Origines et cadre légal du DTG
Le diagnostic technique global (DTG) a été instauré dans le cadre de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014. Cette loi, qui visait notamment à améliorer la transparence et la gestion des copropriétés, a introduit le DTG comme un outil d’évaluation complet de l’état d’un immeuble. L’objectif était clair : mieux anticiper les travaux, planifier les rénovations nécessaires, et favoriser la pérennité du patrimoine immobilier.
Le DTG ne remplace pas les diagnostics techniques existants (comme le DPE ou le diagnostic amiante), mais les complète en allant plus loin. Il propose une approche globale, à la fois technique, énergétique et organisationnelle, de la gestion de l’immeuble.
Copropriétés concernées : entre obligation et recommandation
Le DTG n’est pas systématiquement obligatoire pour toutes les copropriétés. Son caractère obligatoire dépend de la situation de l’immeuble :
- Il est obligatoire pour tout immeuble de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété. Dans ce cas, le DTG doit être réalisé avant la publication du règlement de copropriété.
- Il peut être imposé par l’administration (le préfet notamment), en cas d’insalubrité ou de procédure pour dégradation, afin d’orienter les décisions et de suivre l’état technique du bâtiment.
- Pour les autres copropriétés, la réalisation d’un DTG reste facultative mais fortement recommandée, notamment pour les copropriétés anciennes ou celles qui envisagent des travaux importants. Il peut également être décidé par vote en assemblée générale, à la majorité simple.
Un outil au cœur des politiques publiques du logement
Le DTG s’inscrit dans une volonté plus large des pouvoirs publics : favoriser la rénovation énergétique, lutter contre la dégradation du parc immobilier, et responsabiliser les copropriétaires. Avec l’entrée en vigueur progressive du plan pluriannuel de travaux(PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans, le DTG devient un préalable utile, voire nécessaire, pour établir une stratégie de rénovation sur le long terme.
Contenu et portée du diagnostic
Le diagnostic technique global ne se limite pas à un simple état des lieux. Il propose une analyse approfondie de l’immeuble, structurée autour de plusieurs volets essentiels à la compréhension de sa situation technique, énergétique et organisationnelle. L’objectif est de donner aux copropriétaires une vision claire des actions à mener à court, moyen et long terme.
Un diagnostic en cinq volets
Le contenu du DTG est encadré par la loi et porte sur cinq domaines clés :
- L’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs : cela comprend les structures (façade, toiture, planchers), les réseaux (eau, électricité, gaz), les systèmes de chauffage collectifs, l’ascenseur, etc. L’objectif est de repérer les signes de vétusté, de dysfonctionnement ou de danger potentiel.
- L’évaluation de la performance énergétique du bâtiment : souvent couplée à un DPE (diagnostic de performance énergétique), cette partie mesure les pertes d’énergie et identifie les pistes d’amélioration, notamment en matière d’isolation, de ventilation ou de chauffage.
- L’analyse de la situation du syndic et de la gestion de la copropriété : le diagnostiqueur vérifie si la copropriété dispose d’un carnet d’entretien à jour, si des travaux ont été réalisés récemment, et si la gestion comptable semble saine.
- Un état des obligations légales et réglementaires : cette section recense les éventuelles non-conformités ou obligations non respectées, par exemple en matière de sécurité, d’accessibilité ou d’amiante.
- Des préconisations de travaux et une projection budgétaire : enfin, le DTG propose un scénario de travaux à envisager sur les dix prochaines années, avec une estimation chiffrée. Cette projection permet d’élaborer un plan pluriannuel de travaux cohérent et réaliste.
Des professionnels qualifiés pour une mission exigeante
Le DTG doit être réalisé par un professionnel indépendant et dûment certifié, souvent un bureau d’études techniques ou un architecte spécialisé. Ses compétences doivent couvrir aussi bien les aspects techniques que réglementaires et énergétiques.
La mission se déroule généralement en plusieurs étapes :
- visite du site,
- analyse documentaire (carnet d’entretien, derniers PV d’assemblée, factures de travaux),
- rédaction du rapport.
Une présentation en assemblée générale est souvent proposée, voire recommandée, pour que les copropriétaires puissent poser leurs questions et s’approprier les conclusions.
Une lecture complète du bâtiment, mais pas un engagement de travaux immédiat
Il est important de noter que le DTG ne crée pas d’obligation immédiate de réaliser les travaux identifiés. Il s’agit avant tout d’un outil d’aide à la décision. Toutefois, ses conclusions ont souvent une influence directe sur les orientations prises par la copropriété, notamment en matière de priorisation des investissements, de constitution de fonds de travaux, ou de recherche de financements.
Le DTG dans la vie de la copropriété
Une fois le diagnostic technique global réalisé, encore faut-il le faire vivre au sein de la copropriété. Son impact ne se limite pas à un rapport remis au syndic : il peut, s’il est bien utilisé, devenir unvéritable outil de pilotage, au cœur des décisions collectives.
Un socle pour le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Depuis l’entrée en vigueur progressive du plan pluriannuel de travaux, obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans (à partir de janvier 2023 pour les plus grandes, et d’ici 2025 pour toutes), le DTG s’impose comme un point de départ pertinent,voire indispensable.
Le PPT repose en effet sur une projection des travaux à réaliser sur les dix prochaines années, accompagnée d’une estimation de leur coût. Or, cette projection figure déjà dans le DTG. Ce dernier peut donc servir de base concrète et argumentée pour élaborer un PPT réaliste, conforme à la législation, et accepté par les copropriétaires.
Présentation en assemblée générale : vote et implications
Le rapport de DTG, une fois finalisé, est présenté lors d’une assemblée générale. Si la réalisation du DTG a été imposée (par obligation légale ou décision administrative), la simple présentation suffit. Si elle a été décidée de manière volontaire, il est souvent utile d’en voter les suites, notamment concernant les travaux recommandés.
Les copropriétaires peuvent alors :
- prendre acte du diagnostic sans lancer de travaux immédiats,
- voter des études complémentaires (thermiques, structurelles…),
- programmer les premiers travaux jugés urgents ou prioritaires,
- amorcer la mise en place d’un PPT, en lien avec les préconisations du DTG.
Le DTG devient alors un élément déclencheur, facilitant la prise de décision collective sur des sujets souvent complexes et coûteux.
Articulation avec les autres diagnostics
Le DTG ne vient pas remplacer les autres diagnostics, mais il les englobe et les valorise. Il peut s’appuyer sur :
- le DPE collectif, obligatoire dans certaines copropriétés,
- le diagnostic amiante (DTA),
- ou encore des audits énergétiques spécifiques pour les copropriétés chauffées collectivement.
L’intérêt est de centraliser toutes les données techniques et réglementaires, pour offrir une vue d’ensemble claire et exploitable. Cette approche transversale est d’autant plus précieuse que les copropriétaires ne sont pas tous des experts du bâtiment ou de l’énergie.
Enjeux et bénéfices du DTG
Le DTG révèle de nombreux avantages pour la copropriété. En offrant une vision claire de l’état du bâtiment et des travaux à prévoir, il permet aux copropriétaires d’adopter une démarche préventive, stratégique et patrimoniale.
Anticiper les travaux et éviter les mauvaises surprises
En identifiant les dégradations, les risques techniques ou les équipements en fin de vie, le DTG donne les moyens d’agir avant que les problèmes ne deviennent urgents et coûteux.
En planifiant les travaux dans le temps, la copropriété peut :
- lisser les dépenses,
- organiser leur financement,
- mobiliser des aides,
- et éviter des appels de fonds exceptionnels qui pèsent sur les copropriétaires.
Valoriser le patrimoine immobilier
Un immeuble bien entretenu et performant énergétiquement est plus attractif sur le marché immobilier. Le DTG contribue directement à cette valorisation, en montrant que la copropriété est bien gérée, consciente de ses enjeux et engagée dans une dynamique d’entretien raisonnée.
Pour les futurs acheteurs, un DTG à jour est un signal positif, car il reflète une gestion sérieuse, des travaux anticipés, et donc une meilleure maîtrise des charges à venir. Il devient ainsi un argument de vente indirect.
Améliorer le confort et la qualité de vie
Les préconisations du DTG ne concernent pas uniquement les gros travaux ou les structures invisibles. Elles peuvent aussi porter sur des éléments qui améliorent le confort quotidien des habitants : isolation thermique, ventilation, éclairage des parties communes, sécurisation des accès, etc.
En suivant ces recommandations, la copropriété peut donc gagner en confort, en sécurité, et en performance énergétique. Cela a un impact direct sur la qualité de vie des occupants, mais aussi sur les charges de chauffage ou d’entretien, souvent revues à la baisse.
Contribuer à la transition énergétique
Enfin, le DTG s’inscrit pleinement dans les enjeux actuels de transition écologique. En évaluant la performance énergétique de l’immeuble et en proposant des améliorations, il pousse à une rénovation progressive du parc immobilier existant, responsable de plus de 40 % des consommations d’énergie en France.
Dans un contexte où les normes deviennent plus strictes et où les passoires thermiques sont de plus en plus encadrées, le DTG peut aider la copropriété à se mettre en conformité avant d’y être contrainte, et à bénéficier de dispositifs incitatifs tant qu’ils sont disponibles
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Coût, financement et aides disponibles
Le prix d’un DTG dépend principalement de la taille de l’immeuble, du nombre de logements, et de la complexité du bâti.
En moyenne, il faut compter :
- Entre 1 500 et 3 000 € pour une petite copropriété (moins de 20 lots),
- Jusqu’à 5 000 € ou plus pour les grandes copropriétés ou les bâtiments anciens complexes.
Le coût est réparti entre tous les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes.
Bien que le DTG ne soit pas systématiquement subventionné, certaines aides peuvent être mobilisées, notamment si des travaux de rénovation énergétique en découlent :
- MaPrimeRénov’ Copropriétés
- Subventions locales : certaines collectivités proposent des aides pour la réalisation de diagnostics ou l’accompagnement à la rénovation.
