Des obligations différentes pour assumer le rôle de syndic
Par dérogation à la loi du 2 janvier 1970 sur les professions immobilières, le syndic bénévole n’a pas obligation d’être en possession d’une carte professionnelle, de disposer d’une garantie financière, ou de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle, contrairement aux syndics professionnels.
S’il peut se faire assister par des professionnels pour mener à bien ses missions, la responsabilité du syndic bénévole peut cependant être engagée s’il ne les remplit pas.
Une responsabilité réelle
Les missions du syndic sont définies par l’article 18 du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Elles sont les mêmes que le syndic soit professionnel ou bénévole.
Un syndic peut voir sa responsabilité engagée s’il commet une faute, même s’il est bénévole.
Sa responsabilité peut être mise en cause par le syndicat des copropriétaires représentant l’ensemble des copropriétaires pour des fautes commises dans le cadre de son mandat, par un copropriétaire seul, ou encore par un tiers.
Toutefois, en application de l’article 1992 du code civil, en cas de faute, les tribunaux sont plus indulgents lorsqu’il s’agit d’un syndic bénévole.
Malgré tout, s’il n’a pas l’obligation de souscrire une assurance professionnelle, le syndic bénévole a tout intérêt à le faire afin de couvrir sa responsabilité.
Quelles fautes ?
Les fautes retenues contre le syndic peuvent être de type contractuel ou personnel ; les actions menées contre le syndic peuvent émaner du syndicat des copropriétaires, d’un copropriétaire ou de tiers.
Lorsqu’une faute du syndic est constatée, les copropriétaires peuvent :
- en informer le conseil syndical,
- ne pas approuver le comptes,
- révoquer le syndic,
- engager un recours contre le syndic devant le TGI pour qu’un administrateur provisoire soit nommé.
Action du syndicat contre le syndic
L’action engagée sera alors une action en responsabilité contractuelle.
Parmi les fautes pouvant être invoquées, on peut citer à titre d’exemple : l’excès de pouvoir, la négligence d’entretien de l’immeuble, la négligence dans le recouvrement des charges de la copropriété, la réalisation d’actes pour lequel il n’a pas reçu de mandat, l’omission d’alerter l’assemblée générale qu’une décision prise ne respecte pas le règlement de copropriété etc.
Ainsi, non seulement le syndic est responsable des fautes qu’il commet, mais aussi des missions qui sont les siennes et qu’il ne remplirait pas : réalisation effective de travaux votés, suivi de leur exécution, réalisation des travaux urgents de sauvegarde de l’immeuble, souscription d’assurance, etc.
Le syndicat des copropriétaires peut également engager une action récursive contre le syndic, s’il a lui même fait l’objet d’une action de la part des copropriétaires, à cause d’une faute commise par le syndic.
Le syndic étant le seul à pouvoir introduire une action en justice au nom de la copropriété en étant mandaté par celle-ci, il est préférable de le démettre de ses fonctions et d’en nommer un autre qui pourra assigner en justice le syndic sortant.
Toutefois, la jurisprudence semble admettre que les copropriétaires assignent eux même leur syndic en justice, à condition toutefois qu’un nouveau syndic régularise la procédure par la suite, en ayant reçu mandat du conseil syndical pour le faire.
Action d’un copropriétaire ou de tiers contre le syndic
Un copropriétaire seul ou un tiers peut également engager une action personnelle en responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle contre le syndic en cas de faute de ce dernier.
Parmi les fautes pouvant être invoquées, on peut citer : le dépassement du budget des travaux votés, l’absence d’information d’un acquéreur d’un lot de la copropriété, etc.
Pour agir sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil, il faut qu’il y ait une faute caractérisée du syndic, un préjudice personnel subi par un copropriétaire ou un tiers, et un lien de causalité directe entre les deux.
Prescription
Le délai de prescription des actions à engager par un copropriétaire ou par le syndicat contre le syndic est de 5 ans.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Révocation du syndic
L’assemblée générale des copropriétaires peut décider de révoquer le syndic bénévole avant le terme de son contrat.
La révocation doit être justifiée par des motifs sérieux, c’est à dire des actes graves ou des fautes répétées : faute de gestion, non exécution d’une décision de l’AG etc.
Pour révoquer le syndic bénévole, il est possible d’attendre l’assemblée générale annuelle ou de convoquer une assemblée exceptionnelle. Pour cela, le syndicat des copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires peut demander par courrier recommandé au syndic de convoquer cette assemblée en mettant à l’ordre du jour la question de sa révocation.
Si le syndic ne répond pas à cette demande, le Président du conseil syndical peut 8 jours après une mise en demeure restée infructueuse, convoquer l’assemblée générale.
La révocation doit faire l’objet d’un vote à la même majorité que celle de sa nomination, c’est à dire à la majorité de l’article 25.
Si le syndic est révoqué, il quitte immédiatement ses focntions.
Pour éviter que la copropriété ne se retrouve sans syndic, plusieurs devis de syndics professionnels ou la proposition de contrat d’un autre syndic bénévole doivent être joints à la convocation afin que l’assemblée générale des copropriétaires puisse désigner son nouveau syndic, qui prendra alors ses fonctions immédiatement.
