Qui gère le licenciement ?
La copropriété est l’employeur officiel du gardien mais c’est le syndic qui gère cet emploi.
Ainsi l’assemblée générale des copropriétaires détermine par vote à la majorité de l’article 24 le nombre d’emplois dans la copropriété et leur catégorie : gardien d’immeuble ou employé d’immeuble mais son rôle s’arrête là.
En effet, il est dans les attributions du syndic de procéder au recrutement des personnels de la copropriété, et dans le respect des textes en vigueur et des usages locaux d’organiser les conditions de travail, de définir les tâches à réaliser et de fixer les salaires.
C’est donc à lui que revient aussi le pouvoir de licencier, en exécutant les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires ; il peut également décider de licencier le gardien de l’immeuble de son propre chef. A ce moment là, le syndicat des copropriétaires peut engager sa responsabilité afin de se prémunir au cas où le licenciement serait jugé comme abusif et nécessiterait le versement d’indemnités, ce que précise la réponse ministérielle n°37247 du 17 avril 2000 :
« Le syndicat des copropriétaires peut, lorsque le syndic prend l’initiative de congédier le concierge, engager la responsabilité de ce dernier, qui est son mandataire, afin de solliciter sa garantie pour tout ou partie des sommes que le syndicat serait amené à verser en cas de licenciement abusif. (Réponse ministérielle n°37247 / JOAN Q 17 avril 2000 pages 2485.) »
Le règlement de copropriété peut également prévoir que le licenciement soit soumis à l’approbation de l’assemblée générale de copropriétaires, auquel cas, le syndic doit s’y conformer.
Les conditions pour un licenciement
Le licenciement du gardien d’immeuble doit être répondre à un motif réel et sérieux. Cette motivation peut venir de difficultés financières que rencontre la copropriété ou d’une réalisation insatisfaisante de son travail par le gardien.
- Difficultés financières de la copropriété
Le licenciement économique est réservé aux entreprise, les copropriétés ne peuvent pas s’en prévaloir pour licencier le gardien d’immeuble. Toutefois si la corporéité rencontre des difficultés réelles et sérieuses, les tribunaux peuvent accepter cet argument en justifiant le licenciement pour un motif structurel d'ordre économique.
Ce sera par exemple le cas si le budget consacré au poste de gardien empêche la copropriété de réaliser des travaux pour la conservation de l’immeuble : ravalement, réparation de la toiture etc.
En revanche, si la copropriété est considérée comme étant en bonne santé financière, la seule réduction des charges ne constitue pas un motif réel et sérieux de licenciement.
- Travail insatisfaisant
Un simple travail insatisfaisant ne suffira pas non plus pour licencier le gardien de l’immeuble. Pour que le licenciement soit fondé sur une cause réelle et sérieuse, il faut que le travail ou l’absence de travail du gardien cause un grave dysfonctionnement au sein de la copropriété, ce qui reste somme toute assez difficile à prouver.
Les arrêts maladie ou absences répétées du gardien peuvent amener à une situation de désorganisation qui perturbe le fonctionnement de la copropriété et nécessite le licenciement du gardien en vue de son remplacement ; il faudra toutefois en rapporter la preuve.
Le dossier en vue du licenciement du gardien doit être soigneusement préparé pour ne pas être débouté devant les tribunaux.
La procédure à respecter
S’il est régi par la convention collective des gardiens d’immeubles du 11 décembre 1979 étendue par arrêté du 15 avril 1981, le licenciement du gardien d’immeuble doit respecter les mêmes règles que tout licenciement de salarié. A ce titre il doit être motivé et respecter la procédure de licenciement prévu à l’article L. 1232-2 du Code du travail :
- Convocation à un entretien préalable
- Entretien préalable
- Lettre de licenciement
Envoyée en recommandée avec accusé de réception, la lettre de licenciement doit préciser la durée du préavis qui est de 1 mois pour un salarié de la catégorie A (gardien d’immeuble) et de 2 mois s’il a plus de deux ans d’ancienneté, les durées de préavis s’entendant de date à date.
Les conséquences sur la loge
La loge du gardien, qui constitue un logement de fonction doit être libérée à l’expiration du préavis. L’article L 771-3 du Code du Travail précise :
« le salarié congédié par l’employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum de trois mois ou sans le paiement d’une indemnité égale au prix de la location trimestrielle d’un logement équivalent à celui qu’il occupe et des avantages en nature qu’il y reçoit du propriétaire. »
Si le gardien d’immeuble a été licencié pour faute grave, il peut lui être demandé de libérer la loge immédiatement par le juge des référés, sur demande de l’employeur.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Licenciement abusif et démission forcée
S’ils n’ont pas été suffisamment motivés, certains licenciements seront jugés abusifs. Ce sera par exemple le cas d’un licenciement à cause d’absences répétées ou d’arrêts maladie perturbant le fonctionnement de la copropriété, qui serait suivi non pas de l’embauche d’un autre gardien mais au contraire de la suppression du poste, montrant clairement la réelle motivation du licenciement.
Par ailleurs, l’exercice de pressions pour pousser un gardien à la démission est répréhensible et peut être qualifié de harcèlement, passible de sanctions pénales allant jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 30000 euros d’amende, ainsi qu’une possible condamnation au versement de dommages - intérêts.
