Afin de protéger un immeuble des problèmes d’infiltration, mais également pour éviter des déperditions énergétiques trop importantes, il est capital de garder en bon état la toiture d’une copropriété. La réfection des toitures dans l’habitat collectif n’est toutefois pas toujours une intervention aisée à mettre en place, notamment à cause du prix élevé de la réalisation de tels travaux.
Constater l’état de la toiture de l'immeuble
Avant de mettre en place des travaux de réfection de la toiture d’un immeuble, il convient d’abord de faire constater son état par un professionnel. Des problèmes d’étanchéité, en passant par des gouttières bouchées, une isolation endommagée, des problèmes de charpente ou de couverture, il saura identifier l’ensemble des problèmes inhérents à votre toiture d’immeuble.
Avant même de faire venir un professionnel pour constater l’état de la toiture de l’immeuble, il est possible de repérer différents problèmes. Par exemple, un problème d’étanchéité de toiture peut être identifié grâce à des fuites ou des infiltrations d’eau récurrentes, par exemple. Le rôle du professionnel sera alors de comprendre la provenance de la fuite et de la réparer.
Une toiture peut également être endommagée par la présence de termites ou autres animaux, mais aussi par la prolifération de mousses, champignons et mérules qui attaquent la toiture et la fragilise. Selon l’état de la toiture de l’immeuble, la réfection de celle-ci peut comprendre :
- la réfection de la couverture ;
- la réfection de la charpente ;
- la réfection de l’isolation ;
- la réfection de l’étanchéité.
Avant tout autre chose, si la charpente de la toiture de l’immeuble est endommagée, c’est par sa réfection qu’il faut commencer. En effet, une charpente abîmée peut présenter des risques pour les couvreurs présents sur le toit et ne permet pas de remettre entièrement en état la toiture.
La réfection des types de toiture
Lorsque la couverture est encore suffisamment en bon état pour ne pas être remplacée, il suffit de traitements antimousses et de traitements hydrofuges pour entretenir la couverture de l’immeuble. Lorsque l’état de la couverture est trop mauvais, il faut songer à la réfection de la couverture. Si la charpente est en bon état, le couvreur pourra directement intervenir sur la couverture de l’immeuble.
La réfection d’une toiture ardoise
Il existe différents types d’ardoises pour toit. La copropriété n’est pas obligée de reproduire la couverture à l’identique et sa réfection peut également être l’occasion de changer de modèles. Soyez toutefois vigilants et commencez par vérifier les exigences du PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la ville ainsi que le règlement de copropriété, ils peuvent prévoir des limites à vos choix.
L’ardoise est appréciée pour sa longue durée de vie et pour le maintien de sa couleur dans le temps. Si la pose est difficile, l’ardoise est un matériau naturel qui permet d’opter pour une solution écologique. Une charpente solide est nécessaire puisque l’ardoise est un matériau qui vient alourdir la toiture.
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Différents types de matériaux |
Prix TTC |
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Ardoises naturelles |
90 à 160 € le m² |
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Ardoises synthétiques |
45 à 75 € le m² |
Pour éviter la prolifération des lichens et des algues, il convient de passer régulièrement un traitement algicide. De plus la présence de lichens et d’algues favorisent la présence d’humidité qui abîme les ardoises. Un traitement hydrofuge est aussi conseillé.
La réfection d’une toiture en tuiles
Quel que soit le type de tuiles actuellement en place sur la toiture de l’immeuble (tuiles plates, tuiles canal, etc.), le couvreur vous expliquera le nombre de tuiles à remplacer dans le cadre d’une réfection partielle de la couverture ou procédera au remplacement de toutes les tuiles dans le cadre d’une réfection complète.
Une réfection complète est nécessaire quand l’ensemble de la toiture est en très mauvais état, mais également parfois quand des modèles à l’identique ne peuvent plus être trouvés sur le marché.
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Différents types de matériaux |
Prix TTC en fournitures (hors pose) |
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Tuiles en béton |
25 à 40 € le m² |
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Tuiles en terre cuite |
50 à 60 € le m² |
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Tuiles en bois |
20 à 30 € le m² |
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Tuiles en bardeaux |
10 à 20 € le m² |
Lors de son intervention, le couvreur ne doit pas endommager l’étanchéité de la toiture.
La réfection d’une toiture en chaume
La réfection d’une toiture en chaume est très délicate. Le chaume se compose de matériaux naturels aux capacités isolantes très élevées. Il peut s’agir :
- de bruyère ;
- de paille de blé ;
- de roseau ;
- de jonc ;
- de paille de seigle ;
- ou encore de genêts.
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Différents types de matériaux |
Prix TTC en fournitures (hors pose) |
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Toiture en chaume (paille, blé ou roseaux) |
120 à 180 € le m² |
Les toitures en chaume en copropriété restent très rares.
La réfection des autres types de toitures
Pour la réfection de la couverture de l’immeuble de votre copropriété, vous pourrez envisager d’autres solutions, toujours dans les limites du règlement de copropriété et du PLU de la ville. Voici un tableau récapitulant les prix à prévoir pour ces différentes solutions :
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Différents types de matériaux |
Prix TTC en fournitures (hors pose) |
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Toiture en zinc |
60 à 160 € le m² |
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Toiture en acier |
20 à 40 € le m² |
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Feuilles de polycarbonate (PVC) |
30 à 40 € le m² |
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Tuiles photovoltaïques |
800 à 2 000 € le m² |
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Toiture végétalisée intensive (arbustes et arbres) |
100 à 300 € le m² |
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Toiture végétalisée extensive (tapis végétal) |
20 à 70 € le m² |
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Toiture végétalisée semi-extensive (plantes couvre-sol) |
60 à 130 € le m² |
Les avantages et inconvénients des différents matériaux
Voici un tableau comparatif des avantages et inconvénients des différents matériaux de réfection de la couverture de l’immeuble.
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Différentes solutions pour la couverture de la toiture |
Avantages |
Inconvénients |
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Tuiles en béton |
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Tuiles en terre cuite |
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Ardoises naturelles |
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Ardoises synthétiques |
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Toiture en zinc |
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Toiture en acier |
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Feuilles de polycarbonate (PVC) |
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Tuiles en bois |
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Tuiles en bardeaux |
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Toiture en chaume (paille, blé ou roseaux) |
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Tuiles photovoltaïques |
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Toiture végétalisée intensive (arbustes et arbres) |
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Toiture végétalisée extensive (tapis végétal) |
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Toiture végétalisée semi-extensive (plantes couvre-sol) |
Pensez également à vous renseigner sur les documents administratifs à remettre en mairie (déclaration préalable, demande de permis de construire, etc.), ainsi qu’à respecter les éventuelles restrictions imposées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme) consultable auprès du service urbanisme de votre mairie, mais aussi par le règlement de copropriété concernant :
- les formes ;
- les couleurs ;
- les matériaux, etc.
La réfection de la charpente
Lorsque la charpente de la toiture est en mauvais état, il faut commencer par faire venir un charpentier avant de faire venir un couvreur. De simples réparations, au remplacement complet de la charpente de la copropriété, le prix des travaux peut être très différent selon l’état dans lequel se trouve la charpente, mais également selon le type de charpente dont il s’agit. Voici donc pour commencer, un tableau récapitulatif des différents budgets à prévoir selon ces critères :
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Différents types de charpente |
Prix TTC pour une rénovation partielle |
Prix TTC pour une rénovation complète |
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Charpente en bois |
de 50 à 70 € le m² |
de 180 à 220 € le m² |
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Charpente en béton |
de 30 à 50 € le m² |
de 120 à 140 € le m² |
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Charpente en métal |
de 40 à 60 € le m² |
de 140 à 160 € le m² |
Lé rénovation d’une charpente est nécessaire tous les 20 ans environ afin qu’un charpentier ou un menuisier puisse vérifier l’état de la structure et puisse réparer les éventuels dégâts avant qu’ils ne s’aggravent. Les travaux de rénovation les plus courants sont liés aux déformations de la charpente avec le temps et aux problèmes d’humidité.
La réfection de l’isolation de la toiture
Lors de travaux importants, la réfection de la toiture de la copropriété est le bon moment pour revoir l’isolation du toit de la copropriété qui peut être responsable de déperditions thermiques importantes, notamment pour les appartements du dernier étage. Il est en effet estimé que ces déperditions thermiques peuvent correspondre jusqu’à 30 % des causes de pertes de chaleur de l’immeuble. Ainsi revoir l’isolation de la toiture pendant sa réfection est une bonne solution pour faire des économies d’énergie et améliorer le confort des résidents.
Il vous sera possible de prévoir une isolation par l’intérieur une fois la charpente rénovée ou une isolation par l’extérieur si les combles sont habités ou encombrés. Si vous prévoyez l’isolation de la toiture dans votre projet, vous aurez la possibilité de bénéficier de différentes aides financières et subventions mises en place dans le cadre de la transition énergétique.
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Différentes solutions d’isolation de toiture |
Prix TTC |
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Isolation par l’intérieur d’une toiture inclinée |
de 30 à 80 € le m² |
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Isolation par l’extérieur d’une toiture inclinée |
de 90 à 200 € le m² |
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Isolation par l’intérieur d’une toiture plate |
de 20 à 70 € le m² |
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Isolation par l’extérieur d’une toiture plate |
de 70 à 130 € le m² |
Prix d'une réfection de couverture d’immeuble
Voici un tableau récapitulatif des prix à prévoir (hors prix de pose) pour la réfection de la couverture de la toiture.
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Différents types de matériaux |
Prix TTC en fournitures (hors pose) |
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Tuiles en béton |
25 à 40 € le m² |
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Tuiles en terre cuite |
50 à 60 € le m² |
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Ardoises naturelles |
90 à 160 € le m² |
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Ardoises synthétiques |
45 à 75 € le m² |
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Toiture en zinc |
60 à 160 € le m² |
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Toiture en acier |
20 à 40 € le m² |
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Feuilles de polycarbonate (PVC) |
30 à 40 € le m² |
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Tuiles en bois |
20 à 30 € le m² |
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Tuiles en bardeaux |
10 à 20 € le m² |
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Toiture en chaume (paille, blé ou roseaux) |
120 à 180 € le m² |
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Tuiles photovoltaïques |
800 à 2 000 € le m² |
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Toiture végétalisée intensive (arbustes et arbres) |
100 à 300 € le m² |
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Toiture végétalisée extensive (tapis végétal) |
20 à 70 € le m² |
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Toiture végétalisée semi-extensive (plantes couvre-sol) |
60 à 130 € le m² |
Si la toiture de la copropriété est actuellement composée de tuiles en béton ou de fibrociment, avant de procéder à la réfection de la toiture, il sera impératif de faire réaliser un diagnostic amiante, dès lors que la toiture date d’avant 1997.
Prix de la main d'œuvre
Selon la nature des réparations nécessaires pour une réfection de toiture d’immeuble complète, il peut être nécessaire de faire venir un couvreur, un étancheur, un menuisier ou encore un charpentier. Voici une grille tarifaire qui vous permettra de vous faire une idée du budget à prévoir pour l’intervention de tels professionnels :
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Intervention de différents types d’artisans |
Prix TTC de la main d’oeuvre (hors fournitures) |
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Réfection de la couverture par un couvreur |
40 à 60 € de l’heure |
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Rénovation de l’étanchéité par un étancheur |
40 à 60 € de l’heure |
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Réparation de la charpente par un menuisier ou par un charpentier |
40 à 60 € de l’heure |
Aides financières et subventions
Certaines aides financières et subventions peuvent permettre à la copropriété de faire baisser le budget global des travaux. Pour en bénéficier, il est toutefois nécessaire que les travaux de réfection de la toiture de l’immeuble impliquent également des travaux d’amélioration de l’isolation de celle-ci. La copropriété aura alors la possibilité de bénéficier des aides suivantes si la date de fin de construction est de plus de deux ans et que vous faites appel à un artisan ou une entreprise disposant de la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour la réalisation des travaux :
- un taux de TVA réduit à 5,5 % ;
- un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ;
- un crédit d’impôt pour la transition énergétique de 30 % ;
- de certaines aides de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) ;
- de certaines aides locales, communales, départementales ou régionales, etc.
Si les travaux n’incluent pas des travaux d’amélioration de l’isolation de la toiture, il sera toutefois possible de bénéficier de différentes aides si la date de fin de construction est de plus de deux ans et que vous faites appel à un artisan ou une entreprise disposant de la certification RGE :
- un taux de TVA réduit à 5,5 % ;
- certaines aides de l’Anah.
C’est au syndic de copropriété de faire les démarches auprès de ces différents organismes pour savoir si les conditions sont requises pour bénéficier de ces aides, sauf si les travaux sont pris en charge par un seul des copropriétaires (s’il achète la toiture pour faire de son appartement un duplex en aménageant les combles, par exemple).
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Répartition des frais en copropriété
La réfection de la toiture d’un immeuble doit se faire après un vote en assemblée générale. En effet, la toiture du bâtiment fait partie des éléments communs pour lesquels les copropriétaires doivent prendre les décisions ensemble. De plus, dans la majeure partie des cas, la répartition des frais des travaux se fait en fonction des tantièmes de chacun au sein de la copropriété.
Le syndic de copropriété doit organiser une assemblée générale à laquelle il convie le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires. Si le syndic de copropriété ne prend pas cette initiative alors que l’état de la toiture rend nécessaire que le point soit abordé en assemblée générale, tout copropriétaire peut envoyer une lettre recommandée au syndic de copropriété pour lui demander d’ajouter le point à l’ordre du jour. Si les travaux semblent particulièrement urgents pour maintenir le bon état de l'immeuble, il est même possible de demander la mise en place d’une assemblée générale extraordinaire pour que le sujet soit traité au plus vite.
Lors de l’assemblée générale, le vote aura lieu à la majorité simple de l’article 24 de la loi relative aux copropriétés. Si cette majorité n’est pas obtenue lors des votes, il reste relativement compliqué d’obtenir la réalisation des travaux.
Sachez que lorsque les travaux sont urgents et nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble, le syndic de copropriété a le droit et le devoir de prendre l’initiative et de lancer l’exécution des travaux avant d’organiser l’assemblée générale.
