Comme toutes les charges au sein de la copropriété, celles concernant l’ascenseur doivent être réparties entre les différents copropriétaires. Quels sont alors les frais qui sont concernés et comment réaliser cette répartition ?
Quelles charges ?
Les charges pour un ascenseur sont représentées par les dépenses liées à son installation, puis à son entretien et à sa réparation mais aussi à son amélioration ou à sa modernisation, notamment dans le cadre d’obligations légales de mise aux normes.
Les charges d’ascenseur entrent dans la catégorie des charges spéciales, en opposition aux charges générales qui sont toutes celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble.
Quelle répartition ?
Les règles de répartition des charges d’installation d'un ascenseur doivent être basées sur le critère de l’utilité en respectant l'article 10 de la loi de 1965 sur la copropriété qui énonce :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
Les frais d’entretien, de maintenance et de réparation des ascenseurs doivent suivre la même logique que les frais d’installation et être répartis sur le même critère de l’utilité et non au prorata des tantièmes, comme cela se pratique pour les charges générales, selon l’article 10 de la loi de 1965 énonce :
« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »
En effet les frais relatifs aux ascenseurs échappent à la répartition au prorata des tantièmes. Tout règlement de copropriété qui en disposerait autrement serait illicite et devrait être modifié pour être en conformité avec la loi.
Le critère de l’utilité
L‘utilité représente l’avantage que chaque copropriétaire retire ou pourrait retirer de l’équipement, en l’occurrence l’ascenseur, et ce même s’il ne l’utilise pas pour des raisons personnelles.
Le critère d’utilité permet, au delà de l’avantage pratique à proprement parler, de tenir compte de la valorisation dont chaque logement situé en étage bénéficie du fait de la présence de l’ascenseur.
Ainsi un propriétaire de logement situé au rez de chaussée n’est pas concerné par les charges de l’ascenseur, sauf si des caves ou sous-sols existent et que l’ascenseur permet de les desservir.
Pour les propriétaires de logements situés dans les étages, le critère de l’utilité s’apprécie en fonction de la position dudit logement par rapport au nombre d’étages total.
Une grille est alors réalisée pour attribuer un coefficient différent en fonction de l’étage qui permet de pondérer pour chaque logement la superficie ou si celle-ci n’est pas connue, les tantièmes.
Cas particuliers
> le sous-sol et les parkings : s’ils sont desservis par l’ascenseur, ils sont également affectés d’un coefficient.
> Desserte à mi- niveau : dans ce cas l’ascenseur est situé entre deux étages et chaque copropriétaire est obligé de descendre ou monter un demi-étage. Le coefficient qui leur est attribué est alors minoré (par exemple 0,5 au lieu de 1 : 1 au lieu de 1,5 etc)
> Derniers niveaux non desservis : il peut arriver que le ou les derniers étages ne soient pas desservis parce que les logements ont été réalisé ultérieurement dans des chambres de bonnes ou des combles ou qu’il n’y avait pas la place nécessaire pour installer l’ascenseur jusqu’en haut. Dans ce cas, le coefficient pris en compte est généralement celui du dernier étage desservi par l’ascenseur.
A noter : Les coefficients d’étages utilisés pour la répartition des frais d’entretien de l’ascenseur ne sont pas les mêmes que ceux pratiqués pour la répartition des frais d’installation.
Exemple pour un immeuble de 5 étages :
Installation Entretien
Le rez de chaussée : coefficient 0 coefficient 0
Le premier étage : 1 1,17
Le deuxième étage : 1,5 1,34
Le troisième étage : 2 1,51
Le quatrième étage : 2,5 1,68
Le cinquième étage : 3 1,85
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les autres facteurs à prendre en compte
En plus du coefficient de progression, d’autres critères peuvent être retenus pour évaluer l’utilité, notamment :
- L’usage fait du local. S’il sert de lieu d’exercice d’une profession libérale, les tantièmes sont multipliés par deux. S’il s’agit de bureaux, ils sont triplés. Si le local sert pour moitié à l’habitation et pour moitié à l’exercice d’une profession libérale, il faut les multiplier par 1,5.
- Le nombre de personnes susceptibles d’utiliser l’ascenseur. Pour un appartement de 3 pièces, on estime ce nombre à 4 ; pour un logement de 4 pièces à 5.
A noter : Les mêmes règles s’appliquent aux monte-charges et aux appareils de levage.
