Assurance de la copropriété
L’immeuble en copropriété doit être couvert par une assurance responsabilité civile souscrite par le syndic à la demande du syndicat des copropriétaires.
Cette assurance collective couvre les parties communes, c’est à dire les sinistres ayant pris naissance dans les parties communes et affectant aussi bien les parties communes que privatives.
Quelles garanties ?
Si le contrat d’assurance de la copropriété est censé couvrir uniquement les sinistres affectant les parties communes, il peut également englober ceux qui concernent les parties privatives, si le syndic décide d’opter pour cette solution.
Les garanties incendie prévues au contrat d’assurance de la copropriété incluent différents risques et évènements tels que :
- L’incendie,
- La foudre,
- L’explosion,
- Les dommages provoqués par les fumées,
- Les dégâts causés par l’intervention des pompiers.
Quel prix ?
Le choix de l’assurance incendie doit être fait en comparant plusieurs devis d’assureurs différents. Si le prix proposé est généralement global pour l’ensemble des risques auxquels est soumis la copropriété, chaque garantie est évaluée en fonction du risque.
Ainsi le prix d’une assurance copropriété varie en fonction de la taille de cette dernière, c’est à dire du nombre de lots et du nombre d’étages, mais aussi des risques particuliers auxquels elle est exposée en raison de son état général, de celui de ses équipements électriques ou de chauffage, de ses matériaux de construction mais aussi de sa destination : présence de bureaux, commerce ou restaurant, caves, parkings.
Assurance des parties privatives
Si le logement est loué, le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance contre les risques locatifs qui inclut entre autres la garantie incendie.
En ce qui concerne les copropriétaires, occupants ou non occupant, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, plus connue sous le nom de loi ALUR, a instauré pour eux l’obligation de s’assurer contre les risques de responsabilité civile.
Facultative, la garantie incendie, comme les autres composantes de la garantie dommage, est fortement conseillée : elle permet en cas d’incendie de couvrir les atteintes aux biens non couvertes par l’assurance du locataire, ou de bénéficier d’une indemnisation si le propriétaire occupe le logement ou si celui-ci est non occupé.
A noter : une assurance incendie sera moins chère pour un propriétaire non occupant que pour un propriétaire occupant.
Attention : Certaines parties de la copropriété peuvent être exclues de l’assurance incendie et nécessiter la souscription d’un contrat séparé ou encore faire l’objet d’un avenant ou d’une option au contrat. Sont généralement considérés comme dépendance : les caves et les garages, etc. qui sont situés dans un bâtiment séparé sans communication intérieur avec l’habitation.
L’assurance responsabilité civile qu’il souscrit lui permet de garantir :
- Les sinistres ayant pris naissance dans le lot et ayant causés des dommages à des tiers ;
- Les sinistres ayant pris naissance dans le lot et ayant causés des dommages à ses locataires, si le sinistre est dû à la vétusté de l’immeuble ou à un défaut d’entretien.
Quelles garanties ?
La garantie incendie fait partie des garanties de base de tout contrat multirisque habitation. Elle est l’objet du chapitre II du titre II du Livre 1er du Code des assurances. Les dommages couverts par l’assurance incendie sont ceux causés par :
- Une déflagration,
- Un embrasement,
- Une simple combustion.
En revanche, selon l’article L122-1 du Code des Assurances, sont exclus du champ des garanties les dommages occasionnés « par la seule action de la chaleur ou par le contact direct et immédiat du feu ou d'une substance incandescente s'il n'y a eu ni incendie, ni commencement d'incendie ».
Les limites aux garanties
Pour pouvoir bénéficier des garanties incendie, l’assuré doit respecter un certain nombre d’obligations telles que :
- Faire ramoner ses cheminées une fois par an au moins par un professionnel qui lui fournira un certificat ;
- Faire entretenir la chaudière chaque année par un professionnel ;
- Installer un détecteur de fumée dans les parties privatives, un seul détecteur est requis et ne doit être installé ni dans la salle de bain ni dans la cuisine.
A noter en revanche que l’installation de détecteur de fumée est interdite dans les parties communes car elle se révèlerait plus dangereuse en poussant les habitants à sortir de leur logement.
A défaut de respecter ces obligations, la prise en charge du sinistre prévue au contrat pourront être moindre, voire être totalement absente.
L'assurance de copropriété pour les parties communes
Si la loi ALUR a rendue obligatoire l’assurance responsabilité civile pour les syndicats des copropriétaires, assurance qui couvre les dommages causés à des copropriétaires ou à des tiers par les bâtiments eux-mêmes ou par les personnes travaillant pour elle, elle ne fixe aucune obligation quant à la souscription de la garantie dommage dont relève l’assurance incendie.
Cependant de nombreux règlements de copropriété prévoient l’obligation de couvrir certains risques et de souscrire une assurance dommage qui prend notamment en charge l’incendie, la foudre, ou les explosions ainsi que d’autres garanties telles que les dommages liés à la tempête, la neige ou la grêle, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, les bris de glace, le vol et le vandalisme.
C’est le syndic en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires qui fait établir des devis, met le vote de l’assurance à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires et qui, en cas de vote favorable, s’occupe de souscrire l’assurance.
Le syndicat des copropriétaires peut décider de souscrire une assurance dommage, avec garantie incendie, seulement pour les parties communes mais peut décider aussi de couvrir les parties privatives en même temps.
Les mesures obligatoires de prévention des risques incendie
Certaines mesures de prévention sont obligatoires afin de lutter contre l’incendie ou d’éviter sa survenue. Leur absence peut remettre en cause la garantie incendie ou diminuer la prise en charge de l’assureur.
La présence de détecteurs de fumée
Cette obligation ne concerne que les parties privatives de la copropriété, ce type d’équipement étant même interdit dans les parties communes. Par ailleurs le détecteur de fumée n’empêche pas la survenue de l’incendie mais permet d’avertir les occupants du logement même pendant leur sommeil, de façon à faciliter l’évacuation de l’immeuble et l’intervention des pompiers.
Le ramonage des conduits de cheminée et de ventilation
C'est l'utilisateur des conduits de cheminées qui doit faire procéder à leur ramonage, qu’il s’agisse du propriétaire ou du locataire. Toutefois, bien souvent, les conduits qui desservent des parties privatives sont considérés comme des parties communes. Dans ce cas, c’est le syndicat des copropriétaires qui s’occupe du ramonage, par l’intermédiaire de son représentant le syndic. Les frais inhérents au ramonage sont ainsi partagés entre les copropriétaires au prorata des tantièmes dont ils disposent. Pour le copropriétaire louant le bien, cette charge est répercutée sur le locataire. En cas d’absence de ramonage, si ce dernier est la cause d’un sinistre incendie, l’assureur peut refuser de faire jouer la garantie incendie et ne versera aucune indemnisation.
Les conduits de ventilation doivent eux aussi selon le règlement départemental sanitaire être ramonés « chaque fois qu'il est nécessaire et au moins tous les trois ans quand ils desservent des pièces où peut se trouver un appareil à combustion non raccordé à un conduit de fumée ».
Le débroussaillage autour des habitations
Le débroussaillage tout autour des habitations est obligatoire dans les régions et départements énoncés à l’article L133-1 du Code forestier ainsi que sur décision préfectorale dans les zones exposées aux incendies. Cette obligation a pour objectif d’éviter la propagation trop rapide du feu. Le périmètre à débroussailler dépend de la commune où se trouve l’habitation. Si cette obligation vise en premier lieu les habitations individuelles, les copropriétés sont également concernées. Le défaut de débroussaillage dans une zone où il est obligatoire expose non seulement les contrevenants à une amende administrative mais peut entrainer l’application par l’assureur d’une franchise supplémentaire de 5000 euros sur les dommages causés par l’incendie.
Le diagnostic électricité
Obligatoire en cas de vente d’un logement dont l’installation électrique a plus de 15 ans, ce diagnostic ne concerne que les parties privatives. Réalisé par un professionnel certifié, il permet de vérifier l’état de ladite installation et de repérer d’éventuelles anomalies pouvant provoquer court-circuits et incendies. Il n’a toutefois qu’un rôle informatif et la remise en état de l’installation n’est pas obligatoire.
Quel prix pour une assurance incendie ?
Le prix d’une assurance incendie pour les parties communes dépendra de différents facteurs liés :
- A la situation de l’immeuble : localisation en zone sensible etc.
- A l’immeuble lui-même : date de construction, matériaux de construction, superficie, équipements, parkings, conduite de gaz etc.
- A son utilisation : usage d’habitation, ou présence de commerces ;
- Au nombre de sinistres déclarés au cours des années précédentes.
Le prix d’une assurance incendie pour un logement privatif est incluse dans l’assurance habitation ; le prix de celle-ci dépend de :
- La situation de l’immeuble,
- La superficie du lot,
- La valeur des biens assurés.
Que faire en cas de sinistre ?
La première chose à faire est de couper les arrivées de gaz et de fermer les portes et fenêtres pour éviter les appels d’air, puis d’évacuer l’immeuble et de prévenir les pompiers.
La déclaration du sinistre doit être faite sous 5 jours ouvrés auprès de l’assureur : celui de la copropriété si le feu s’est déclenché dans les parties communes, ou celui du copropriétaire dans le bien de qui le feu a commencé. C’est le syndic qui se charge de faire la déclaration à l’assureur si le sinistre concerne les parties communes.
Tout doit être laissé en l’état et aucune réparation ne doit être engagée tant qu’un expert n’est pas passé. Il convient de joindre le maximum de photos du sinistre, de factures des équipements et biens mobiliers qui ont été endommagés ou détruits.
En ce qui concerne le bâtiment lui-même, l’indemnisation tiendra compte de la valeur réelle de l’immeuble, c’est à dire de sa valeur après soustraction de sa vétusté. Par ailleurs les contrats sont souvent plafonnés.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Quelle Indemnisation ?
Pour les parties communes
L’indemnisation des dommages dépendra des options retenues au contrat. Elle peut s’appuyer sur :
- la valeur de reconstruction simple du bâtiment, qui s’appuie sur la valeur réelle de l’immeuble, vétusté déduite ;
- la valeur de reconstruction à neuf du bâtiment qui ne prend pas en compte la vétusté dès lors qu’elle ne dépasse pas un pourcentage prédéfini par contrat ;
- la valeur vénale du bâtiment, c’est à dire la valeur marchande de l’immeuble sur le marché de l’immobilier.
Si l’immeuble n’est pas endommagé par les flammes et que seules quelques parties communes ont été touchées, leur remise en état sera chiffrée et indemnisée à la hauteur du montant des réparations.
Pour les parties privatives
L’indemnisation des dommages dans les parties privatives dépend également des options du contrat et de l’assureur. L’indemnisation peut être intégrale comme prévoir des exclusions ou un plafonnement ; elle peut s’appuyer sur la valeur de remplacement ou la valeur à l’identité, vétusté déduite. Une franchise peut également être appliquée dont le montant est déterminée par le contrat.
