Pour quels motifs est-il possible de licencier un gardien d’immeuble ?
Pour licencier un gardien d’immeuble, la convention collective du 11 décembre 1979, complétée par un arrêté du 15 avril 1981, relative au conditions de travail des gardiens d’immeuble, précise que pour procéder au licenciement de l’un d’entre eux, un motif réel et sérieux est indispensable.
Le gardien effectue un travail insatisfaisant
Pour qu’un licenciement pour cause réelle et sérieuse fonctionne, le travail insatisfaisant doit engendrer un dysfonctionnement ou un problème grave puisque la simple insatisfaction du travail effectué par les copropriétaires n’est pas un motif suffisant pour le licencier.
Absences répétées ou arrêt maladie du gardien
Le dysfonctionnement, ou en tout cas la désorganisation, peut également être dû à une présence trop partielle du gardien, voire inexistante, causée par des absences répétées ou un long arrêt maladie. Le dossier est compliqué à monter, mais la procédure est faisable si le remplacement du gardien en découle.
Cependant, si la lettre de licenciement n’est pas correctement motivée, le licenciement peut être jugé abusif. Par exemple, une suppression de poste n’est pas possible pour ce genre de motif. Ainsi si un nouveau gardien ne vient pas le remplacer, il s’agit d’un licenciement abusif.
La copropriété subit des difficultés financières
Les copropriétés n’ont pas la possibilité de procéder à un licenciement économique comme les entreprises. Toutefois s’ils n’ont plus les moyens de rémunérer le gardien de l’immeuble des solutions peuvent être trouvées.
Les charges communes en copropriété augmentent régulièrement, pour cela les copropriétaires essaient de faire des économies pour pouvoir réaliser les travaux obligatoires. L’un des moyens est de licencier le gardien et faire venir des sociétés de nettoyage.
Ainsi, les juges estiment que si les copropriétaires veulent simplement réduire leurs charges communes, le licenciement n’est pas valable. Toutefois, un licenciement pour motif structurel d’ordre économique est tout à fait possible dans le cas où des travaux de conservation de l’immeuble ne peuvent pas être mis en place du fait que le budget est conservé à la rémunération du gardien.
Un établissement privé de toute nature peut donc, pour motif de difficultés économiques non liées au salarié en lui-même procéder à un licenciement économique (C. trav., art. L. 1233-1 et L. 1233-3).
Qui décide du licenciement d’un gardien ?
Lorsqu’un gardien travaille dans un immeuble, son employeur est la copropriété, dont le représentant est le syndic.
Quel est le rôle de l’assemblée générale ?
Les copropriétaires votent, lors d’une assemblée générale, le nombre d’emplois à mettre en place au sein de la copropriété ainsi que les catégories de ces emplois.
A savoir qu’un gardien d’immeuble, s’il est concierge, est un employé de catégorie B. Ainsi, il est payé en unités de valeur (en fonction des tâches effectuées) et doit être logé, alors qu’un gardien d’immeuble de catégorie A est payé au nombre d’heures qu’il travaille et n’est pas logé par la copropriété.
La gestion de ces emplois est ensuite entièrement déléguée au syndic de la copropriété.
Quel est le rôle du syndic de copropriété ?
Le syndic se charge ensuite du recrutement du personnel selon les décisions prises lors de l’assemblée générale. Il définit conditions de travail, missions et rémunérations en fonction des usages et de la loi. Il s’occupe du licenciement du gardien s’il estime que celui-ci est nécessaire ou si cela a été demandé par l’assemblée générale des copropriétaires après vote.
L’approbation de l’assemblée générale peut être obligatoire dans le cas où la mention est présente dans le règlement de la propriété ou tout autre spécificité.
La responsabilité du syndic est-elle engagée ?
Dans le cas où il agit seul, les copropriétaires peuvent engager la responsabilité du syndic, notamment dans le cas où ils s’opposaient au licenciement. Ainsi, si le licenciement est considéré comme abusif ultérieurement, les éventuelles indemnités seront à payer par le syndic.
Le licenciement pour suppression de poste
Plus compliqué, le licenciement pour suppression de poste nécessite un vote en assemblée générale, que peut organiser le syndic de la copropriété de sa propre initiative ou suite à la demande d’un ou de plusieurs des copropriétaires en l’inscrivant à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine réunion.
Ce même ordre du jour devra mentionner un deuxième point : celui de l’aliénation du logement qui était jusqu’alors réservé au salarié.
Cette convocation doit être adressée au moins 21 jours avant la date de la réunion à l’ensemble des copropriétaires.
Les procédures de licenciement d’un gardien
Tout comme un licenciement classique, le licenciement d’un gardien doit être correctement motivé comme expliqué précédemment. Selon l’article L. 1232-2 du Code du travail, les démarches de mise en place sont ensuite similaires à celles d’un licenciement classique :
- le gardien doit être convoqué pour un entretien préalable ;
- dans un deuxième temps, l’entretien préalable est mis en place ;
- enfin, le syndic lui envoie une lettre de licenciement par courrier recommandé avec accusé de réception.
Comment rédiger correctement une lettre de licenciement pour un gardien ?
Afin d’éviter tout vice de procédure, les démarches citées précédemment doivent être suivies à la lettre. Raison pour laquelle nous vous proposons ici un modèle de lettre qui vous permettra de ne rien oublier dans la lettre de licenciement que vous adresserez à votre gardien d’immeuble :
○ le motif de licenciement doit clairement y être mentionné de manière explicite ;
○ la durée de préavis doit l’être également.
Il est fortement conseillé de conserver une copie de la lettre envoyée.
Quelle est la durée du préavis de licenciement après la réception de cette lettre ?
Le gardien d’immeuble de catégorie B a un préavis de 3 mois puisqu’il est logé par la copropriété. Ainsi, il ne peut pas lui être demandé de quitter ce logement de fonction avant cette date. Toutefois, à expiration du préavis, il doit laisser les lieux vacants.
A défaut, il devra recevoir une indemnité compensatrice. Le montant de celle-ci s’élèvera à 3 mois de loyers pour un logement similaire à celui qu’il occupait. A cela s’ajoute une indemnité correspondant à tous les autres avantages en nature qu’il pouvait percevoir.
Toutefois, pour le gardien d’immeuble de catégorie A, le préavis est de 1 mois lorsqu’il a moins de 2 ans d’ancienneté, et de 2 mois au-delà.
Le cas particulier de l’arrêt maladie ou des absences répétées
Pour un tel motif, la lettre de licenciement doit mentionner :
○ que l’absence du gardien de l’immeuble cause des perturbations au bon fonctionnement du bâtiment ;
○ précisément quels sont les problèmes ;
○ que la copropriété souhaite donc remplacer de manière définitive et au plus vite le gardien par une autre personne, sur ce même poste, en proposant des conditions similaires pour résoudre ces problèmes.
Qu’est-ce qu’une démission forcée ?
Si le licenciement n’est pas possible, essayer de faire démissionner le gardien n’est pas une solution. Le syndic de la copropriété doit d’ailleurs être particulièrement attentif à ce point précis puisqu’il s’agit de harcèlement et qu’il risque de devoir payer des dommages et intérêts, une amende de 30 000 €, voire même être condamné à 2 ans d’emprisonnement.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Modèle de lettre de licenciement d’un gardien d’immeuble en copropriété
Nom et prénom
Mention “Syndic de la copropriété”
Adresse
Téléphone
Nom et prénom
Mention “Gardien de l’immeuble”
Adresse
Téléphone
Objet : Notification de licenciement
Civilité Nom et prénom,
Suite à l’entretien préalable en date du … / … / … (précisez la date) au cours duquel nous avons pu discuter de votre licenciement, je soussigné … (précisez nom et prénom), syndic de la copropriété de … (préciser le nom de l’immeuble ou de la résidence), situé … (précisez l’adresse), vous adresse la présente lettre pour vous notifier de votre licenciement dans le respect de la loi.
Je tiens à préciser le motif sur lequel nous avons échangé dans la présente lettre. Cette décision est ainsi motivée pour la raison suivante : … (soyez le plus précis et clair possible en vous aidant des explications détaillées dans notre article).
Dans l’application des règles correspondant à la convention collective des gardiens d’immeubles, votre période de préavis est de … (précisez si le préavis est de 1, 2 ou 3 mois), à compter du … / … / … (précisez la date).
Cela signifie qu’à la date du … / … / … (précisez la date), vos fonctions de gardien d’immeuble au sein de notre copropriété cesseront et le logement de fonction que nous avions mis à votre disposition pour l’exercice de vos fonctions devra être laissé vacant. (Cette phrase doit être mise uniquement s’il s’agit d’un employé de catégorie B ayant bénéficié de cet avantage.)
Je vous remercie pour vos services au cours de ces … (précisez la durée : 2 dernières années, par exemple) et vous prie d’agréer, Civilité Nom et prénom, l’expression de mes salutations les plus respectueuses.
Fait le … / … / …
A …
Signature
