Rôle des diagnostics obligatoires en copropriété
En copropriété, les diagnostics obligatoires disposent de plusieurs rôles cruciaux. En effet, parmi les principales missions de ces documents, il est possible de citer :
- informer les futurs locataires, acheteurs de la situation énergétique du logement et de la copropriété dans son ensemble
- analyser les risques pour la santé et la sécurité des copropriétaires
- permettre la pérennité, l’entretien et la préservation du bâtiment dans son intégralité
- aider à la programmation de travaux, notamment dans la plan pluriannuel de travaux
Les différents cas de figure nécessitant un diagnostic
En copropriété, il existe plusieurs situations pour lesquelles la réalisation d’un diagnostic est nécessaire. Le tableau qui suit est un récapitulatif qui permet de mieux cerner le cas de figure dans lequel vous pouvez vous trouver afin de savoir quel type d’analyse mettre en place :
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Nature du diagnostic |
Parties communes |
Location d’un lot |
Vente d’un lot |
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DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) |
X (dans ce cas il s’agit du DPE collectif) |
X |
X |
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CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) |
X |
X |
X |
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DTA (Dossier Technique Amiante) |
X (obligatoire si permis de construire avant 1er juillet 1997) |
X |
X |
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Electricité |
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X |
X |
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Gaz |
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X |
X |
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Termite / Mérule |
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X (obligatoire selon la zone géographique, sous arrêté préfectoral) |
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ERP (Etat des Risques de Pollution) |
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X |
X |
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DTG (Diagnostic Technique Global) |
X |
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Audit énergétique |
X |
X |
X |
Il est également possible d’ajouter d’autres documents à fournir, notamment dans le cas d’une vente ou d’une location d’un lot en copropriété. Ces derniers concernent la surface habitable du logement en question. Il s’agit alors :
- d’un certificat de surface loi Carrez : il concerne la mise en vente d’un lot. Il permet de connaître la superficie de plancher. Dans ce calcul, toutes les cloisons, escaliers et zones inférieures à 1,80 m sont déduites de la surface habitable.
- d’un certificat de surface loi Boutin : ce dernier concerne quant à lui la location d’un lot. Les surfaces de murs, cloisons, escaliers et inférieures à 1,80 m sont également déduites tout comme la version précédente. Toutefois, le certificat de surface loi Boutin ne prend également pas en considération les greniers, caves, garages ou encore vérandas.
Les diagnostics obligatoires pour la vente / location d’un lot en copropriété
Pour la vente d’un bien en copropriété comme pour sa mise en location, les diagnostics obligatoires à fournir aux nouveaux acquéreurs ou occupants sont semblables.
Ainsi, voici plus de détails sur chacune de ces études qu’il faudra faire réaliser en tant que propriétaire occupant ou bailleur.
Le DPE
Le Diagnostic de Performance Energétique vise à estimer la consommation et les dépenses en matière d’énergie d’un logement. Il établit également le taux d’émission de gaz à effet de serre du logement. Cela permet notamment de classer les logements, des moins énergivores aux plus consommateurs.
Dans ce document sont également présentes des recommandations pour limiter les dépenses énergétiques et des préconisations sur les travaux de rénovation énergétique à mettre en œuvre pour ce faire.
La durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Notez toutefois que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont quant à eux valables jusqu’au 31 décembre 2024.
Le CREP
Le constat de risque d'exposition au plomb est un diagnostic qui est rendu incontournable par les articles L.1334-5 et 1334-6 du Code de la santé publique. Ce dernier permet d’établir la présence de plomb au sein d’un logement voire dans les parties communes de la copropriété. Ce sont notamment les revêtements qui peuvent être concernés par la constitution de plomb. Si la présence est avérée, tous les revêtements ainsi que leur localisation doivent être clairement indiqués dans le document.
De plus, il est indispensable qu’une note d’information précise les risques encourus par la présence de plomb sur la santé ainsi que les diverses précautions qu’il est possible de prendre pour s’en prémunir.
Il faut toutefois noter que seuls les immeubles dont le permis de construire à été dispensé avant le 1er janvier 1949 sont concernés par cette disposition. En cas de CREP positif, il faudra que l’acte authentique de vente soit signé dans un délai d’un an. Passé ce délai, il faudra programmer un nouveau diagnostic pour la vente du logement. Dans le cadre d’un diagnostic négatif, il n’y a pas de durée de validité.
Le DTA
Le DTA, Diagnostic Technique Amiante permet de témoigner de la présence ou non d’amiante dans les lieux. C’est un diagnostic qui est régi par l’article L.1334-13 du Code de la santé publique.
Sont concernés par cette disposition tous les immeubles dont le permis de construire à été validé avant juillet 1997 mais aussi les lots mis en vente ou en location.
En cas d’absence d’amiante, le diagnostic dispose d’une durée de vie illimitée. Il faut toutefois préciser que si ce document a été réalisé avant avril 2013, il devra être effectué à nouveau pour la vente du logement. Dans le cas inverse, si le document fait état de présence d’amiante mais que les supports sont en bon état, la durée de validité du DTA est de 3 ans.
Dans ce document, le diagnostiqueur devra faire apparaître les matériaux et les zones concernés par la présence d’amiante. Il faudra aussi que soit déterminé le niveau de conservation des matériaux en question ainsi que les consignes de sécurité pour le retrait de ces derniers.
Le diagnostic électricité
Il est obligatoire dès lors que l’installation électrique existante date de plus de 15 ans et qui n’a pas subi de mise aux normes depuis. Ce diagnostic se réfère aux articles R.126-35 et R.126-36 du Code de la construction et de l’habitation.
Dans le cas d’une vente d’un lot, il faudra que le diagnostic date de moins de 3 ans pour être valable.
Le diagnostic gaz
Les immeubles concernés par cette disposition de l’article L.134-9 du Code de la construction et de l’habitation sont ceux dont l’installation de gaz date de plus de 15 ans.
Si tel est le cas, un diagnostic gaz devra être opéré pour la mise en location ou vente d’un lot. Il permet alors de faire état de l’installation de gaz au sein du logement afin de témoigner de sa conformité ou non.
Pour ce qui est de la durée de validité de ce diagnostic, elle est de 3 ans.
L’ERP
L’état des risques et pollutions peut aussi être trouvé sous l’appellation d’état des risques naturels et technologiques. C’est un document qui est prévu par l’article L.125-5 du Code de l’environnement.
Ce document est un incontournable dès lors que l’immeuble concerné est visé par plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels. Il a pour rôle de faire état des potentiels risques et/ou pollutions. Il peut alors s’agir de risques sismiques, miniers, d’aléas naturels, de pollution des sols ou encore de présence de radon.
Le diagnostic termite ou mérule
Régit par les articles L.126-24 et L.126-25 du Code de la santé publique, il s’agit de diagnostics qui sont à réaliser dans certaines conditions seulement. En effet, pour commencer, il concerne uniquement les lots mis à la vente. De plus, il sont à effectuer seulement dans les régions concernées.
Pour que ce diagnostic soit rendu obligatoire, il est impératif que la zone géographique en question soit concernée par un arrêté préfectoral.
Ledit document permet donc de mettre en exergue la présence ou l’absence de termite ou de mérule selon le cas de figure.
Il faut savoir que la durée de validité est de 6 mois. Si la vente n’est pas conclue au-delà de ce délai, l’analyse devra être réitérée. La présence de termite ou de mérule peut être considéré comme un vice caché.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Les diagnostics pour les parties communes en copropriété
Certains diagnostics concernent les parties communes de la copropriété et doivent être menés par le syndic de cette dernière.
Le DPE collectif
Le rôle est identique au DPE pour un logement individuel à la différence que l’analyse porte sur l’ensemble du bâtiment et donc de la copropriété.
Le DPE collectif est obligatoire dès lors que la copropriété dispose d’au moins 50 lots, si son permis de construire a été délivré avant juin 2010 et si elle dispose d’un mode de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude collectif.
Le DTG
Le Diagnostic Technique Global concerne la copropriété de manière générale. En effet, ce document porte plus précisément sur les parties communes du bâtiment ainsi que les équipements collectifs qui y sont présents. Le but est simple, fournir aux copropriétaires un état général de l’immeuble. Cela permet ensuite de pouvoir débattre sur les travaux à réaliser et sur leur priorité.
En effet ce document met en avant les travaux à mettre en place sur la décennie à venir afin de garantir le bon état de la structure. Il fait également un estimatif des coûts de ces diverses tâches.
C’est une démarche obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 10 ans et désignées comme tel depuis le 1er janvier 2017. En cas de vente d’un lot de la copropriété, le DTG devra figurer dans les documents à remettre à l’acquéreur.
L’audit énergétique
Pour le moment, cela s’adresse uniquement aux mono propriétaires d’un immeuble qui disposent de plusieurs lots classés, selon le DPE, en D, E, D ou G.
Les propriétaires qui souhaitent vendre leur lot au sein d’une copropriété ne sont pas encore concernés par cette disposition.
