Pourquoi un syndic bénévole ?
Choisir un syndic bénévole présente bien des avantages mais possède également des limites à connaître avant de faire un choix.
Avantages
La raison la plus évidente de choisir un syndic bénévole est sans aucun doute l’aspect financier : un syndic bénévole implique des coûts de gestion moindres puisqu’il n’est pas rémunéré mais seulement défrayé pour ses dépenses réellement engagées.
Par ailleurs, étant lui-même copropriétaire, le syndic bénévole est davantage impliqué dans la gestion de la copropriété qu’il connaît bien, et la gère ainsi au plus près des intérêts de tous. Il est également plus réactif en cas de problème et connaît bien les autres copropriétaires.
Le recours à un syndic bénévole est plus fréquent dans les petites copropriétés comprenant peu de lots. Plus simples à gérer, elles sont aussi moins rentables pour les syndics professionnels qui refusent parfois de les prendre en charge.
Limites
Pour des missions plus techniques ou nécessitant des connaissances spécifiques, le syndic bénévole peut avoir besoin de conseils d’experts. Leur consultation peut représenter un coût qui amoindrit l’intérêt économique de passer par un syndic bénévole.
Pour un nombre de lots plus important, les taches administratives et de gestion se révèlent plus nombreuses et plus complexes, rendant préférable le recours à un syndic professionnel.
Quelles conditions ?
Pour être syndic bénévole certaines conditions doivent être réunies :
- Etre copropriétaire ou conjoint d’un copropriétaire d’un lot ou d’une fraction de lot,
- Ne pas faire partie du conseil syndical.
Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’a besoin ni de carte professionnelle, ni de garantie financière, ni d’assurance responsabilité civile.
Cette dernière est toutefois souhaitable car la responsabilité du syndic bénévole peut être engagée au même titre que celle du syndic professionnel, même si les tribunaux tiennent compte de son engagement bénévole.
Par ailleurs, l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires est également obligatoire.
Comment l’élire ?
Pour passer d’un syndic professionnel à un syndic bénévole, un vote de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire. Pour cela, Il suffit de respecter la même procédure qu’en cas de changement de syndic :
- Envoi de la demande d’ajout à l’ordre du jour du Renouvellement du mandat du syndic ou élection d’un syndic bénévole, au moins deux mois avant l’AG
- Envoi des convocations pour l’AG avec l’ordre du jour
- Vote en AG : la décision doit être prise à la majorité absolue de l’article 25 (majorité de tous les copropriétaires, présents comme absents), ou à défaut de majorité, si au moins les deux tiers des voix sont réunies, lors d’un deuxième vote à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.
Missions
Les missions du syndic bénévole sont les mêmes que celles d’un syndic professionnel. Elles consistent à réaliser des taches administratives et de gestion, à mettre en oeuvre des décisions prises par l’AG et à s’occuper de leur suivi. Pour mener à bien ces missions, une bonne organisation est nécessaire, ainsi que des connaissances en droit et gestion.
Gestion administrative :
- Taches de secrétariat courant : liste des copropriétaires à jour, etc.
- Convocation et tenue des assemblées générales,
- Tenue du carnet d’entretien des équipements collectifs et des travaux réalisés
- Collecte de devis pour les travaux à réaliser
- Souscription des contrats d’assurance
Gestion financière
- Tenue d’une comptabilité
- Tenue du compte bancaire de la copropriété
- Élaboration d’un budget prévisionnel
- Réalisation des appels de fonds (charges, travaux etc)
- Gestion des fournisseurs et des contrats (EDF, Gaz, espaces verts, plomberie etc)
Entretien de la copropriété :
- Réparations courantes
- Approvisionnement des équipements collectifs
- Suivi des travaux.
SOLUTIONS RECOMMANDÉES
Salaire et frais
Le syndic bénévole ne perçoit généralement pas de rémunération pour les fonctions qu’il occupe.
Si toutefois une rémunération est prévue pour compenser le temps passé à l’exercice de ses fonctions, cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Il peut par ailleurs se faire rembourser les frais engagés dans l’exercice de ses fonctions : téléphone, photocopies, frais d’affranchissement etc.
