une zone protégée, les règles seront d’autant plus strictes.
La répartition des coûts d’aménagements
Lorsque la terrasse est une partie commune dont un copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance exclusif, il n’a à prendre en charge que de petits travaux superficiels comme le changement du carrelage par exemple. Raison pour laquelle les coûts doivent être répartis entre copropriétaires lorsqu’il s’agit d’un toit-terrasse ou d’une terrasse dans le prolongement des appartements du dernier étage.
Les gros travaux (réfection de l’étanchéité, isolation et autres travaux de gros oeuvre) sont donc aux frais des copropriétaires. Ce n’est pas le cas si le règlement de copropriété prévoit une clause à ce sujet-là, mais cela est rare.
La réinstallation des aménagements privatifs après ces travaux, est qualifiée de “dépense accessoire à la réfection de l’étanchéité du bâtiment” et est également à la charge de l’ensemble des copropriétaires à l’exception près des dépenses qualifiées de “somptuaires” comme l’installation d’un jacuzzi ou d’un spa. En effet, cela n’est pas considéré comme étant la destination classique d’une terrasse. Cependant, ce point peut être remis en cause selon le standing du bâtiment.
