La cour, une partie commune
En règle générale, la cour intérieure appartient aux parties communes de l’immeuble, au même titre que les escaliers, le hall ou les couloirs, etc. C’est ce qui ressort de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; »
En tant que partie commune, la cour est accessible à tous les copropriétaires qui peuvent tous en faire usage, quelque soient le lot qu’ils possèdent ou occupent.
La cour n’est donc pas de facto affectée à l’usage des seuls copropriétaires ou occupants du rez de chaussée, qui ne doivent ni se l’annexer ni l’aménager à leur seul usage pour en faire un espace de vie complémentaire de leur lot.
Droit de jouissance exclusive sur la cour
Dans certains cas, un ou plusieurs copropriétaires peuvent se voir accorder un droit de jouissance exclusif sur la cour. Il ne s’agit pas d’un droit de propriété et la cour demeure une partie commune, sur laquelle existe un droit d’usage privatif.
Mode d’attribution
Cette possibilité est prévue dans le règlement de copropriété ou peut être votée par l’assemblée générale des copropriétaires à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Généralement ce droit de jouissance exclusif est accordé aux copropriétaires de lots attenant à la cour, c’est à dire ceux se trouvent au rez de chaussée, mais rien n’empêche de l’attribuer à un autre copropriétaire, voire à plusieurs.
Transmission
Si le droit de jouissance exclusive sur la cour est attribué à un copropriétaire, celui-ci ne peut ni le céder ni le transmettre, sauf avec l’accord du syndicat des copropriétaires. Il s’agit alors d’un droit temporaire et limité dans le temps.
Si le droit de jouissance est attribué à un lot, il est dans ce cas permanent et transmis automatiquement avec le lot en cas de vente ou de succession.
Destination de l’immeuble
Si un droit de jouissance exclusive est attribuée sur la cour, l’utilisation faite de cette dernière doit cependant être conforme à la destination de l’immeuble qu’elle ne doit pas modifier.
A ce titre, les simples aménagements de la cour sont tolérés mais les modifications plus importantes nécessitent une décision de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, voire à la double majorité de l’article 26 en cas de modification en profondeur ou de constructions permanentes. Dès lors que la construction envisagée est contraire à la destination de l’immeuble, elle requiert une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité.
Travaux, entretien et prise en charge
L’entretien courant de la cour est à la charge du titulaire du droit d’usage privatif. Le règlement de copropriété peut y ajouter certaines dépenses spécifiques en fonction des situations.
Tous les travaux relatifs au gros œuvre et qui impacterait la cour sont à la charge de la copropriété et entrent dans les charges générales puisque la cour demeure une partie commune.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Vente de la cour, partie commune, qui devient privative
Le syndicat des copropriétaires peut décider de vendre la cour à un copropriétaire ou à une personne extérieure à la copropriété.
Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, « les actes d’acquisition et les actes de disposition » nécessitent un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers de voix.
Si la vente est considérée comme « l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble », la décision doit être prise à l’unanimité. C’est par exemple le cas si la cour est cédée à un commerce alors que l’immeuble n’abritait jusque là que des habitations. La modification du règlement de copropriété est alors également nécessaire.
