Déterminer les besoins de la copropriété
Dans le cadre d'une construction ou d'une rénovation, il est important de commencer par déterminer les besoins de la copropriété. En effet, selon l'alimentation nécessaire, une ou plusieurs chaudières, en cascade ou non, devront être installées. En termes de chauffage, si le Code de la Construction indique qu’une température de 19 °C est confortable durant la journée, les résidents ne respectent pas forcément cette indication. Ainsi, il sera nécessaire de réaliser un audit énergétique afin de connaître les besoins réels de l’immeuble en fonction des usages de chacun. Notre guide Calcul de la puissance nécessaire pour une chaudière collective pourra vous fournir plus d’informations sur le sujet.
Dans l'habitat collectif, les performances du chauffage sont assurées par une isolation efficace.
Commencer par un audit énergétique
Afin d’évaluer les besoins de la copropriété, un audit énergétique devrait être organisé. L'intervention d'un expert permet aux copropriétaires d’être précisément informé sur la consommation réelle du bâtiment. Un audit énergétique présente aux copropriétaires les défauts de l'infrastructure et les travaux conseillés pour en améliorer les performances énergétiques. L'objectif d'un audit énergétique est de mesurer les économies réalisables. Il concerne tout autant le plan thermique que technique.
L’audit énergétique permettra de mettre en avant le besoin de rénover l'isolation du bâtiment avant de procéder au changement d'une chaudière, par exemple. Chaque copropriété devait réaliser un bilan énergétique avant le 1er janvier 2017 pour tout bâtiment à destination d'habitat collectif construit avant 2001. Le syndic de copropriété doit contacter un bureau d'étude thermique indépendant dans le cas contraire afin qu'un professionnel fournisse un cahier des charges complet à la copropriété. C’est ce même bureau d’études qui pourra ensuite devenir le maître d’oeuvre pour la rénovation de la chaufferie de l’immeuble ou toute autre intervention nécessaire.
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Réalisation d’un audit énergétique |
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Phase 1 |
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Phase 2 |
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Phase 3 |
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Choisir une chaudière d’immeuble
Pour rénover la chaudière ou les chaudières de la copropriété, il convient de s'intéresser aux nouvelles technologies. Un rendement supérieur à 95 % est assuré par les chaudières basse température et les chaudières cogénération. Si l'investissement est élevé, choisir une chaudière d'immeuble implique également de réfléchir aux économies réalisées en termes de consommation d’énergie pour les années à venir.
Les trois points clés pour choisir une chaudière d’immeuble sont les suivants :
- réaliser des économies d’énergie ;
- privilégier la sécurité des installations ;
- opter pour un modèle dont l’utilisation est simple et optimisée.
Les chaudières de la chaufferie devront être nettoyées et entretenues régulièrement : c'est-à-dire une fois par an. Ce réflexe à prendre permet d’optimiser la durée de vie des chaudières d'immeuble. Cela permet également de réduire les émissions de CO2 et de limiter les risques d'empoisonnement au monoxyde de carbone.
Selon le budget des copropriétaires, il pourra être préférable de se tourner vers une chaudière au gaz ou au fioul. Ces équipements proposent un rendement compris entre 85 et 90 %. Leur installation est simple et rapide.
Obtenir l’aval des copropriétaires
Dans le cadre d'une construction, la chaufferie sera prévue par le promoteur immobilier ou par tout autre maître d'ouvrage. Dans le cadre d'une rénovation, la chaufferie, le local, où les chaudières individuelles feront l'objet de l'organisation d'une assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires devront voter la mise en place du projet.
La rénovation d'une chaufferie nécessite d'obtenir la majorité de l'article 24. La majorité des voix des copropriétaires doit être atteinte. Ce serait le cas pour une chaudière vétuste qui consomme énormément d'énergie pour un faible rendement. La disposition est en effet considérée comme des travaux d'entretien par la jurisprudence.
Lorsque la chaudière d’immeuble n'est pas vétuste, la majorité de l'article 25 sera nécessaire. La majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents sera alors indispensable pour la rénovation de la chaufferie.
Prix d’une chaudière d’immeuble
Le prix d'une chaudière est compris entre 800 et 20 000 € TTC. C'est principalement le type de combustible utilisé qui influence le prix. Le prix moyen d'une chaudière d'immeuble est de 4 000 €.
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Type de chaudière |
Prix TTC (hors pose) |
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Chaudière gaz |
800 à 20 000 € |
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Chaudière hybride |
4 600 à 9 600 € |
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Chaudièsre fioul |
1 800 à 10 000 € |
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Chaudière bois |
5 000 € à 20 000 € |
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Chaudière électrique |
1 000 à 4 500 € |
Prix d’une chaudière d’immeuble au gaz
La chaudière d’immeuble au gaz est le modèle privilégié en copropriété. Le combustible utilisé est le gaz de ville. Peu onéreux, il est souvent disponible en ville. L'intervention d'un professionnel consistera à relier l'immeuble au réseau de la ville. Il faudra choisir un professionnel agréé pour la réalisation des travaux.
Comptez entre 800 et 20 000 € TTC pour le prix d’une chaudière d’immeuble au gaz (hors pose). Les modèles traditionnels sont accessibles à un prix inférieur à 5 000 € TTC, mais les modèles très haut de gamme seront à un prix supérieur.
Prix d’une chaudière d’immeuble hybride
Comme son nom l'indique, la chaudière hybride utilise deux technologies différentes. L'objectif de cet appareil est de réduire les économies d'énergie tout en maintenant le confort des résidents. Il existe plusieurs combinaisons possibles. La chaudière hybride peut se composer d’un duo :
- gaz et bois ;
- gaz et pompe à chaleur.
Comptez entre 4 600 et 9 600 € TTC pour le prix d’une chaudière d’immeuble hybride (hors pose).
Prix d’une chaudière d’immeuble au fioul
La chaudière d’immeuble au fioul est une solution peu conseillée qui sera installée en copropriété dans les seuls cas où aucun autre type de chaudière ne peut être installé. En effet, il s’agit d’un équipement relativement polluant et encombrant. Une citerne doit être installée et, pour répondre aux besoins de la copropriété, le fournisseur devra venir plusieurs fois par an pour la remplir.
Peu utilisées, les chaudières d’immeuble au fioul sont une solution onéreuse. Leur développement a servi, à l’époque, de transition énergétique lorsque le chauffage fonctionnait à l’aide du charbon.
Comptez entre 1 800 et 10 000 € TTC pour le prix d’une chaudière d’immeuble au fioul (hors pose).
Prix d’une chaudière d’immeuble à bois
La chaudière à bois, également nommée chaudière à granulés, est une solution écologique. Ce type d'installation permet de limiter la pollution liée au chauffage d'un logement. Comme son nom l'indique, cet appareil utilise le bois comme combustible sous la forme de pellets ou de granulés. Si certains modèles visent à embellir un salon, d'autres modèles sont entreposés dans un local ou dans un garage.
Comptez entre 5 000 et 20 000 € TTC pour le prix d’une chaudière d’immeuble à bois, ou une chaudière d’immeuble à granulés (hors pose). Les modèles esthétiques à placer dans un salon coûtent plus de 10 000 € TTC. Les modèles plus simples sont fabriqués dans une logique d'optimisation du rendement et ne font apparaître aucune flamme, contrairement aux modèles pour lesquels le design est important.
L’alimentation d’une chaudière d'immeuble à bois de fait soit automatiquement, soit manuellement. En copropriété, il sera plus simple de choisir une alimentation automatique, notamment si la chaudière est placée dans un local ou dans une chaufferie.
Attention toutefois, l'eau chaude sanitaire n'est pas assurée par ce type de chaudière. Son rendement performance se couple donc avec un autre système afin de répondre aux besoins de la copropriété.
Prix d’une chaudière d’immeuble électrique
Une résistance électrique permet de réchauffer l'eau. C’est ainsi que fonctionne la chaudière d'immeuble électrique. Propre et silencieuse, elle convient en copropriété si elle peut être entreposée dans un local. Elle prend beaucoup de place. Cependant, bien qu'elle soit très performante, elle consomme aussi beaucoup d'électricité. Pour ne pas payer une consommation trop importante, les copropriétaires peuvent réfléchir au photovoltaïque et à l'autoconsommation d’électricité.
Comptez entre 1 000 et 5 000 € TTC pour le prix d’une chaudière d’immeuble électrique (hors pose).
Installer une chaudière en copropriété
Si le processus d'installation d'une chaudière en copropriété est long, ce ne sont pas les travaux qui le sont mais la mise en place du projet. Il faut compter 2 voire 3 ans, pour remplacer les chaudières existantes en copropriété. Cette période commence lors de la première assemblée générale qui permet de mettre en place un audit énergétique. La fin de cette période se caractérise par une autre assemblée générale qui permet, elle, de voter les travaux. Les démarches sont longues, mais cela a pour avantage de donner du temps aux copropriétaires pour prévoir la somme nécessaire au changement des chaudières.
Si la rénovation de la chaudière en elle-même prend peu de temps c'est parce que les conduites du système de chauffage et de l'alimentation en eau chaude est d’ores et déjà installé, tout comme l’arrivée du combustible. Bien entendu, dans le cadre d'une construction, les travaux sont plus longs.
Une cascade de chaudières
En copropriété, il n'est pas rare d’installer une cascade de chaudière. Cela peut se faire de deux façons différentes : soit par la mise en place d’une cascade hiérarchique, soit par celle d’une cascade parallèle.
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Type de cascade |
Type de chaudière |
Fonctionnement |
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cascade hiérarchique |
● chaudières basse température |
● la première chaudière est utilisée en priorité |
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cascade parallèle |
● chaudières à condensation |
● les chaudières fonctionnent simultanément |
Prix de pose
Pour l’installation d’une chaudière d’immeuble, il est possible de contacter un chauffagiste ou un plombier. Choisissez un professionnel disposant de la certification RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) pour bénéficier d’aides et de subventions pour un tel projet. La variation des prix de pose est très grande en fonction de l’accessibilité du chantier, mais aussi du type d’énergie qui permettra d’alimenter la ou les chaudières choisies.
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Type d’intervention |
Prix TTC (hors fournitures) |
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Pose d’une chaudière |
500 à 3 000 € |
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Pose de 3 chaudières |
1 500 à 8 000 € |
Une fois la pose réalisée, le chauffagiste ou plombier certifié RGE ayant réalisé les travaux fournira au syndic de copropriété le certificat d’installation à présenter au fournisseur d’énergie pour pouvoir souscrire à un abonnement.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Aides et subventions
Lorsque le système de chauffage et de production d'eau chaude d'un immeuble est âgé de plus de 15 ans, il est conseillé de procéder à son remplacement. Une chaudière neuve pollue moins et permet aux propriétaires de bénéficier d'un meilleur confort tout en assurant une meilleure sécurité. Une chaudière neuve consomme moins et de tels travaux sont soutenus par des aides et subventions dans un contexte de rénovation énergétique fortement encouragée par l'Etat depuis la mise en place du Grenelle de l’Environnement.
Toutes les chaudières ne sont pas éligibles aux aides proposées par l'Etat. Ainsi, le financement des chaudières hybrides, des chaudières bois, des chaudières à condensation, des chaudières cogénération, est soutenu par des aides et des subventions. Pour l'installation d'une chaudière dans les performances répondent aux critères exigés, la copropriété pourra obtenir un CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique) :
- un crédit d'impôt d’une valeur de 8 000 € pour chaque copropriétaire vivant seul ;
- ou un crédit d'impôt d'une valeur de 16 000 € pour chaque copropriétaire vivant en couple ;
- pour chaque personne à charge supplémentaire, les copropriétaires peuvent bénéficier d’une majoration de 400 €.
Les différentes aides et subventions ne sont applicables que dans le cas le ou les professionnels ayant intervenu bénéficie de la certification RGE (Reconnus Garants de l’Environnement). Celle-ci permettra notamment aux copropriétaires d'obtenir un éco-prêt à taux zéro. Les copropriétaires n'ont plus besoin d’y souscrire individuellement. Il est désormais possible au syndicat des copropriétaires de bénéficier de ce type de prêt pour financer des travaux de rénovation énergétique concernant les parties communes de l'immeuble.
Le montant total d’un éco-prêt à taux zéro est d’un maximum de 10 000 € par logement. Si des travaux sont globalisés (installation d'une chaudière, rénovation de l'isolation, entretien de la toiture, etc.), le montant total d’un éco-prêt à taux zéro sera porté à un maximum de 30 000 € par logement. Pour bénéficier d'un prêt collectif, la construction du bâtiment doit être antérieure à la date du 1er janvier 1990. La procédure sera effectuée par le syndic de copropriété auprès d'une banque.
La copropriété pourra obtenir des subventions locales auprès de la ville, du département ou de la région.
